聂梅生：银根和地根改革是房地产发展方向

2010年10月11日 11:15凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

凤凰网财经讯 2010年10月11日上午，中国国际经济交流中心“经济每月谈”第十六期在北京举行。本次主题是“加快保障性住房建设，促进房地产市场健康发展”。凤凰网财经全程直播。全国工商联房地产商会会长聂梅生，在会上发表演讲并强调：房地产投资占固定资产投资的20%，占贷款的比例大概是30%。必须“动大手术”，进行银根和地根的改革，才能解决好房地产的经济问题和社会问题，银根和地根改革是房地产发展方向。以下是文字实录：

聂梅生:

大家早上好，非常感谢这次会议邀请我来做关于房地产方面的演讲。这次主题是保障性住房，刚才两位已经切入主题进行保障性住房的一些分析。我认为保障性住房实际上和房地产市场密不可分的。我从另外一个角度，来分析一下当前房地产市场和它的政策，以及保障性住房的一些关系。

今年有两次政策出台，那就是宏观调控。在宏观调控的政策当中，不管是“国十条”还是最近出台的“国五条”，都有大量篇幅是关于市场调控的，也有大量篇幅是关于保障性住房。但是调控本身就是双刃剑，怎么减少振荡平稳发展是我们的目标。这次调控与以往不同的在于，市场无形的手反作用力是非常强的。所以，局面就比较复杂。

聂梅生:

我们看一下，“国十条”当时出台的背景。国十条是在4月份出台的，那时候对中国经济的分析和现在的分析是不太一样的，那时候认为经济进入热区，GDP在一季度高达11.9%的增速，房地产投资特别快；那时候出台是怎么样使中国的经济不要继续热去，房地产不要过热，CPI不要过快上涨。这样的背景出台了这些。一个是GDP的问题，流动性，去年放了将近10来亿，形成的金融风险，资产价格上升，房地产泡沫和调结构。今年重要的问题就是调结构，调结构就必须腾地方、腾空间，就需要房地产适当退出，给调结构腾空间。促改革，今年关于土地制度、房产税、农村土地流转，小产权这些问题都密集到今年。这是经济层面的问题。

聂梅生:

房地产从来都是一头挑着经济，一头挑着社会。在社会方面稳定社会，保民生和城乡一体化协调发展。最近很多关于城镇化，甚至于认为城镇化这种提法是不太合适的，或者有关于新的城镇化发展方向，都在最近说了很多各种不同的意见。在社会层面和经济层面都要求房地产在今年做出一些大的动作。我认为，去年保增长、保民生这样经济救援和经济刺激的前提下，必然有很多问题留到今年。不管是经济问题还是社会问题，都在今年集中爆发。这是第一次国十条的背景。

聂梅生:

最近又进一步出台了国五条，国五条在国庆节之前出台的。我自己认为大概是这样一些背景需要说一下，据说国家统计局要到21号出来9月份的数据，但是可以感觉到交易量和交易额双双恢复。8月份就已经恢复了，9月份的数字比8月份高得多，房价在热点城市有上升的动力，交易量恢复，房价就有上升的动力。第二，调控的效果被这次市场的反弹消化掉，8月份数字出来以后我就比较担心，我就觉得比较麻烦，可能9月份还要上。如果是这样继续反弹，调控的效果，国十条对市场反弹消化。今年的目标可能就是稳定房价等等。CPI指数在上升，上升以后在通胀预期又一次的跟一季度一样，又出现了一次通胀预期，就使选择保值增值这种投资性的购房就会选择在CPI有上升的情况下推动房价走高。同时人民币汇率问题最近闹得比较热，最近周行长已经讲了，进入了上升通道。在这种情况下，热钱进入中国，进一步就会炒高房价。这是当前“国五条”的背景。为了坚决堵住投机性的做法，出台暂时性的媒体说是限购令，“国十条”并没有什么限购。但是“国五条”里面更明确，各个地方出台了很多关于二套房，建购一套房，各个城市陆续出台细则，以使后期长远性的政策要有个接续。刚才贺主席讲应该出台房产税，我一直主张要出台房产税，这是一个根本。但是出台房产税必须有时段，另外做一些接续，哪怕是强制的稳定也是必须的。

聂梅生:

同时，我们继续要为今年的调结构，尤其是保民生腾出空间。保民生就是保住房问题。我一直认为在中国房地产市场上，商品房这块是过度发展了，但是在保障性住房，这十年中是缺位的，而且缺位的不少。现在这两大块哪一块是缺的，我认为保障性住房在中国整个住房体系当中，由于政策的不稳定性，一会儿保障性住房，一会儿经济适用房，由商品房来解决。我在住建部呆了很多年，当时房改以后是这么一个调子，后来慢慢改过来改过去。最后这个政策是比较清楚的，尤其是“国十条”、“国五条”。保障性住房就是在中国的房地产市场中解决中低收入、一部分中等收入的住房问题。

聂梅生:

所以我觉得，“国十条”和“国五条”的出台，除了要解决经济性问题之外，很多是保障性住房的问题。但是在大家的关注点上，尤其在传媒的关注点上，都放到经济领域说。而且“国十条”和“国五条”都把经济领域的一些问题最后浓缩到一点，两个字就是“房价”。

现在调控以后，效果已经显现，房价并没有过快上涨。这就是环比，环比连续几个月持平，稳住了。当然这是到七月份。八月份的环比会不会上？我觉得，同比有可能还是在下，去年四季度涨得很厉害，反正现在房价没有过快上涨。房地产开发指数实际上是在缓慢地回落，三月份以后，整个房地产的经济指数一直在回落，调控是有效果的。

但是，大家是不满意的。为什么不满意？八月份整个的房价，国家统计局报出来，全国平均房价已经到了七八千，超过两万的城市有深圳、杭州、上海、北京，大概这样四个城市，杭州一会儿高一会儿低，一万九千八是将近两万，是相当高的态势。在这种情况下，整个宏观调控的满意度大家认为没有达到预期。

聂梅生:

看一下调控之后的交易量。实际上，4月份调控，5月份就下降，下到七千万平方米以下，6月份就上升到9千万平方米，我们一年大概是十亿左右。6月份完了以后，7月份下降。大家认为，可能会下来，结果8月份又上涨，交易量上来进入销售面积上来了。我认为，9月份的数据出来以后，一定是超过七千万平方米，一定比八月份高。所以住建部做了很多调查，9月份才出台这个“国五条”。换句话说，今年的商品房销售面积，如果全年来看，并没有很大的下跌。我们从昨天万科的交易量可以看得出来，万科9月份总结完之后，他今年卖了七百亿，每年是六百多亿，已经超过去年全年售房的销售额。可以看得出来，前面一些大的龙头企业今年的房子是卖得不错的。

再看一下大家关心的开发商的自有资金率到底怎么样？开发商的资金充裕度和房企资金来源，2009年是1：1.6，到了8月份是1：1.2，和去年差不多了，从来没有断链。很多开发企业认为，今年不会出现房地产紧绷、断链，加大力度对整个市场没有太大的问题。

聂梅生:

从国家来讲，固定资产投资一月份开始下，房地产投资跟固定资产投资反向，所以对房地产进行调控。但是，调控以后，房地产投资也是在高位，和固定资产投资一起在高位。这应该说是大家的预期。

这里我想强调几个数字。房地产的经济和社会当中，同样非常重要，我们要改变把房地产这样的行业改到以保民生为主，需要做很多经济上和体制上的手术。房地产投资每年大概是三千亿到四千亿，最高的时候，六月份提高到五千八百亿，固定资产投资大概是两万到三万亿。它的占比，在今年这样调控的情况下，都在20%，房地产投资占固定资产投资的20%，占贷款的比例大概是30%。这也是央行报出来的数，每个月都做统计，就没下来过。到最后央行的数据和统计局的数据差很多，后来央行就不报房地产的信贷，只报个人的消费信贷，这里面主要是房地产，占比是30%。在经济中就是这样的比重。由于这样大的比重，土地银行税收对房地产高度关联。我并不认为这个合理，我认为很不合理，但是要动这一块“大手术”，比如说去年全国土地收入是一万多亿，拆迁补给农民的只有5000多亿，政府的土地成本和土地收入是1：3，你让地方政府的土地收入没有，他怎么办？经济和社会怎么稳定？

聂梅生:

另外，国土资源部的公告，去年全国84个城市土地抵押贷款是两万多亿，拿到土地只有再抵押贷款，比2008年上升到40%多。由于这样的关系，你地卖给了开发商，开发商拿到土地征以后就进行银行抵押贷款，银行就要出来那么多钱，支付土地的抵押贷款。这种情况之下，土地、房地产相关的税收占了中国税收的贡献超过35%，这样大的数字。所以，我们去年的企业营业税增长了41%，房地产行业税增长了118%。所以，土地、银行、税收，从经济上分析这个问题，跟房地产是高度关联的，除非我们有一些根本的改革性的措施，逐步地使我们的银行和税收不高度依赖房地产。这样才能调回去。

聂梅生:

调控以后，大概出现这样一个资金市场的变化。很多人跟我要这张图，觉得能研究点什么问题。底下是国内银行贷款，实际上并没有怎么减，银行还是仍然追捧房地产这一块，那就是银行贷款。各贷每个月都是六七百亿，加上开发贷，是一千多亿。蓝线是销售金额，房地产到底卖了多少钱出去，4月份调控以后变化不太大，8月份销售额上升，9月份销售额肯定要上去。现在政府比较关心房地产开发投资，希望开发投资不要降。如果降得太多的话，现在汇率上升、出口困难的情况下，投资如果下降，房地产开发投资，开发商很会稳住他的资金链。永远是在这两个之间，不会太多的。银行给他多少贷款，他卖多少房子，这是他的资金来源，他有多少钱投多少。你看这条线，这就是市场的一种自我保护，市场一种无形的手在调控房地产市场，最终形成这样的局面。9月份，我认为这个肯定会上去的，银行这一块拉平，投资到后面会进行调整。

聂梅生:

这次调控解决了大问题。一是解决了开发商资金杠杆率。原来去年曾经到过1：10倍，现在降到5倍以下，这是成绩。但是，1-8月，土地购置比去年同比增长了37.9%，土地购置费用同比增加了84%。刚才那条线上投资很高，实际上是去买地了。尤其是国有一些大的央企，购地的积极性非常大。这里面出现一个什么问题，我同意贺主席的一些观点，现在租金快速上涨，房价，没怎么太降，也没怎么太涨，但是租金大幅上涨，政府的良苦用心是房子通胀。但是实际上，我们看一下一个数据，上半年是2.6，其中食品是5.5，居住类是3.9，房价是没有进CPI的，但是房租和抵押贷款是进去的，它已经超过了CPI的平均值2.6，这还是上半年。下半年涨了那么多，远远高于除了食品类的其他大类，怎么看房子的涨，以北京为例，今年上半年涨了18%，这可不是小数，环比是2%。如果CPI环比是2%，那是什么样的？房地产就是这样涨。而且我们居住类的权重是算得比较低的，我们是14.69%，美国居住类是42%，加拿大为36%，国际控制值30%，国家统计局说要调，但是调得到30%吗？如果从14.69%调到30%，我们租金上涨推动CPI，那就不是3.5、3.6的问题了，我们也在底下算了一下，可能是相当可观的CPI的上涨。这种情况下，大家会不买房吗？如果再不调利率，就会出现房价猛涨。现在北京租金平均2700元一个月，占了工资收入的绝对在30%以上，绝对超过猪肉、绿豆的涨价。所以，这个事情要特别注意，就是CPI的上涨挤压了中低收入的消费，针对中等收入的公租房应该出来。

聂梅生:

最后我想谈一下，和保障性住房住房有关的，比较担心的就是房地产调控本来有一定的空间给产业结构调整，但是产业结构的调整需要时间。最近中央的一些都是坚持产业结构调整，否则的话，我们出口这一块，如果受汇率影响，我们竞争力就会下降。但是，因为9月份的数据没有出来，上半年我们原材料、燃料、动力价格的上涨是比较大的，人力成本上涨也是比较高的，现在要求工资要提高，燃气、天然气、电力、水都要涨价。这种情况下，如果我们CPI和PPI上涨都不够的话，说明生产企业的利润下降了，因为成本上升了。如果这样的话，调结构的动力就不够，因为利润不够。这种情况下，利润不够，就要往房地产投资，看股市，出了“国五条”以后反而上去了，突破了2700点，房地产板块还在涨价。对比下，到底哪个产业是可以形成利润的？所以，调结构当中，有一个和房地产调控相衔接的问题。

聂梅生:

大力加大保障性住房建设，这是房地产两个板块。我觉得缺位的是恰恰是这一块，那一块是过度发展了，怎么样补上？我觉得，资金不容乐观，可能会形成青黄不接的情况。今年说是保障性住房和改造棚户区580万套，农村危房120万户，去年有非常大的增加，而且住建部分析，这一块的投资要占房地产投资的10%，原来估计房地产投资会下降，因为调控会下降，这一块补上。实际上没怎么下降，但是如果是10%的话，大概就是四千亿，因为我们每个月大概投进去三千甚至到五千亿，一年是四万亿左右。我觉得，保障性住房这一块青黄不接是有可能的，去年我们只完成了三成，欠帐六成。今年又下来这么多，到底怎么样？由于留给地方政府的时间不多，住建部强力推这件事情，而且跟地方签保障书。我觉得四季度是很有起色的。地方政府的招数就是让开发商再建，建一个小区，其中20%就建保障性住房。实际上我觉得这不是很好的办法，必须从根本上解决资金来源。如果让开发商从土地环节进入以后，他们来代建，最终开发商还是会在剩余的商品房上找回来，那一块的调控又会被消化掉。

聂梅生:

最近有一个比较好的事情，就是关于公租房的事情。我最近跟很多开发商在讨论这个事，已经有相当多的开发企业愿意介入国家的公租房建设。他们也认为，如果二套房、三套房控制住，尤其是出台物业税的话，大家就不会去买二套房、三套房，整个商品房市场，增量型的、扩张型的可能就会走到头。其实，我是这样认为，中国的租房市场是C2C的市场，个人对个人，这不是一个正常的市场。国外关于租赁这一块都是机构出面，但是持有这一块的是物业，然后出租。这样就形成B2C的模式，而这个B是需要政府推动的，需要基金来介入的。所以最近我们和建行、和很多单位，由我们商会发起，可能会报到全国工商联，通过工商联向主管部门说。就是公租房由大型的开发商出面出钱形成基金，而不是说万科盖这个小区一块。租赁也一块，不是这样的，形成一个公租房基金，由政府监管，来解决B的问题，来解决公租房投资的问题。因为他们是不差钱的，尤其是9月份，房子贷疯了，根本不差钱。这个钱应该引导到保障性住房里去。把现在这套组合拳进一步加大力度并不可取，应该有一些新的出路。

“十二五”期间，应该及早释放这样一些改革的信号，给市场指明方向，比如现在释放物业税的信号，稳定人心。物业税的事情，我不太同意在原来八十年代出台的物业税的基础上修修改改，要是搞物业税，就要涉及到农村土地流转，招拍挂、小产权等问题。物业税涉及到土地出让金，如果光是给买、住大房的交税，同样解决不了刚才说的经济上的关联，要解决土地出让金，解决地方财政和国民财富，不能让国民财富受损，不能让房子不值钱。所以，这都涉及到根本的改革问题，需要时间，但是必须要走。

聂梅生:

拓宽房地产融资渠道，不能光从银行一家出，应该开放房地产私募基金、投资基金。这样钱就不会炒房，而是通过更高层次的平台来解决银根和地根，银根和地根的改革应该是将来房地产的一个方向。还有一个支持我们产业结构的调整，应该让房地产搞绿色低碳的房地产，提高性价比，不能盖那些“脆脆房”、“豆腐渣房”，而应该用新能源、保温材料来充实房地产，除了买土地以外。

所以我觉得，中国经济转型的大买家，实际上是在房地产这个产业，应该是公共建筑、商业建筑、民用建筑和保障性住房，都应该走向绿色低碳。所以我想，从另外一个角度考虑这个问题。谢谢。

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