2009年11月06日 22:20经济观察报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

谢良兵

11月1日，北方的寒潮也吹向了东南沿海的温州瑞安，林虎(化名)的心情就如这寒潮一般。“报道出来之后，有些人不敢要了，我的可能要套了。那可是我借的钱啊。”不过旁边的一位女士则心情不错，“前天，我的终于转手了。”

“接力棒”终于给了下家，这就是这种“击鼓传花”式游戏的刺激所在。当地的禁令出来之后，林虎他们依然聚集在瑞安市隆山东路的一家房屋中介前面，热烈地讨论着这几天的形势。

这个返回地买卖游戏形成了一个成交量达300亿元的交易市场。商品是代表安置留地(又称“返回地”，指政府依法征收农民集体土地后，按征收面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地)建房指标的“红证”。当地一位政府人士称此为继炒“楼花”之后的炒“地花”行为。

10月28日，瑞安市相关部门下发《关于进一步规范房地产市场的实施意见》(以下简称 《意见》)，严禁村集体组织发放的指标“红证”上市流通。

疯狂的地花

因为这几天不再交易，所以在中介门前闲聊的人们，聊的不是政府要遏制返回地买卖的政策，而是全国人民因为近期媒体报道知道了瑞安是个没有电影院的城市。这让爱面子的瑞安人有些不爽。

回想起几个月前的热潮，林虎才有些开心。那个时候，“红证”是一天一个价。他拥有的是林西村的一个返回地指标，5月份前，他以每平方米3800元的价格买入的，没过多久涨到了5550元，再后来就近7000元了。他很是欣喜，期望在更高的价格上出手。只是，天有不测风云，媒体的曝光让他的发财梦幻灭了。这几天，红证的价格跌回到了4000元/平方米。

说到这里，林虎又开始有些不悦。不过，旁边的一位炒客安慰林虎说，放心吧，用不了几天，价格又上来了。他说，其实真正的炒家似乎并不担心媒体的曝光，因为那意味着价格的新一轮暴涨。

瑞安市的大街小巷，布满了房屋中介，这些中介只做一个生意，就是买卖返回地指标。店面玻璃门上写着“雅儒返回地指标”“地基转让”“代签契约，代办过户”等信息。

这些中介的老板大多为当地村民，据说这些人与村干部的关系不一般。他们的收益主要来自成交后每平方米买卖双方各付5元钱费用。好的时候，一个房屋中介一天能完成十几个指标的交易。

当地炒家手中的“红证”，其实就是封面上印有 “某某村返回地建设用地分配证”的小本子。翻开“红证”，内页“转让情况”一栏可以清晰地看到这一纸红证倒手的情况。

与政府警示 “返回地买卖是非法的”不同，在村民和炒客眼里，这些返回地指标是可以转让的，理由是这些返回地的性质是国有土地，建成之后可以办下房产证和土地证——这与在集体所有制土地上建成的小产权房不同。

瑞安市人大代表、仙甲村党支部书记蔡权友透露，2007年的时候，瑞安90%以上的各种返回地 “红证”就都已冲出婆家，“嫁”到了社会各阶层手中。他当时就曾建议政府要对此制度做出改进。

瑞安市返回地政策是按5%至35%不同比例返回土地。根据温州市人大代表、浙江天瑞房地产开发股份有限公司董事长姜忠的统计，从1993年至2008年，全市返回地共6625亩，其中已建2405亩，未建4220亩，住宅用地占76%。

瑞安的炒客

这不是温州第一次出现炒“地花”热潮。第一波炒“地花”热潮，是在2007年——那一年，有超过2200亿元的温州民间流动性资本在各个投资领域引发热潮。而第二波炒“地花”热潮，出现在今年的8月份直到现在——此时，温州资本在金融危机和山西煤炭 “国进民退”中相继铩羽而归。

未经证实的消息说，在温州炒房团中，大约60%的投资者为瑞安人——瑞安的外汇收入曾名列中国第一。这或许能解释，为什么会在瑞安出现如此大规模的炒“地花”现象。事实上，在温州实行返回地制度不只是瑞安。

返回地制度是温州于1993年在对农民征地政策上的一次创造性实验。所谓“二、三产用地指标返回”政策，这在全国属首创，全温州市也仅限于三个区县。如今，这种返回地制度已经在浙江、广东等经济发达地区普遍存在。

除了工业园区内，返回地大多属于商住用地，村集体在取得用地指标后，将返回地根据各村自己制订的政策分到户，并发给“红本”。有的村是以宅基地间数计算，也有的村是按户或按人分配建筑面积，面积从几个平方米到几百平方米不等。

根据瑞政发〔2003〕139号文件第21条的相关规定，分好之后，村集体再将整个地块实行统一建设。建设的方式一般有两种：一是村民集资，委托地产商建设；二是将土地招拍挂，实行一般的房地产开发模式，地产商返还一定数量的安置房。

一位当地的政府官员向记者分析说，自返回地制度诞生之日起，返回地指标的买卖行为就开始存在。因为对于许多村民而言，这一纸“红证”，可有可无，转让也是迫不得已。

举例来说，在瑞安市安阳街道九一村，返回地指标的分配方式是男人分30平方米，女人分10平方米，成年待嫁女子则只有4平方米，如此一来，多子女家庭分到的指标在100平方米左右，有些单身老人家庭可能就分到二十几平方米，甚至更少，但当地返回地项目的房型设计一般都在150平方米之上。

这就意味着，分到指标的村民想获得住房，除了本应缴纳的建设造价之外，还必须补缴指标之外的房屋面积造价。据了解，返回地的造价近年来也水涨船高，从几年前的2000多元/平方米，到今年年初的三四千元，再到如今的近7000元。

另一方面，由于各种原因，返回地要么不知道具体位置何在，要么就是不能如期的进行建设，土地闲置最长的有10多年、短的也有三四年——分给村民的一纸“红证”很多时候成了虚无缥缈的废纸。

那么，返回地炒作的空间何在？

一位炒客分析说，返还给村民的返回地数量虽然是有限的，比如10亩地，但是在这10亩的地块上能盖多少套房子显然是有很大的操作空间的，而所谓返回地指标分配的是安置房面积，而非土地面积。

目前瑞安发生的返回地纠纷的案例当中，大多数就是建好后的楼盘，多出来的房子到底归谁所有？是归村民还是归开发商？多出的部分是否应该按照当初分给村民的返回地指标的比例继续分配？这些问题，到目前为止并没有很好的解决方式。

天价县级市

与很多地方不同的是，在瑞安的房地产市场上，一部分房源来自对返回地的开发。因此，“地花”价格的不断上涨，其实与瑞安当地商品房价格的飙升不无关系。去年以来，瑞安市东山街道车头、上望街道雅儒、九二、九三等村返回地住宅小区相继形成规模。而这些地区正是暴炒“地花”最疯狂的地方。

返回地所在之处，就是瑞安城市化进程所踏及之处。当地政府一位人士对记者说，不能说瑞安是一个小小的县级市。“温州的房价老早就比上海北京等地的高，瑞安作为温州的第二中心，从城市化角度而言，一有动静，资本反应就很激烈。”

另一方面，瑞安的城市化进程与大多数的县级城市相比要走得更远，其城市化水平已经达到67.27%。在今年由国务院审批通过的 《浙江省城镇体系规划(2008-2020)》中，瑞安2010年就可以形成大城市的基本框架，而瑞安是入选大城市中唯一的县级市。

其实，从2000年之后，瑞安市区就已经在原有的基础之上，将塘下、汀田、莘塍、飞云等镇进一步纳入到城市发展区域内，到2008年末，瑞安市区的建城区面积达67.83平方公里，市区人口已达62.39万。

伴随着城市化的，是不断的拆迁，不断的房地产开发，不断的房价飙升。

据瑞安市公共资源交易中心公开的信息数据统计：2009年上半年瑞安市开发商品住宅的供应量不多，仅25.6万平方米，成交总金额13.53亿元，平均出让土地楼面地价4832元/平方米。二手房住宅成交均价6474元/平方米。

另外，部分楼盘的价格不菲，这些楼盘大多聚集在瑞安广场附近区域。例如，国际公馆开盘均价超过2万元，天瑞尚品均价超过19800万元，瑞安市房管局产权与市场管理科黄锦钢分析称，这较之前两年的楼盘开盘均价高出一倍以上。

即便如此高的价格，依然挡不住投资者的步伐。国际公馆一套商品房的最低价都超过370万元，仍有1200多人去争抢仅100多套商品房的摇号。黄锦钢在一篇房地产市场的分析报告中感叹：“由此可见，我市市民的住房购买力非常强大。”

瑞安目前正在建设的返回地项目，价格也不低，例如莘塍上村返回地项目售价大概在8800元/平方米，东山下埠返回地项目9500元/平方米，九一村返回地项目16000元/平方米，雅如村返回地项目15000元左右/平方米。而这些地区距离瑞安房价最高的瑞安广场区域仅一公里的半径范围。“炒作的空间巨大。”一位炒家说。

正是这种巨大的升值空间，让地方政府对炒地花现象的遏制变得很是脆弱。2007年第一波炒地花热潮时，瑞安市政府相关部门就曾预警过，返回地指标买卖是非法的。但很快风声过后，该发生的还是在发生。

于是，对于近日当地政府出台的所谓预警措施，一位“炒地花”的人特意强调说：“别忘了，现在是市场经济。很多东西不是你想遏制就能遏制得住的。”

一位当地政府官员也坦言，这些的确不是地方政府能管得了的事情。如今瑞安市虽然不如几个月前那般喧嚣与热闹，但上望街道的一些房屋中介门前，依然挤满了轿车和等待发财的人们。

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