“上海岛”主人胡宾亲述迪拜惊魂记

2010年02月08日 13:52商界【大中小】【打印】共有评论0条

极致的景观、涌动的金钱、一个又一个被催生的奇迹——迪拜，这个充斥着躁动、欲望与梦想的地方，曾经是世界上最让人向往的去处之一。而当盛宴散场，这里留下的只是一幢幢尚未完工、甚至根本未曾开工的“烂尾楼”。在人们无尽的唏嘘中，还有一个中国商人的身影……

□文/本刊记者白灵

当记者见到胡宾时，这个面庞黝黑的温州汉子正在他的“淀山湖上海岛庄园”里转来转去，带着几个属下一一规划着庄园内的每一处设施。这个与迪拜一起名声大噪的中国商人，如今正按照他曾经的迪拜梦，在离上海数十公里之遥的淀山湖畔依样画葫芦，又建起了一座“上海岛”。

宁静的别墅庄园似乎掩盖了外界的暴风骤雨。对于传言自己在迪拜“上海岛”项目上损失数十亿元资金，企业濒临破产，胡宾只是淡然地笑了笑：“我们中州集团就算是没有很强的实力，也还是有一定的家底。迪拜项目只是我们的投资中很小的一部分，我还远不至于倾家荡产。”

话虽如此，作为雄心万丈想要在迪拜这个世界大舞台上闯出一番事业的商人，还是对这两年间，梦想如气泡般破灭的过程历历在目。

涉水“世界岛”

“我从来也没感到过自己缺钱，金钱对我来说也没什么诱惑力。只是看到迪拜那个在海里面填起来的岛，觉得很兴奋。”1990年从温州文成县建行辞职下海的胡宾，于1998年组建以房地产为主业的中州集团。2007年前，为人低调、埋头做事的胡宾几乎不为外人所知，上海中州国际控股集团没有自己的官方网站，在114上也查询不到该公司的电话。尽管，当时他的身家已经过亿。

“世界岛”是迪拜世界集团旗下的房地产开发商纳赫勒集团所负责的13项超大型地产项目中，最引人注目的一项。

从2003年9月开始，纳赫勒集团在离迪拜海岸4公里处一块长9公里、宽7公里的海域内，依照世界地图的布局开始兴建300座人工岛屿。所有岛屿都按其“地理位置”命名，如“爱尔兰”、“泰国”、“也门”。“世界岛”是世界最大的人造海岛群，堪称现代“世界第八大奇迹”。

其实，胡宾多年以来一直都有着浓浓的“买岛”情结。“前几年在三亚，我有个朋友拿下来一个岛，很漂亮，邀请我去共同开发。可当时它只是属于客运码头用地，而不是旅游用地，所以我就没有参与。”此后，买下一座属于自己的小岛，就成了他心中的夙愿。

2007年7月，应纳赫勒集团邀请，胡宾奔赴迪拜。站在“世界岛”的蓝图前，他被深深地震撼了：碧蓝的海水、金色的沙滩、星罗棋布的岛屿，“世界岛”所用的3000万吨岩石和3亿立方米的沙，没有任何人造或化学材料，岩石来自阿联酋各地的采石场，而沙子就取自迪拜……一切都让他仿佛置身于真正的世外桃源，“300多个岛屿之间相隔50～100米，没有直通岛上的路，也没有桥梁，没有飞机或者游艇根本去不了那些地方。交通不便恰恰保证了它的品位。”

更让胡宾心动的是，这些岛都属于私人领土，所有者在岛上拥有绝对的主权。每个岛上甚至还设有海关，“只有岛主允许你上岛，你的游艇或者直升机才能停靠。”这是一种何等的尊荣？难怪世界名人、各国政要纷纷为其一掷千金。

“大概用了5分钟时间，我只简单地按了按计算器，估计了一下楼面价、建造成本、预期销售情况，就做出了决定。”当时在这些岛屿中，有一座名为“上海岛”的岛屿3年来一直无人问津。作为来自中国且是来自上海的公司，胡宾毫不犹豫地拿下了这座岛屿，当场就支付了100万迪拉姆(迪拜当地货币)的定金。

中国人的骄傲

夙愿得偿，胡宾自然是迫不及待。接下来的一切，都在他的安排下紧锣密鼓地进行。2007年8月，距他初次来到迪拜仅仅一个月时间，中州集团便与纳赫勒集团就购买合同的细节展开了谈判。达成初步意向后，9月在迪拜注册“阿联酋中州国际控股集团公司”，负责“上海岛”有关工程建设。

10月，双方在迪拜七星级帆船酒店顶楼举行了隆重签约仪式。上海中州国际控股集团与迪拜纳赫勒集团签订协定，以2800万美元(约合人民币2.1亿元)买下迪拜“世界岛”中的“上海岛”。中国驻迪拜总领事和商务参赞均应邀出席，亲眼见证中国商人进军迪拜书写大手笔。中州集团成为第一个大规模投资迪拜房地产的中国企业。

“在举行签字仪式时，我们的设计方案和效果图都做出来了。我展示给他们看的时候，对方集团的总裁都看得傻掉了，不停地说：‘太漂亮了！太漂亮了！！’”“上海岛”面积为111亩，可建面积4万多平方米。擅长于高端楼盘建设的胡宾，在“上海岛”上设计了一个“S”形的海河，类似上海的黄浦江。海河两旁将“翻版”建设外滩、陆家嘴等上海标志性景观，河底还要建一个水下餐厅。从整个版图上看，寓意着繁华的黄浦江两岸。

在胡宾的构想中，“上海岛”将建70栋别墅和一个小型的度假村，每个建筑里均设计了游艇库以及空中停机坪。在空间布局上，每幢别墅都设计了酒店式的大堂，打造成独特的世界性水上豪宅——海上皇宫，预计整个项目建设需投资12～15亿元人民币。

“这个方案拿到美国去评审，他们的评价是：具有最高的品位和档次，是独一无二的神奇设计。”说到这里，胡宾的内心充满着自豪：“老外总以为我们中国人去国外就是开开小饭馆、做点小生意。我买下‘上海岛’，并在这个世界上最高端的物业内做出最高端的产品，这不是我们温州人的骄傲，也不是上海人的骄傲，而是全中国人的骄傲。”在当天的签约仪式后，胡宾从中国驻迪拜领事馆拿来了一面五星红旗，庄严地插在了寄托着他毕生梦想的“上海岛”上。

“本来没有准备大张旗鼓地宣传，我一向喜欢以实际行动来讲话，所以那天也没有邀请任何媒体。但纳赫勒集团方面为了给他们的项目做宣传，推销他这个‘世界岛’，就拍了几张照片，没想到他把照片泄露给了媒体。”第二天，《中国国旗插上‘世界岛’》、《中国商人买下‘上海岛’》……这样的图片和文字出现在迪拜当地的报纸头条上。紧接着，各国网站和报纸纷纷转载，全世界都轰动了！

疯狂的迪拜

旅游业和房地产业是迪拜经济繁荣的两大支撑点，尤其是房地产业。迪拜别墅的价格2003年到2007年平均增长了226%；公寓价格平均增长了100%以上。迪拜房产的投资价值，还在于高额的租金收入。公开的资料显示，迪拜130万人口中，有三分之二来自世界各地。此前，政府对房屋租金价格不设限，每年增幅在25%～40%间。

当时“世界岛”上的岛资源炙手可热。胡宾买岛的购入价约为每平方米900多美元，而已完工的“爱尔兰岛”房价为每平方米1万美元；在与“世界岛”相邻的人工岛“朱美拉棕榈岛”上，每套房的价格最低也已接近50万美元，高档住宅的售价更是从每套139万美元起价，折算单价比“爱尔兰岛”还要高出不少；而“耶稣岛”别墅，2004年刚推出时一幢只卖960万元，危机发生前猛涨到近6000万元，上涨了600%多！

“在国外卖房子，跟中国地产市场初期一样，先卖‘楼花’。”胡宾介绍，迪拜房地产市场房产买卖不需要取得预售许可证。如此操作起来非常简便，也节省了开发商到个人投资者之间的资金成本。这是因为，在迪拜开发房地产，前期投入的资金占比甚少。

按当地政府的运作模式，只要付整个项目预算的2%的资金可动工；接着，再付3%就可以卖楼花；再付5%，即总付10%就可以实现销售。也就是说，一个10亿元的项目，只要支付1亿元人民币，就算完成投资了。在这样的背景下，炒作“楼花”无疑成了一种杠杆极高的赌博游戏，如果房价上升10%，光是直接收益率就将是100%！

“所以，有的地方还是一片海水，只要有设计方案，就可以开始卖房了。”胡宾说，“当时还有人想直接把整个项目买过去，转手我就可以净赚5个亿。按照当时的价格，如果项目竣工，大概能卖40～50个亿。”

2006年至2008年下半年，是迪拜房价狂飙突进的三年。而胡宾购买上海岛的2007年，当地房地产业更是热火朝天之际。

由于迪拜对外汇实行“零管制”，尤其在2006年，当地政府允许外国人在指定地区购买可永久保有的不动产之后，迪拜更成了热钱的天堂。在过去的三四年间，进入迪拜的热钱总额达到8000亿美元。“那里造房子都造疯了！”在这高速发展的三四年里，全球四分之三的起重机，都集中在这个弹丸之地。几乎每一个建设方案，都可以冠上“世界最大”、“区域最大”的头衔。这些建筑和休闲设施，吸引了大量全球游客。

蜂拥而至的热钱，成为迪拜房地产业不断走高的主要推手。胡宾回忆，当时在迪拜投资房地产，的确是很诱惑。“当时确实太火了，买岛建别墅的消息一发布，王室成员就要预订20套，5个俄罗斯人还拿着支票要预订20套。几千万人民币一投进去，看得见的钱就有十几个亿。温州人说‘花点小蚯蚓钓大鱼’，这简直是钓鲨鱼呀。”

海市蜃楼

“如果没有金融危机，我在迪拜的梦也许已经实现了。”说到“上海岛”项目的现状，胡宾不无遗憾。

2009年11月25日，阿联酋迪拜政府宣布，它将重组旗下最大的主权投资公司——迪拜世界集团，并请求延迟6个月偿还590亿美元的债务，而从其本身的现金流来看，在房价大跌的情况下，已经没有能力偿还到期债务。消息公布后，全球股市重挫，国际舆论震惊。迪拜神话轰然倒塌，危机就此爆发。

全球金融危机刚露头时，海湾地区受影响相对较小，迪拜作为海湾金融中心和新兴经济体，更成为全球资金的避风港和吸金库。即使在金融危机最严重的时候，迪拜的超大项目建设也从来没有停止过。

然而，这批在金融危机中建设起来的大项目，很快就吃到了苦头。2009年，迪拜房价大幅缩水，一些居民住房价格跌幅甚至达到50%。曾经的淘金者，开始陆续撤离，一批轰轰烈烈的工地，因为资金断裂成为“烂尾楼”。

实际上，维持迪拜经济正常运转的基本思维只有两个：一是吸引海外的资金到迪拜来搞建设，过去5年，迪拜推进了3000亿美元规模之巨的建设项目，是迪拜GDP的近4倍；二是将自身拥有的财富，通过“迪拜世界集团”投资到全球的地产中。

在金融危机之前，“迪拜世界”吃进了大量英国和美国的商业地产，尤其是当地的地标性建筑。金融危机后，商业地产遭遇严重的冲击，“迪拜世界”只能变卖这些资产。在此过程中，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加。随着全球金融危机的蔓延和外国资本出逃，迪拜出现资本的大面积休克型失血。在这种情况下，迪拜赖以繁荣的房地产陷入瘫痪，3000亿规模的建设项目有一半处于停工状态，被暂停的建筑项目价值高达750亿美元。

在这750亿美元的项目中，就包含了胡宾的“上海岛”项目。

危机公关

“准确地说，我们根本就没有开工，所以也不存在停工，或者被‘套牢’的问题。”胡宾能躲过一劫，要感谢一个老外，这个人就是胡宾的董事长助理白木。“我会告诉你一个完整的迪拜。”这位来自澳大利亚的“中国通”，操着一口流利的中文，他曾经是澳大利亚驻中国的外交官。“胡宾是个很好的人，我愿意帮助他，为他做事我感到很快乐。”

一年多时间来，白木常驻迪拜。作为迪拜公司的总经理，帮助他的温州朋友处理协调上海岛项目的事宜。进入2008年不久，胡宾就开始准备进行全球销售，甚至还带着设计方案参加了几个房地产展会。当时预订的单子如雪片一样飞向了“上海岛”，“我们连沙盘和楼书都准备好了，基本上已经是箭在弦上。”

可就在这个时候，危机的风声越来越紧。“一开始还没上升到金融风暴的高度，只是说美国发生了次贷危机。”白木说，“澳大利亚的消息要比国内更快一些，当时我就很敏感，美国房地产市场的萧条会不会对我们的项目产生影响？我不知道结果，但我劝说胡宾先不要开盘，等等再看。”

这一等，等来的是金融风暴愈演愈烈。“我在迪拜也有很多朋友，到了2009年5月份的时候，有人告诉我说迪拜可能也要陷入危机了。到了9月底，这个情况就已经很明显了。”在这期间，白木在迪拜四处奔波，“每一天都在和当地政府官员们商谈，请求他们允许我们延缓投资。”

按照原计划，中州集团购买“上海岛”采用的是分期付款的方式，合同签订时支付15%的款项，在接下来的3个月中再支付15%，并在2009年12月前还完全部购地款。“危机之后我们公司被对方通知推迟还款，目前只付了全款的30%。”白木的努力，为中州集团争取到了宝贵的时间，避免了大量投资带来的拖累。

再建上海岛

“为什么要卖？这个岛代表着中国。”针对媒体报道中州集团抛售“上海岛”的事情，白木说，“拖着不建并不会有什么损失，况且迪拜整个国家在复苏。”

“即使将来它恢复不到原来的水平，我在岛上把房子建好了卖给我的朋友，大家一起去迪拜养老也是一件不错的事情。”对此，胡宾回答得更加坦然，“经商这么多年，我们还是有一定的抗风险能力的。迪拜项目只占用了我们很小一部分资金，企业负债很少，目前国内项目的经营情况也很好。”

迪拜“上海岛”项目暂停后，胡宾又把精力转回了国内房地产的开发。中州集团在建的淀山湖房产项目，也命名为“上海岛”。这个项目同样寄托着他的心血，阿拉伯宫廷设计、游艇俱乐部、人工沙滩……其中许多创意的灵感都来自于迪拜。

“当初出国投资房地产项目，就是想能‘两条腿走路，国内国外两个市场互补’。”胡宾说，“所有的项目都会留下遗憾，我从来没有把房地产当成一个赚钱的生意来做，我只是造一些我喜欢的房子，再把它们卖给那些喜欢我房子的人。”说这话的时候，胡宾更像是一个设计师，而不是一个纯正的商人,“不过，我会选择在合适的时机再杀回去的。”

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