北京二手房价小幅上调 少数新盘价格坚挺

供需双方对楼市预判存在分歧

本报记者 理晓

时至年中，楼市仍然在欲降还止中清冷僵持。然而，近来市场表现有了一些异动迹象，部分业主逆势小幅上调二手房价格，少数新盘也告别二季度的萧条，开盘火爆，价格坚挺。中国证券报记者调查发现，对房地产调控政策放松的预期是主因，但这种价格“躁动”在整个楼市仍属个别现象，供需双方对后市的预判仍存差别，横亘楼市的供需“鸿沟”短期内难以消解。

北京一些楼盘价格逆势跳涨

对于备受关注的房地产市场而言，近期有了些许令卖家“愁眉渐展”的讯息。位于北京远郊房山区的万科长阳半岛24日首次开盘，场面并未见近期惯常的冷清萧条之意。一位人士介绍，本次共推出房源800多套，开盘当天有1500多人到现场，选房号已经放出6000多个，按这种速度两天内肯定卖完。

北京其他楼盘也有“异动”之相。二季度时面对冷清市场，一些楼盘声称将以低价开盘吸引购房者，而真正开盘优惠幅度比想象中“吝啬”。通州区的金隅花石匠6月份时预开盘报价为13700元/平方米，7月中旬开盘时声称均价为16000元/平方米，目前则是17000元/平方米。西四环外的远洋沁山水·上品5月底公布的预开盘价格为均价26000元/平方米，最低24000元/平方米，而目前在售真实均价则为每平方米30000元。

位于南三环的玺萌公馆房价则更为飘忽不定。购房者6月份在相关网站可以查到，玺萌公馆新开房源均价预计为每平米2万元左右。而仅仅过了一个月，销售人员就完全否认了这种报价，声称开盘价格尽管并未确定，但至少应该在3万元以上。

业内人士称，严格来说预开盘价格与真实价格是两码事，但对于后者走高，至少说明近期开发商的预期未进一步恶化。

对于二手房，市场人士反映，近来价格比两个月前已经优惠了不少，一些便宜的房子也大都能顺利出手，但总体仍处僵局并偶有反复。“年初以来我一直关注大兴区的房子，5、6月份时价格下降得相当明显，但这个月没怎么降，有的甚至每平米涨了1000元。”在一家IT公司工作的购房者小吕表示。

21世纪不动产的一位人士表示，他手中的二手房源有少数逆势跳价的现象，比如方庄6号小区某房由一个月前的190万元跳到现在最低210万元，但总体来讲跳价现象并不普遍。“近来房租涨了不少，业主如果不是非要急着出手，把房价降了一点后就拒绝再降，宁愿暂时租出去。”

不少卖家仍坚持中长期看涨

国家统计局数据显示，6月份全国房价环比下降0.1%，近16个月来首度出现回落，楼市调控效果初步显现。从更能反映阶段性趋势的同比价格来看，6月份全国房价涨幅仍达11.4%，处于高位，而上轮楼市调整至2009年初时全国同比房价曾出现负增长。继续坚定不移地遏制部分城市房价过快上涨，近来已被住建部等部门一再重申。

然而，若隐若现的调控放松预期已经在市场上产生影响。近期有消息称房产税将于2012年试点征收，继而被解读为短期调控压力减小的“利好”。而部分银行似乎也出现了两难心态，继续维持对房贷的“绝对高压”将存在经营压力，适当放松则有可能背上坏账甚至“不顾调控大局”的名声。

一旦调控政策有空子可钻，暂时蛰伏的需求方尤其是炒房客就可能“卷土重来”。中国证券报记者发现，只要客户资质优良，部分银行二套房贷可给至基准利率9折甚至8.5折。

就卖家来讲，度过了4、5月份的政策“疾风暴雨”，近期并没有出现大幅抛售潮的迹象。不少卖家仍坚持中长期楼价看涨预期，不愿抽身离开地产“盛宴”。有业内人士介绍，现在有些房主即使急于用钱，也不打算把房子过户卖掉，而是以住房作抵押申请个人消费贷款，同样可以套现。

也有部分开发商看淡后市，“遮遮掩掩”地推出了较有力度的优惠政策。比如，位于燕郊的天洋城项目，价格从每平米11000元降至7000多元。销售人员称是主动配合调控政策，而且降价项目只有一栋楼，过期不候。事实上，仅过一周该楼盘就推出了新的特价房。此外，位于南三环的世华水岸销售人员说，目前销售均价是每平米25000元。但一个重点客户则被另告知，开盘时将另有全款92折、按揭95折的较大优惠。

“久盘必跌”，这句股市谚语在楼市不知能否得到验证。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，个别楼盘房价逆市上涨，不属于普遍现象，当前房价总体无疑处于下跌通道。从成交量来看，7月份新盘成交小幅反弹，但二手房比上月又下降了10%左右。

“下半年房价应该还有一跌，但最好的结果是微降，把这段调控时间扛过去。”一位北京房企副总说。

供需“鸿沟”待弥合

成交清淡，横亘在供需双方的“鸿沟”何时弥合，也许意味着楼市转变时刻的到来。李文杰认为，从楼市调控三个多月的市场表现看，5月份成交最为低迷，6月份有了些许回升。7月份以来市场反而有了一些不确定的信息，导致二手房成交进一步下滑。

现在，知名地产商任志强一反先前论调，认为楼市降价乃今年大势所趋。他预计本轮调控将使房价下降5%左右，目前下降了一个多点。

距“新国十条”政策出台已有百日，下半年楼市向何处去仍然存在悬念。透过一系列杂音和不确定性，坚决遏制部分城市房价过快上涨的政策主线仍然清晰。

部分开发商反映，目前的房价给了开发商降价的余地，但不知道降多少合适。而一旦楼盘定价低于市场价，开发商届时可能面临冲击骚扰、无法顺利交房乃至诉讼等，降价后房源还可能被怀疑分配不公暗箱操作，这些都成为灵活调整价格的隐忧。

买方则希望房价能有进一步的实质性下降。尽管没有明确统计数据，但我国房屋租售比、空置率等指标近年来升势明显，部分城市尤其是一线城市多数居民明显感觉房价过高。“我希望房价再有20%左右的下降幅度，让房价回到去年底的水平。”小吕表示。

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