北京闲置项目数居全国第二个别项目闲置超10年(2)

2010年08月11日 06:50新京报【大中小】【打印】共有评论0条

- 释疑

1 闲置地签约为何集中于六天？

在网上公布的北京闲置土地名单中，有130宗购地合同签约时间在2004年8月26日至31日之间，占所有项目的80%，“831”现象明显。

据了解，2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了通知，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，土地协议出让必须在此日期之前。业内称其为“831大限”。

高策顾问董事长李国平表示，“831”前的项目出让制度并不规范，也未有“七通一平”的硬规定，双方签订协议即可。“831大限”前部分土地突击过关，只需在政府部门备案即可。但是过了政策关，却过不了拆迁关，被迫推迟开发的现象十分普遍，崇文区、朝阳区、西城区的多块土地多少年都拆不动，是业内公认的事实。“831”后，土地出让的是“净地”，囤积的数量很少，表明囤地问题上，开发商主观故意不开发的比例并不高。

2 商服用地闲置为何高达四成？

据已经曝光的名单，北京地区160宗闲置用地中，100宗为住宅用地，60宗为商服用地，闲置的商服用地占据了近四成的比例，达到37.5%。

昨日，一位不愿意透露姓名的北京土地市场业内人士称，这些商服地块中有很多土地是住宅项目的商业配套公建。由于开发商住宅建好出售后，回收了大部分的利润，对于做商业配套没有太大的动力，这与住宅项目快进快出利润大有关，但商业配套前期投入多，回收成本慢，风险较大。

国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，北京市场的商业地产和住宅价格倒挂现象也比较明显，商服用地闲置开发慢与此有关。

3 土地闲置超两年为何未收回？

在北京的闲置土地名单中，有154宗土地的拿地时间是在2006年之前；按照约定开工日期，这160宗土地都已至少闲置了3年以上。

按照国家的相关规定，闲置土地超过2年的，政府就将收回，但北京近几年罕见收回过闲置土地。

对此，知情人士称，这其中的原因比较复杂。“北京在2007年有个别收回的。收回土地在概念上需要进一步的明确，这是很严肃的法律问题，说白了是开发商有投入在里面，有资金在里面。收回土地后，开发商投入的成本还不还？土地出让金要不要没收？很多细节都很重要，弄不好就出现法律纠纷。所以现在国土资源部也在研究收回的具体办法。”

邹晓云认为，土地闲置原因确实是多种的，但是开发商购买土地前应该考虑自己的接受能力，对于地块的情况充分了解，也对于未来的风险有判断，所以如果存在闲置时间超过约定开工竣工日期的问题，应该按照规矩办事，由相关部门收回土地。

- 个案

土地闲5年身价涨1亿

在网上曝光的土地闲置项目名单中，华龙大厦是业内较知名的一个地块。虽然地块不大，但该地块本属于中石油下属房地产公司北京都市圣景，合同签约日为2005年3月24日，开竣工时间分别为2005年9月20日和2007年12月31日，合同价款2562.928万元。

今年6月4日，中骏置业控股有限公司在北京产权交易所以底价1.26亿元摘牌圣景地产的该项目。如此算来，土地闲置5年，坐收约1亿元。据记者了解，该地块主要是因为拆迁困难。

- 声音

土地闲置主要有三方面原因：土地迅速升值，让房地产商有“囤地”的利益驱动；一部分土地在转让或者土地抵押担保过程中，法律关系不清楚，导致这些土地无法开发；还有一部分是地方政府的原因，如规划的修改等等，一拖就是几年。

曝光闲置土地，对地方政府也是一个压力，可以促使相关部门工作更有效一些，避免土地闲置造成浪费。

——SOHO中国董事长潘石屹

土地市场一路看涨的行情是开发商囤地的最大利益驱动力。地方政府在利益驱动下，拉高地价，而且最近几年有越来越高的迹象，每囤一天，都意味着丰厚的回报。如果土地供应量不保持合理的数量，价格上涨不控制在合理的范围内，囤地的利益驱动不可能根本改变。

——中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞

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