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央企退出无法解决高房价拿地主力军浮出水面

2010年05月04日 11:39新财经【大中小】【打印】共有评论0条

文/本刊记者王晓慧

勒令78家央企退出房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。直观地理解就是，它们的退出有助于“遏制房价过快上涨”，果真如此吗

3月15日，华远董事长任志强竞买北京大望京村一号地失利。此举被SOHO中国董事长潘石屹调侃为“花钱买丢人”。那块地被财大气粗的央企拍走了。

央企疯狂拿地的行为很是让政府面子上挂不住。

3月14日，全国“两会”闭幕。温总理在《政府工作报告》中明确表示：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，“本届政府任期内使房价能够保持在一个合理的价位”。

3月15日，北京一天推出6幅地块，成交金额高达143.5亿元，超过了此前一个月的土地市场成交量。并且涌现出三个新“地王”，全部由央企制造。

于是，政府怒了！勒令78家央企退出房地产市场。

利益驱动央企豪赌

有数据显示，在国资委管辖的128家央企中，除了保利、远洋、华润等16家以地产为主业的央企在名正言顺地拿地外，更有多达80多家来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业的央企，在2009年以不同的方式加入到拿地大军的行列，并愈演愈烈。

央企对房地产行业如此热情高涨，为了什么？利润！“进入房地产，企业不想获得利润都困难。”一位央企老总如此描述房地产市场的火暴。

据记者了解，活跃在土地市场的主业非房地产的央企中，有很大一部分企业，其主业的利润率远不及房地产业务。丰厚的利润促使央企蜂拥进入房地产业，进而获得更高的经营业绩。有数据表明，2008年地产行业上市公司的平均净利润率为20%，央企下属的16家上市地产企业的平均净利润率为21.13%。

这就难怪央企为啥个个都抻着脖子往地产圈里钻了。在2009年的土地交易中，央企近乎成了“地王”的代名词。在2009年各地产生的90多个“地王”中，央企占了60多个。

房地产已经成为央企的主要辅业和利润来源。

央企的大手笔惹得SOHO中国董事局主席潘石屹和华远集团董事长任志强都不禁感叹，“央企太有钱了！”这两位地产大亨惧过谁啊，面对央企的豪赌都有些“怕怕”。

如何退市惹争议

房地产既然已被央企视为一块肥肉，又岂能轻易放弃？78家央企要怎么退？退出后，资产由谁来接盘？

4月12日是国资委设定78家央企上交退出方案“大限”的最后一天，78家“上榜”的央企如期上报了退出方案，国资委表示将按照央企提交的方案进一步协商并完善退出方案。

最终方案虽尚未浮出水面，但已有消息称，不排除78家央企通过土地入股实现退出。也就是说，主业里面没有房地产的央企，可以将土地转让给另16家主业为房地产的央企，然后持有这些土地的股份并且享有分红权，但不参与地产项目的实际管理和开发。

也有声音表示，由于以地产为第一主业的央企较少，直接兼并对于地产央企来讲并不适合，挂牌转让才是最可取的退出途径。此外，协议转让和划转也是提及较多的退出方式。

以何种方式退出暂无定论，但有一点获得了多数人的一致认可，那就是仍将由央企接盘，央企对地方国有企业和民营企业接盘相对排斥。这也是可以理解的，毕竟，同是央企，相互之间的合作会更容易一些。

这些其实都是后话。国资委至今尚未制定出一个确切详细的退出时间表，78家央企能否真正退出还有待确认。

一位房地产业内人士表示：房地产行业是一个持续了多年的暴利行业，如果宏观调控不能切实让市场回归理性，就算这些暂时退市了，日后也还会参与其中的。况且现在企业参与经济活动的方式多种多样，这些央企不能直接控股房地产企业，还可以通过参股、投资等多种方式。

因此，中国房地产的暴利性存在一天，央企追求超额利润的冲动就会延续一天。央企财大气粗，有的是资金，它们改头换面、借鸡生蛋进入房市，防不胜防。

央企退出影响几何

勒令78家央企退出房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。直观地理解就是，它们的退出有助于“遏制房价过快上涨”，果真如此吗？它们退出了，“地王”数量就减少了？房价就能平稳了？

任志强很直白地表示，“退出的78家央企本来就不占主导地位，没有什么太大影响，起主导地位的还是那16家。”

2009年，以“房地产开发与经营”为主业的16家央企资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%；销售收入1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86%；净利润188亿元，占全部央企房地产业务净利润的94%。

数据表明，央企的房地产业务主要集中在这16家。也就是说，符合退出令的78家央企的房地产业务只是小鱼小虾，留下的这16家才是地产央企拿地主力。

情形似乎回到了六年前。

2004年，169家央企中有80%的企业都涉足房地产，国资委决定对央企进行整合，进行主辅分离。当年6月，国资委发出了《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，决定由中国建筑工程总公司(旗下有中海地产)、招商局集团有限公司(旗下有招商地产)、中房集团、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司等5家企业整合中央企业的房地产资源。这个在当时看来很理想的布局并没有像国资委期望的那般顺利，除了中房集团无偿受让华能14.2亿元的房地产资产之外，其余四家企业的表现并不是很积极。

“那次根本就没有整合。”保利地产营销总监胡在新回忆说，“到今天，当年的那个举措对地产行业也仅限于宣传和舆论上的影响，我认为对行业没有什么实质影响。”

重组启动了四年，几乎就停滞了四年。现实的利益问题挡住了国资委成就地产航母的良好愿望。从统计局数据可以看出：2004～2009年，政府调控的六年，房价涨了103.60%。而此前没有调控的六年，1997～2003年，房价仅涨了16.87%。

鉴于此，有人不免担心，此次78家央企退出房地产领域，只是减少了企业的竞争数量，整合之后，16家以房地产为主业的央企将更加强大，其在土地转让市场中的地位会更加强势，形成新的垄断，政府宏观调控的难度将更大。

就在众人热烈讨论央企退出与否的时候，房价又突飞猛进了一大截，愤怒归愤怒，普通民众买不起依然还是买不起。

留下的16家央企房地产名单：

中国建筑工程总公司

中国房地产开发集团公司

中国保利集团公司

华侨城集团公司

中国铁路工程总公司

中国铁道建筑总公司

中国中化集团公司