海南的真正泡沫期还未来临

作者: 张寅 |

房地产有无泡沫，主要看价格是否在一段时间内持续以两位数的速度增长，以及购房行为是否以投资性需求作为主导。如果用这个标准来衡量当下的海南房地产市场，无疑已经出现了新的一轮房地产泡沫。但是，我们认为，从时间层面上看，目前还属于泡沫的第一阶段，即使本年度市场出现若干调整，也未必意味着此轮泡沫的终结。

这一轮的海南房地产投资热潮完全可以与刚刚过去的迪拜房地产危机相提并论。观察今年以来海南房地产价格启动态势，与两年前迪拜的情况非常相似(见图)。因此我们需要格外注意未来海南房地产市场运行的态势，以及可能引爆债务危机的触发点。

首先海南与迪拜都是以旅游地产作为发展的方向，其次都是以豪华基础设施作为建设重点。吸引资金方式迪拜是以主权担保国有公司向外部借贷的方式融资，然后进行大规模的基本建设。而海南则可能是以土地市场化的方式进行融资。其中的原因在于，迪拜的资源是石油，而海南的资源是土地。迪拜的弱点是缺乏庞大的经济体和人口资源作为后盾，而海南则拥有广大中国内地作为发展腹地。海南的弱点是自身缺乏强大的财政作为发展基础，因此要么靠高地价经营模式融资；要么就是类似迪拜模式进行融资。如果是前者，那么海南地方债务有限，但未来给淘金者即投资者带来巨大的风险；如果是后者，那么就会出现类似目前迪拜的债务情况，政府将面临非常大的压力，但投资者则会获得较大的机会。迪拜是首次出现投资热潮，而海南在上个世纪就曾经出现过投资热潮，汲取过往经验和教训方面将非常有利。

年初我们看到海南的房地产市场近乎疯狂的状态，似乎与迪拜房地产高潮时期没有差别。但是或许将来还会出现更疯狂的情况，这是因为目前海南房地产市场的超级异动，仅仅因为国际旅游岛规划出台所引发的，政府还未进入实质性开发阶段。如果未来进行实施阶段，必然导致新一轮的投资热潮。目前的热潮完全可以看做是未来真正热潮的热身。虽然目前海南的房地产价格出现了飙升，但是海南地方政府目前的风险并不大，因为目前进入市场的资金大多是民间个人资金，并没有像上一次泡沫那样，有大量国有银行的信贷资金涌入当地市场。而且本次价格飙升是以购买房产为主，而上次房地产泡沫主要是大量资金炒卖地皮所致。可以预见，无论是国有的还是民营的机构性资金，要真正大规模进入海南市场，恐怕只有等到海南国际旅游岛规划开始实施，并且土地市场开始运转的时候。

短期购买海南房地产的投资者，恐怕大多并非指望能够通过出租房屋获利，而是希望取得房屋价格本身的升值转移所有权获利的。但是由于目前房价增长速度过快，市场接下来出现的动荡使得激进购房者被套将在所难免。上个世纪在海南房地产最热时候的买入投资者，事过十余年直到去年底才得以全面的解套，但愿近期追高买入海南房地产的投资者不需要像上次一样，解套要等待如此之久。

作者为北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员

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