三亚房产：盛宴其实刚开场

2010年02月05日 14:57商界评论【大中小】【打印】共有评论0条

站在更高的层面来看，中国出现一个“拥有独特旅游资源、房价相对昂贵”的三亚也符合国际旅游城市发展的客观规律，三亚房产，其实还有一定的价值潜力空间……

█文/夏锋，中国改革发展研究院海南所所长

2009年，大家都在说三亚的天气很好，阳光灿烂，清风和煦，从年初爽到年末。说爽的人自然惬意，因为除了天气，还有疯狂上涨的房价，有产者一不小心就成了富翁。成了富翁自然高兴，不过高兴之余，一些人还是有些不踏实，十几年前，就在这片土地上，海南的房产也曾经像坐过山车一样颠簸了一圈，泡沫散尽，上帝的口袋最终空空荡荡。

似曾相识的格局似乎又重新来了，于是，专家、业内人士，甚至街头的市井百姓，立马对这一轮房价的上涨产生了警惕：海南房地产泡沫是否卷土重来？三亚是否是第二个迪拜？这种看似疯狂的格局还能维持多久？诸如此类的问题，议论纷纷，甚嚣尘上。

——其实，大可不必！

高房价背后的逻辑格局

海南地产的噩梦是否会卷土重来其实只是一个小问题。更大的焦点在于，在国家再度出手调控楼市的背景下，三亚这个地标是否正再度预示着中国房地产市场接下来的命运？而有了十几年前的教训后，很多人此时通常都会产生联想，他们担心泡沫，担心崩溃，担心财富来去如风，担心一夜回到解放前……但认真分析，这些担心其实都是多余。

1.“买房就像买白菜”并非三亚独有。

客观地看，2009年，房地产业如火如荼的上演并非只有海南独有，在北京、上海等大城市已经存在，海南只是房产大戏中的一幕。国家统计局发布的信息称，2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创年内最高纪录，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；从商品房销售情况看，2009年1~11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有67个，价格下降的城市只有3个。从中我们可以看出，房地产业在2009年下半年好像已经走出了危机的阴影，春天提前到来了。数据最能说明问题，在整个国家房地产市场处于强力复苏的大格局下，海南乃至三亚房产的上涨也是应运而生，因此不能认为海南或三亚的房产存在泡沫。

另一方面，从三亚房价的发展轨迹看，在2009年上半年，其均价已达7000元左右，而本次房价上涨，更多的是在螺旋性上扬，而非十几年前的跳跃式不规则地疯涨，因此，说存在泡沫缺乏事实依据。

2.三亚的环境及气候决定了它的不可替代性和稀缺价值。

海南最大的优势是资源环境，三亚又是海南优势中的极品。三亚冬无严寒，夏无酷暑，且一年四季如春，因此，美丽三亚也素有“东方夏威夷”之称。三亚拥有绝无仅有的热带海景资源，可以说是“中国人民的后花园”，有着其不可复制、不可替代的吸引力，吸引了大批的有产者来此度假。因此，某种程度上在三亚购房也是身份的象征。这些都吸引着全国人民选择三亚，所以三亚房价被推动上涨也理在其中。

3.从数据上看，海南及三亚的房产投资始终控制在红线内。

2003年至2008年，海南经济年均增长11.6%，GDP翻了一倍多，人均GDP也增长了近一倍。在国际金融危机背景下，海南主要经济指标好于预期。从各项指标看，三亚经济形势好于海南全省平均水平。2009年前三季度，三亚GDP增长13.6%，排在全省第二位；2009年前11个月城镇固定资产投资额比上年同期增长38.7%；前11个月三亚社会消费品零售额达到428565万元，比上年同期增长23.8%，全省第一；前三季度三亚城乡收入分别增长12.6%和8.2%，绝对额分别排在全省第十一位和第二位。三亚的房地产发展是建立在实体经济增长的基础上，与上一轮纯投机性的盲目开发不同的是，本轮开发具有明确的产业定位，是真正做实业的开发，即使有小的泡沫，也很难像10年前房地产泡沫冲击那样大。

另一组数据表明，1993年和1994年时期，海南的房地产投资一度占全省固定资产投资的34%。而现在，这一比例始终控制在20%以内。因此从投资量和增长幅度来说，目前海南房产市场处在合理的发展阶段，不存在泡沫。

对三亚度假候鸟型房产，市场有一种刚性需求，空间很大，供求两旺继续成为三亚房地产市场的主要表现。随着海南国际旅游岛的建设，三亚将逐步发展成为一个国际化的城市，这不仅在三亚城市总体规划上得到体现，也在国家宏观战略层面上得到体现，将对推动三亚向世界一流旅游城市迈进产生极大的作用。环比与三亚相似的夏威夷，其整套海景房的价格折算之后在四五百万元人民币到一两千万元人民币之间，巴厘岛的别墅大约在一两百万元人民币到一千多万元人民币之间。因此，三亚的房产不仅不存在泡沫，相反，还有着更大的市场空间。

4.房价只涨不跌是各国滨海度假胜地的一般规律。

与国内其它城市相比，三亚是一个比较独立的市场体系，是中国房地产业的一个独特市场，不能简单地用其他城市的模式照套。上世纪90年代初，海南地产曾有很大的泡沫，并直接导致三亚开发的搁置。不过，后来相关方面意识到海南尤其是三亚的价值，并对整个城市重新定位，走旅游城市路线，因此从长期来看，三亚房地产价格的走高是必然的。以韩国济州岛为例，该岛在确立走旅游观光的路线后，这个近乎荒岛的地方房价开始了直线上扬，直至现在都还呈上涨趋势。

与世界其他滨海度假胜地，如迪拜、夏威夷、佛罗里达相比，海南房价持续上涨又可寻找到一般规律。例如，投入迪拜的资金基本都用在了房地产上，总投资额达到了1万亿美元，包括酒店、写字楼、商业娱乐设施和住宅。迪拜的地位也成为中东的香港，成为一个商业旅游中心。短短10年间，当地楼价涨了3～4倍。

在国际旅游岛定位被确立后，三亚经济产业链条势必会拉长，使每一个人去三亚不是观光旅游，而是能够静下来，重复地去三亚，在三亚每一次消费、休息的时间都会更长，并实现三亚经济链条的良性循环。同样，高端度假是一种必然的流行趋势。而三亚现在正处在这个趋势的过渡期间，房价涨幅虽然增加，但仍属于符合这个趋势的正常情况。

5.中国的经济实力和消费群体足以支撑三亚的房价。

到三亚买房的都是些什么人，都是富人。来自哪里？来自世界各地。据统计，目前已有27个国家和地区的消费者到三亚购房，这一数据比两年前翻了一番，三亚房产的消费群体在纵深方面都在扩大。

　研究报告显示，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。另据《2009胡润财富报告》显示，中国有825000个千万富豪和51000个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪。正因为富豪对滨海休闲地产的需求已变成一种强大的市场动力，所以才有国际国内数百家房企云集三亚。而国际旅游岛概念，更是加重了这种投资预期。

富人具有很强的购买能力，相比而言，其承受风险能力比一般人要高。有一则数据表明，海南买房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款的富人。一次性付款什么概念，就是银行几乎不用承担风险，现实中也不破坏金融秩序，且不影响民生，房价怎么涨，政府也只会视为正常的市场行为。富人购买三亚房产的动机是什么，一是其海景资源的概念，其次才是用于投资。即便是投资行为，在短期内不能变现，房子甚至空置，但富人能够承担风险。这就是三亚房产空置率居高不下，但另一方面，三亚房价却加速前奔的原因。

6. 需要特别指出的是，三亚与迪拜有着本质的差别。

很多人将三亚与迪拜作比较，其实这是不客观的。迪拜之所以发生危机，在于其发展过度依赖外来金融资本，并对金融风险缺乏有效的防护，房地产的繁荣是以巨额的负债为背景，同样，迪拜本身没有实体经济的支撑，其经济结构甚为单一，并且阿联酋其他组织成员给予其支持有限。相反，三亚作为旅游城市，其本身在改革开放中获得了一定的发展，具备一定的循环发展基础，国际旅游岛的概念，只会使海南及三亚如虎添翼，发展步伐加快。同样，在中国巨大的经济实力支撑下，三亚不再是一个孤立的个体，它获得的资金、政策等优势结合自身的独特资源优势也会让它脱颖而出。

三亚房产繁荣的背后，与海南省政府大量的基建投入拉动密不可分。近年，海南省政府投入了数百亿元的资金修建了海口—屯昌高速公路、东环铁路等项目，有力地改善了景区的基础设施。在国务院批准将海南建成“国际旅游岛”后，海南又将迎来同香港一样的自由贸易区，免关税、免签证、放航权，吸引国外金融业进入，并破天荒地批准试水博彩业，这些都是可预见的价值潜力空间。在可预见的潜力空间内，房价上涨自然也符合客观规律。

观点：重要的是疏导，而不是否定

客观地说，三亚也存在房价上涨过快、个别区域和楼盘出现“小泡沫”的现象。但在国家战略的统一部署和规划下，这些小泡沫在今后发展中都会逐一消化。站在更高的层面来看，中国出现一个“拥有独特旅游资源、房价相对昂贵”的三亚也符合国际旅游城市发展的客观规律，因此，对海南及三亚地产的发展，重要的是疏导，而不是否定，以下是对海南地产发展的几点建议。

1.海南应按照一个大城市思路统一土地资源利用。

海南有3.56万平方公里的陆域面积，人口849.06万。海南的人口规模只相当于内陆一个城市，三亚的人口规模只相当于内陆的一个县，但海南却形成了18个市县加一个农垦区的行政区划的格局。由于每一个市县都有土地等重要战略资源的规划和支配权，市县间土地资源很难实现优化配置。随着海南铁路、公路、机场、港口、通信、电力、供水和供气网络的进一步提升完善，特别是东环铁路建成，西环铁路又将上马，环岛铁路将大大缩短城市间的距离，从海口到三亚仅需要一个半小时，同城效应将会明显凸现。把海南作为一个大城市来规划，站在建设国际旅游岛的新的前瞻性的高度，打破行政壁垒，打破自我小而全的束缚，合理规划省会城市、区域中心城市、县域城市和小城镇布局，使三亚等区域中心城市的土地利用符合全岛的整体发展。

2. 从长远考虑，土地等重要战略资源不宜过分放权。

2009年，海南为激发县域经济活力，实施扩权强县改革，下放了197项审批权，其中包括部分土地的审批权。扩权强县的关键是强化县级政府的公共服务职能。扩权强县不是简单地把上级政府的经济管理权限下放到下级政府，必须对经济管理权限或者经济管理审批权做出正确的评估。如果把经济管理权限按照资金审批额分别划到省、市、县(区)各级政府，是同市场经济发展的趋势、同强县扩权最终要实现的目标不相符的。对于土地这样稀缺的战略资源，必须把审批权和调控权收到省里统一控制，越往下放就越乱，极易变成“卖土地热”，现在产生的地产“小泡沫”相当大程度上是由各市县卖地引发的。长此以往，不仅不利于投资者的长期发展，也很有可能给对国际旅游岛建设带来毁灭性的灾难。

3. 稳定旅游和旅游房地产的关键是稳定投资者。

客观判断，2010年海南省旅游和旅游房地产的买方市场仍可能有大幅度增长，去年11月份已经开始出现这一趋势。但地产投机的比例在大大提高，地产业的不稳定情绪也开始显现，关于三亚房地产泡沫的争论就是最明显的反映。在这种情况下，我们首要的是稳定旅游和旅游房地产投资者信心。

4.稳定旅游和旅游房地产商的关键是稳定土地价格。

能否有一个十分明确、稳定的土地市场价格，对于稳定现有投资者，甚至吸引新投资者极为重要。建议2010年土地市场价格以稳定为主。这一条要尽快明确并向国内外广为宣传，对稳定旅游房地产投资者信心将会起到重要作用。在某些重要领域，海南省委省政府还可以适当考虑下调相关税费，实质性地支持企业。

5.多角度思维，打好“生态三亚”这张牌。

三亚在海南岛最具特色。三亚地产业应抓住国际旅游岛这个大机遇，将生态三亚这篇文章做大。首先是发展生态人居；二是发展生态城镇，建设城乡一体化的示范城市；三是发展生态人文，三亚的生态人文很突出，无论是历史文化、本土文化、红色文化都很有特点；四是发展生态工业，未来一段时期，海南的清洁能源和新能源的建设将成为工业的重要组成部分。三亚应抓住这样一个契机，把生态产业作为未来重要的发展方向，并纳入规划。

国际旅游岛是海南省今后20年的大文章，应更加关注中长期的发展趋势。国际旅游岛这篇大文章如果做小、做砸的话，首当其冲是过度的房地产开发。建议把海南房地产的开发与海南中长期发展相结合，使房地产在开始起步的时候就向着可持续发展的道路走下去。只有这样，海南国际旅游岛建设才会走上一个开放、发展、绿色的可持续发展之路。-

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