谢国忠：楼市拐点已经过去 房价三年内跌一半

2011年05月20日 11:32
来源：凤凰网财经

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凤凰网财经讯 由上海市政府和中国一行三会共同主办的2011陆家嘴金融论坛于5月19-21日在上海举行，本次论坛的主题为“新时期的金融体系及其宏观管理”，凤凰网财经进行全程直播。知名经济学家谢国忠在与凤凰网财经独家对话时表示，中国楼市拐点已经过去，房价三年内会跌一半。以下为实录：

凤凰网财经：您对中国经济还是比较乐观的，即使是放慢的话也是非常不错的？

谢国忠：我觉得现在调控是自己的选择，我觉得这是件好事情，应该是可控的。

凤凰网财经：另外一个就牵连到股市，因为经济实际上要比美国要好得的，但股市今年以来反而是较差，你对股市怎么看的？

谢国忠：中国的股市是在2007年6000点跌下来以后，还是在调整的时期，现在股价不是很高，还是处于调控的周期，而且民间的高利贷利息很高百分之二十多，资金都在朝那边走，股市要大涨还是很困难的。股市要有上升的空间，一定要等到民间的高利息有回调，这需要我们宏观调控做一些调整，不能完全从数量性的政策也要用利息的政策，信贷配合不能对民间企业歧视过多。

凤凰网财经：房地产您怎么看呢，最后一个问题？

谢国忠：房地产现在有些数据说又涨，其实这个数据都是不准的，中国房地产的拐点已经过去了，现在量比较小，交易量很小，其实现在真的要卖房子，说的价格至少要跌20%，才有肯定卖得掉这个房子，这个是现在真正的现实，因为限购很多人不能买房子，形成了市场没有交易量的情况。

凤凰网财经：未来两年内会累计跌到50%？

谢国忠：房地产周期下滑一般至少3年，中国也是差不多这个规模。

凤凰网财经：会有多少跌幅？

谢国忠：40%、50%是应该的，应该会的。

凤凰网财经：由此给银行带来的风险如何？

谢国忠：中国银行一般给项目贷款，低于项目一半的估值，所以从银行来说，它的风险应该是相对比较小的，如果房价掉一半，银行还是能够渡过这个风险的。我觉得风险大的地方是土地抵押做贷款，因为土地很多地方涨了30倍，有的地方涨了甚至100倍，如果涨了100倍的东西，掉90%也是可能性很大的，所以用土地做抵押的贷款是有风险的。

凤凰网财经：可能会出现哪些现象？

谢国忠：我觉得会出现三角债不还钱的情况，在中国破产这个含义是很难说的，地方政府很可能在还钱上面要拖，我们在90年代的时候也看过，后来就这么拖下去了，没宣布谁破产，就是慢慢的还钱，以后还呗。

凤凰网财经：加息问题怎么看？

谢国忠：加息至少还要加3次或者4次，但加息并没那么重要，重要的是增长准备金率或者是发央票，核心是要冲突外汇储备的增加，把货币的供应量控制在16或者以下，这个是硬指标，政府是不会放弃的。

凤凰网财经：下次加息会在什么时候？

谢国忠：我觉得这个月或下个月都有可能，最近银行业拆息涨了很多，应该是对加息的一种预期。

凤凰网财经：对民营经济会带来哪些影响？

谢国忠：影响民营经济的主要问题是，中国的银行是国有的，在贷款上面的责任，如果贷给国企业变成坏账也不用负责任，贷给民营企业变成坏账的话，查你就可能会出事了，为什么对民营经济的贷款大幅度下降，现在大部分民营企业到银行里贷款的可能性不是很大。

凤凰网财经：您刚才说的3到4次加息是指的年内吗？

谢国忠：年内。

凤凰网财经：你也说了通胀的形势是非常严峻的，会延续多久呢，因为现在有人说会5、6年，您是怎么看的？

谢国忠：中国这个10年都是会通胀的时代，但是严峻的通胀需要16%的货币供应增加速度要维持2年，这种政策要维持2年以上，通常才能得到稳定。另外通胀不稳定是什么意思呢，某些东西突然涨20%到30%，在平稳的运转经济里面，是不会这先这样的情况的，我们说通胀是2%、3%，有的涨了5%有的不涨，这个是正常的，突然涨30%、40%、50%，说明是个非常不稳定的状态，稳定住这个状态还是要花时间的。

凤凰网财经：你觉得怎么样来应对货币供应量？

谢国忠：货币供应量一定要限制，不限制货币供应量通胀会更加恶化，因为老百姓现在预期已经是很糟糕了，大家认为货币在贬值，通胀是非常高的，大家恐慌的心态是很严重的，如果这样恐慌下去，有一天出现大规模的抢购、囤积，会引起全社会的危机，所以为什么现在这个政策是绝对不能放弃的。

凤凰网财经：如何看待人民币国际化进程？

谢国忠：人民币国际化主要还是主要做准备工作，步伐还是很好的，因为中国的金融体系是非市场化的，是政府拥有的，所以人民币国际化的条件现在还不具备，现在我们做的很多工作都是准备工作。

凤凰网财经：出口的形势会怎样？

谢国忠：中国出口还可以，跟中国竞争的国家还没有起来，像印度尼西亚、孟加拉国、印度基础设施没起来，它们的工资比中国低好多。比如说孟加拉国工资是中国的四分之一，但是总的成本并不比中国低，中国在出口上面不用太多的担心，最新的出口大幅度上升，是因为价格上升，因为西方的卖家没有其它的选择，也接受了中国的价格上升，中国在外部的形势看下去还是比较乐观的。

凤凰网财经：人民币自由兑换问题怎么看？

谢国忠：有可能，但是我们国内很多改革是需要的，因为汇率自由兑换是有很多后果的。如果国内的体制不健全，这样的可能性就比较大。比如说对私有财产的保护，法制的健全，金融体系的市场化，很多准备工作要做，如果这些工作都没做完之前就人民币国际化，可能会带来很大的灾难，所以我不支持现在人民币过渡开放。

谢国忠：对，因为中国现在很多地方还是比较脆弱的，比如说私有经济，对个人资产的保护，泡沫的问题还是很严重的，很多问题加起来形成很多的不确定，虽然说市场经济对中国很乐观，但大家知道，市场的变化是很快的，今天对你乐观明天就会对你极度悲观，我们在1997年的时候经历过这样的情况，今天还是东亚经济奇迹，明天就变成东亚金融危机了，这种情况我们还是要有心理准备的，不能过快的人民币国际化。

谢国忠：我们应该加快我们的步骤，但最重要的是国内的改革，我觉得10年的改革应该足够了，在这10年里边，我们把国家的体制改完，有足够的时间，在2020年国际化是很有可能的。

凤凰网财经：您以前也说应对通胀的加息是非常重要的，是不是要特别注意，要注意一些什么东西？

谢国忠：我觉得中国的加息，很重要的就是一定要让存款的人安心，现在如果存款的人不安心，这个金融是不稳定的，一定要把利息加到超过通胀的预期，这样通胀才能稳定下来。

凤凰网财经：其实关于房地产，正好我今天查了一下，网上还有人说，您说房地产形势很好？

谢国忠：没有，我没说过这话。

凤凰网财经：你说3年之内要跌多少？

谢国忠：我觉得中国的房地产会跌50%。在3年到4年里面，因为一般的房地产下滑的周期是3年，但是中国的泡沫时间很，可能下滑的时间会更长。

凤凰网财经：您觉得通胀在下半年会怎么样？

谢国忠：现在通胀还是处于上升的阶段，看到很多企业要涨价，政府不让涨，作为企业来说不可能不赚钱，亏钱生产是不可能的，后续的通胀压力还在，最终还是要允许他们涨价，不然他们不能生产了。比如说化妆品、方便面等等之类的，它的成本上升了30%，你不让它涨价这是不可能的事儿。

凤凰网财经：在您看来现在的通胀水平到底怎样？

谢国忠：中国的通胀数据有时候也很难估计到底是怎么回事，中国现在通胀速度是非常高的，我们能看到的东西通胀都是双位数的。

凤凰网财经：房产的那个接着再说一说吧，您说要跌50%，那么对于中国的经济会有什么样的冲击？

谢国忠：对于中国经济短期有一定的负面影响，对长期来说是健康的一件事情，因为房地产规模过大，价格过高，形成的规模过大，对中国的经济和金融体制，经济带来很多的歪曲，给金融体制带来巨大的风险，对全社会造成非常不良的风气，大家都不愿意工作。因为工作的工资跟房价相比太大了，有几百倍，大家就觉得工作没有意义了，很多人都会炒这个炒那个，对中国经济带来非常严重的负面影响，中国要成为一个真正的发达国家，房地产泡沫不得以控制，中国是不可能成为真正的发达国家的。

凤凰网财经：那么房价拐点在哪里呢？会不会延续下去？

谢国忠：房价拐点已经过了，现在外面宣传的数字，我估计这都是宣传的，因为房价至少是一个自己能发现价格的，可以到中介去问一下，到中介去看基本上都是空的没人的，说明房地产市场现在是很低落的。你要问的问题是会不会延续，像上次回落是因为政府放钱，这一次政府还会不会改变这个政策，我觉得可能性是有，但可能性是非常小，这次政府压通胀的决心是有的。

谢国忠：货币的供应量要控制住，第二个是要加息，让存款的人安心银行里存款不贬值，这两件事情做到，中国的通胀会能得到控制了。

谢国忠：因为对冲外汇储备的增加，控制货币的供应量。

谢国忠：大家对中国人民币升值的预期很强烈，我们历史上看过很多次这样的故事，每次美国利息很低的时候，世界上一些很多热钱就会寻找发展中国家，然后就会出现神话，认为发展中国家有新的东西，新的经济模式，什么奇迹又来了，每次到了美国加息的时候，发达中国家都会带来很大的灾难，中国这次也应该看到这个，热钱进来对中国的乐观，是由美国的零利率驱动的，等到美国利息上去的时候，他们对中国的态度会发生很大的变化。

谢国忠：如果我们等到美联储加息，中国的资产泡沫破灭，中国的命运就像1997、1998年东南亚一样的，中国为什么今天必须要把泡沫消化掉，通过给我们一个时间，两、三年消化的了，而不是说一次性。像香港一年内房价掉一半，三年内房价掉了75%，在东南亚也是房价掉了70%的，很快就掉，这样对整个金融体系，对经济压力都很大。中国这次一定要自己先做，让它有三年的时候去消化，到那个时候美国利息加上来的时候，中国就有充足的准备了，也不会受到太负面的影响。

凤凰网财经：您如何看待中国改革模式？