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谢国忠:楼市拐点已经过去 房价三年内跌一半

2011年05月20日 11:32
来源:凤凰网财经

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凤凰网财经讯 由上海市政府和中国一行三会共同主办的2011陆家嘴金融论坛于5月19-21日在上海举行,本次论坛的主题为“新时期的金融体系及其宏观管理”,凤凰网财经进行全程直播。知名经济学家谢国忠在与凤凰网财经独家对话时表示,中国楼市拐点已经过去,房价三年内会跌一半。以下为实录:

凤凰网财经:您对中国经济还是比较乐观的,即使是放慢的话也是非常不错的?

谢国忠:我觉得现在调控是自己的选择,我觉得这是件好事情,应该是可控的。

凤凰网财经:另外一个就牵连到股市,因为经济实际上要比美国要好得的,但股市今年以来反而是较差,你对股市怎么看的?

谢国忠:中国的股市是在2007年6000点跌下来以后,还是在调整的时期,现在股价不是很高,还是处于调控的周期,而且民间的高利贷利息很高百分之二十多,资金都在朝那边走,股市要大涨还是很困难的。股市要有上升的空间,一定要等到民间的高利息有回调,这需要我们宏观调控做一些调整,不能完全从数量性的政策也要用利息的政策,信贷配合不能对民间企业歧视过多。

凤凰网财经:房地产您怎么看呢,最后一个问题?

谢国忠:房地产现在有些数据说又涨,其实这个数据都是不准的,中国房地产的拐点已经过去了,现在量比较小,交易量很小,其实现在真的要卖房子,说的价格至少要跌20%,才有肯定卖得掉这个房子,这个是现在真正的现实,因为限购很多人不能买房子,形成了市场没有交易量的情况。

凤凰网财经:未来两年内会累计跌到50%?

谢国忠:房地产周期下滑一般至少3年,中国也是差不多这个规模。

凤凰网财经:会有多少跌幅?

谢国忠:40%、50%是应该的,应该会的。

凤凰网财经:由此给银行带来的风险如何?

谢国忠:中国银行一般给项目贷款,低于项目一半的估值,所以从银行来说,它的风险应该是相对比较小的,如果房价掉一半,银行还是能够渡过这个风险的。我觉得风险大的地方是土地抵押做贷款,因为土地很多地方涨了30倍,有的地方涨了甚至100倍,如果涨了100倍的东西,掉90%也是可能性很大的,所以用土地做抵押的贷款是有风险的。

凤凰网财经:可能会出现哪些现象?

谢国忠:我觉得会出现三角债不还钱的情况,在中国破产这个含义是很难说的,地方政府很可能在还钱上面要拖,我们在90年代的时候也看过,后来就这么拖下去了,没宣布谁破产,就是慢慢的还钱,以后还呗。

凤凰网财经:加息问题怎么看?

谢国忠:加息至少还要加3次或者4次,但加息并没那么重要,重要的是增长准备金率或者是发央票,核心是要冲突外汇储备的增加,把货币的供应量控制在16或者以下,这个是硬指标,政府是不会放弃的。

凤凰网财经:下次加息会在什么时候?

谢国忠:我觉得这个月或下个月都有可能,最近银行业拆息涨了很多,应该是对加息的一种预期。

凤凰网财经:对民营经济会带来哪些影响?

谢国忠:影响民营经济的主要问题是,中国的银行是国有的,在贷款上面的责任,如果贷给国企业变成坏账也不用负责任,贷给民营企业变成坏账的话,查你就可能会出事了,为什么对民营经济的贷款大幅度下降,现在大部分民营企业到银行里贷款的可能性不是很大。

凤凰网财经:您刚才说的3到4次加息是指的年内吗?

谢国忠:年内。

凤凰网财经:你也说了通胀的形势是非常严峻的,会延续多久呢,因为现在有人说会5、6年,您是怎么看的?

谢国忠:中国这个10年都是会通胀的时代,但是严峻的通胀需要16%的货币供应增加速度要维持2年,这种政策要维持2年以上,通常才能得到稳定。另外通胀不稳定是什么意思呢,某些东西突然涨20%到30%,在平稳的运转经济里面,是不会这先这样的情况的,我们说通胀是2%、3%,有的涨了5%有的不涨,这个是正常的,突然涨30%、40%、50%,说明是个非常不稳定的状态,稳定住这个状态还是要花时间的。

凤凰网财经:你觉得怎么样来应对货币供应量?

谢国忠:货币供应量一定要限制,不限制货币供应量通胀会更加恶化,因为老百姓现在预期已经是很糟糕了,大家认为货币在贬值,通胀是非常高的,大家恐慌的心态是很严重的,如果这样恐慌下去,有一天出现大规模的抢购、囤积,会引起全社会的危机,所以为什么现在这个政策是绝对不能放弃的。

凤凰网财经:如何看待人民币国际化进程?

谢国忠:人民币国际化主要还是主要做准备工作,步伐还是很好的,因为中国的金融体系是非市场化的,是政府拥有的,所以人民币国际化的条件现在还不具备,现在我们做的很多工作都是准备工作。

凤凰网财经:出口的形势会怎样?

谢国忠:中国出口还可以,跟中国竞争的国家还没有起来,像印度尼西亚、孟加拉国、印度基础设施没起来,它们的工资比中国低好多。比如说孟加拉国工资是中国的四分之一,但是总的成本并不比中国低,中国在出口上面不用太多的担心,最新的出口大幅度上升,是因为价格上升,因为西方的卖家没有其它的选择,也接受了中国的价格上升,中国在外部的形势看下去还是比较乐观的。

凤凰网财经:人民币自由兑换问题怎么看?

谢国忠:有可能,但是我们国内很多改革是需要的,因为汇率自由兑换是有很多后果的。如果国内的体制不健全,这样的可能性就比较大。比如说对私有财产的保护,法制的健全,金融体系的市场化,很多准备工作要做,如果这些工作都没做完之前就人民币国际化,可能会带来很大的灾难,所以我不支持现在人民币过渡开放。

谢国忠:对,因为中国现在很多地方还是比较脆弱的,比如说私有经济,对个人资产的保护,泡沫的问题还是很严重的,很多问题加起来形成很多的不确定,虽然说市场经济对中国很乐观,但大家知道,市场的变化是很快的,今天对你乐观明天就会对你极度悲观,我们在1997年的时候经历过这样的情况,今天还是东亚经济奇迹,明天就变成东亚金融危机了,这种情况我们还是要有心理准备的,不能过快的人民币国际化。

谢国忠:我们应该加快我们的步骤,但最重要的是国内的改革,我觉得10年的改革应该足够了,在这10年里边,我们把国家的体制改完,有足够的时间,在2020年国际化是很有可能的。

凤凰网财经:您以前也说应对通胀的加息是非常重要的,是不是要特别注意,要注意一些什么东西?

谢国忠:我觉得中国的加息,很重要的就是一定要让存款的人安心,现在如果存款的人不安心,这个金融是不稳定的,一定要把利息加到超过通胀的预期,这样通胀才能稳定下来。

凤凰网财经:其实关于房地产,正好我今天查了一下,网上还有人说,您说房地产形势很好?

谢国忠:没有,我没说过这话。

凤凰网财经:你说3年之内要跌多少?

谢国忠:我觉得中国的房地产会跌50%。在3年到4年里面,因为一般的房地产下滑的周期是3年,但是中国的泡沫时间很,可能下滑的时间会更长。

凤凰网财经:您觉得通胀在下半年会怎么样?

谢国忠:现在通胀还是处于上升的阶段,看到很多企业要涨价,政府不让涨,作为企业来说不可能不赚钱,亏钱生产是不可能的,后续的通胀压力还在,最终还是要允许他们涨价,不然他们不能生产了。比如说化妆品、方便面等等之类的,它的成本上升了30%,你不让它涨价这是不可能的事儿。

凤凰网财经:在您看来现在的通胀水平到底怎样?

谢国忠:中国的通胀数据有时候也很难估计到底是怎么回事,中国现在通胀速度是非常高的,我们能看到的东西通胀都是双位数的。

凤凰网财经:房产的那个接着再说一说吧,您说要跌50%,那么对于中国的经济会有什么样的冲击?

谢国忠:对于中国经济短期有一定的负面影响,对长期来说是健康的一件事情,因为房地产规模过大,价格过高,形成的规模过大,对中国的经济和金融体制,经济带来很多的歪曲,给金融体制带来巨大的风险,对全社会造成非常不良的风气,大家都不愿意工作。因为工作的工资跟房价相比太大了,有几百倍,大家就觉得工作没有意义了,很多人都会炒这个炒那个,对中国经济带来非常严重的负面影响,中国要成为一个真正的发达国家,房地产泡沫不得以控制,中国是不可能成为真正的发达国家的。

凤凰网财经:那么房价拐点在哪里呢?会不会延续下去?

谢国忠:房价拐点已经过了,现在外面宣传的数字,我估计这都是宣传的,因为房价至少是一个自己能发现价格的,可以到中介去问一下,到中介去看基本上都是空的没人的,说明房地产市场现在是很低落的。你要问的问题是会不会延续,像上次回落是因为政府放钱,这一次政府还会不会改变这个政策,我觉得可能性是有,但可能性是非常小,这次政府压通胀的决心是有的。

谢国忠:货币的供应量要控制住,第二个是要加息,让存款的人安心银行里存款不贬值,这两件事情做到,中国的通胀会能得到控制了。

谢国忠:因为对冲外汇储备的增加,控制货币的供应量。

谢国忠:大家对中国人民币升值的预期很强烈,我们历史上看过很多次这样的故事,每次美国利息很低的时候,世界上一些很多热钱就会寻找发展中国家,然后就会出现神话,认为发展中国家有新的东西,新的经济模式,什么奇迹又来了,每次到了美国加息的时候,发达中国家都会带来很大的灾难,中国这次也应该看到这个,热钱进来对中国的乐观,是由美国的零利率驱动的,等到美国利息上去的时候,他们对中国的态度会发生很大的变化。

谢国忠:如果我们等到美联储加息,中国的资产泡沫破灭,中国的命运就像1997、1998年东南亚一样的,中国为什么今天必须要把泡沫消化掉,通过给我们一个时间,两、三年消化的了,而不是说一次性。像香港一年内房价掉一半,三年内房价掉了75%,在东南亚也是房价掉了70%的,很快就掉,这样对整个金融体系,对经济压力都很大。中国这次一定要自己先做,让它有三年的时候去消化,到那个时候美国利息加上来的时候,中国就有充足的准备了,也不会受到太负面的影响。

凤凰网财经:您如何看待中国改革模式?

 

相关专题:2011陆家嘴金融论坛

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