易宪容：房产税是打破土地财政僵局的根本出路

2010年06月08日 16:05中国财富【大中小】【打印】共有评论0条

□ 本刊记者│ 夏肇玲

(中央政府对房地产的严厉调控再次证明土地财政是不可持续的财政收支方式，但怎样才能脱离土地财政模式)

国家对房地产不时的调控和越开发越少的土地让地方政府开始考虑下一步： 2009年底举行的上海经济工作会议上，上海市委书记俞正声强调，虽然全年财政增长超出原来预期，但收入结构仍不合理，财政收入增长较多依赖于房地产业。为此，上海正研究制度性举措，克服对土地收入的依赖。

近日，上海拟对住房保有环节征税的传闻甚嚣尘上，此一未经证实的政策的主旨是，使地产类财政收入从一次性土地出让转向长期、可持续征收的不动产税过渡，从而摆脱土地财政的阴影。

虽然房产保有税的征收尚处于讨论阶段，但地方政府的未雨绸缪从某种程度上还是透露了它们要改变长期依赖的“土地财政”的决心。

地方政府：急需用房产税解套

4月初，温州炒房团的组织者张平正忙着转移上海工作处的员工。上海楼市的量价齐降已经打击了张平的信心，他前日刚得到的“内幕消息”则彻底打消了“再撑一阵子”的念头。

张平认识的一个房企老总日前已经接到了有关开征房产税的政策提醒。该房企老总获得的消息是，上海已经形成的初步方案中，上海拟应用现有的房产税概念，扩大征收范围，对房产保有环节征税。家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值0.8%的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，且按时缴纳了房产税的购房者，拟考虑不再重复计税。

现在，房产商已开始酝酿快速消化存量房源，而购房者则因为担心房产保有税的征收而陷入观望，楼市明显的降价趋势，进一步打消了购房者的积极性。

上海率先拟征房产税并不出人意料。截至2009年,上海共有建设用地2860平方公里,根据现有城市规划指标,上海截至2020年的建设用地指标为2981平方公里,也就是说,未来近十年时间内,上海可新增建设用地最多只有121平方公里。在土地增量指标不足情况下,如何开发利用现有建设用地资源成为上海解决土地瓶颈的关键。因此，对房地产持有环节征税，就成了保证地方政府财政收入可持续性的重要选择。“对保有环节征税，能起到打击投资、投机购房的作用，而且能给地方带来源源不断的税收，是切实可行的思路。” 中央财经大学房地产研究所乔志敏说。

乔志敏认为，中国的房价之所以近年猛涨，或屡屡出现报复性反弹，就是因为用了太多的行政手段干预房地产市场，而开征房产税更符合市场经济规律。发达国家对不动产征税由来已久，如美国不动产税占地方财政收入75%左右。但中国的地方财政则过多依赖土地出让金。根据财政部税政司披露的数据，目前房产税在地方财政收入中的比例还非常低。2009年，城镇土地使用税完成920.97亿元，房产税完成803.64亿元，两个税种占地方本级收入的比重仅为5.3%。

但乔志敏认为，因为我国对住房保有环节征税的条件还不成熟，此次上海准备开征房产税，或许是楼市调整阶段的一个尝试。不过，一旦房产税开征有了可效仿的样本，不排除国家向全国推广的可能性。中国房价过高的一个重要原因就是市场存在大量的投资和投机行为。如果征收房地产税，可大大减少市场上的投机行为，让房地产市场恢复居住功能，减少炒作成分。

中国社科院金融所研究员易宪容接受《中国财富》记者采访时，对乔志敏的观点给予了认同。易宪容说，房产税是破除地方政府主要依靠高房价、高地价来获取财政收入和拉升GDP的根本出路。如果房产税能够得以开征，地方政府就可以得到一种大量且稳定的、可自行支配的支柱税源，从而减弱地方政府对土地财政的依赖，遏制地方政府推高地价的冲动。

“开征房产税对地方政府来说是个好消息。”易宪容认为。