易宪容：房产税是打破土地财政僵局的根本出路(2)

2010年06月08日 16:05中国财富【大中小】【打印】共有评论0条

“费改税”：知易行难

“政府能不能不收土地出让金了，而是让农民或企业自己去卖地，然后政府去收税？”财政部财政科学研究所副所长王朝才接受《中国财富》记者采访时，提出了相关各界热议的一个话题。

王朝才认为，随着我国土地管理体制改革的推进，政府对土地的管理方式有必要改进。比如，经营上，可以对土地管理实行“费改税”。“费改税”后，“土地出让税”会成为新的税种，必须经国家立法机构正式批准，才具有法律效力。而收费是一种政府行为，随意性大，无法可依，还容易滋生腐败。

而且，市场经济中，政府的主要职能就是服务，而不是直接参与经营。“费改税”后，政府从收费中退出，企业与政府的关系只存在税收关系。惟其如此，才能为企业竞争创造出一个好的环境。

长期从事财税研究的王朝才总结说，房地产开发中，主要包含了租、税、费三个经济范畴。它们的区别很大，但实际操作中，租、税、费体系很混乱，以费代税、以税代租、以税代费、以费挤税、重复计费的现象普遍存在。目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各类规费，虽各地差异较大，但大多数地方的收费项目均多达数十种。

王朝才的说法只是针对绝大多数地方，个别地方的情况甚至远远超出了王朝才的说法。《中国财富》记者从济南一在建项目获知，该项目设计的各种费用超过百种，土地费用、建安工程前期费用、建安工程费用、基础设施配套费、设计费、审批费、测绘费、环评、水利等，五花八门，涉及到十几个部门。

由于政出多门的各种收费往往同各部门、各地区的利益，特别是同有关个人的利益挂上了钩，相关政府部门收费的积极性会越来越高。结果，各种政府收费日益扩展，非财政部门大规模介入财政性分配，使得整个国民收入分配渠道陷于混乱状态，而政府部门收入机制的不规范，又加剧了政府机构膨胀和行政管理费用猛增的势头。

“各种费用的征收成本高，房地产企业要接触的部门又很多，无形之中增加了支出。如果土地出让金和乱七八糟的费用转化成税种，不但能减轻房企的负担，而且能根治土地财政的病根，更有利于土地流转，减少腐败。”王朝才说。

中央财经大学教授李文斌很认同“费改税”的科学性，但他认为，就目前中国的实际情况而言，收费的可行性更高一些。李文斌告诉记者，房地产行业有名的往往就是欠税大户，是每年税务稽查的重点、税务部门公告欠税的 “赖皮”。但奇怪的是，欠税上瘾的地产企业对政府征收的各种费用倒不敢懈怠，因为有的费用不交，根本就开不了工或没法交易。

所以，放到“中国特色”的大背景下，“费改税”还有很大的探讨空间。

暴利税：无稽之谈？

易宪容5月17日发表了一篇名为《暴利效应已经遍布国内楼市每一个角落》的博客，希望对房地产企业开征暴利税，此为地方政府增加财政收入的很有“前途”的税种。

易宪容认为，对地产企业开征暴利税主要有以下几个理由：

第一，2010年的500人富豪榜的标题就是“人人都是‘土’财主”，即上榜的房地产开发商有88位，占比18%，财富总额达到6491亿元，他们的财富一年之内暴增了一倍。不仅财富榜单排名第一的是房地产开发商，而且2010年财富增长超过百亿元的超级富人中，从事房地产业的有9人；财富增长额最多的10位富人中，就有4人的主业是房地产。房地产的暴利，让千军万马、各行各业纷纷杀入房地产，中国经济几乎“房地产化”了。

第二，从2010年第一季度房地产开发与销售的情况来看，中西部房地产开发投资增长近40%。住房销售，东部地区达5539亿元。如果加上重庆与成都，则占全国销售金额的78%，而住房销售面积仅为66%。换言之，房价快速上涨已经不是部分城市了，它已经成了东部地区十分普遍的现象。

第三，房地产的暴利效应已经扩展到三线以下的城市，只不过不同的城市所采取的方式不一样。如果政府对此不加以重视，全面坚决地推出房地产交易所得税、物业税、住房闲置税及房地产暴利税，改变当前房地产市场预期，那么，“新国十条”的房地产调控要达到目标是根本不可能的。

对于易宪容的提议，全国工商联房地产商会会长聂梅生回应说，我国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况。

聂梅生说，房地产行业的高税负已经让房地产开发公司不堪忍受，除了需要缴纳25%的企业所得税外，房地产企业还需要缴纳按销售额的3%～5%征收的营业税。此外，还需要缴纳30%～60%的转让房地产所取得的应纳税增值额的土地增值税。两部分高额的税收，使得房地产行业整体税负高于一般制造业。另外，地产行业还要面对多个部门征收的各种名目的费用。

为使房地产行业的发展回归理性，地产行业不但不适合再增加税种，而且全国工商联还建议把一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收；改革土地招拍挂制度，综合考虑土地竞标者的投标方案，以降低房地产开发企业的成本。

(责任编辑姚卜成)