2011年03月08日 15:56
来源：中国财富

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□ 本刊记者│ 夏肇玲

(中央政府对房地产的严厉调控再次证明土地财政是不可持续的财政收支方式，但怎样才能脱离土地财政模式)

国家对房地产不时的调控和越开发越少的土地让地方政府开始考虑下一步： 2009年底举行的上海经济工作会议上，上海市委书记俞正声强调，虽然全年财政增长超出原来预期，但收入结构仍不合理，财政收入增长较多依赖于房地产业。为此，上海正研究制度性举措，克服对土地收入的依赖。

近日，上海拟对住房保有环节征税的传闻甚嚣尘上，此一未经证实的政策的主旨是，使地产类财政收入从一次性土地出让转向长期、可持续征收的不动产税过渡，从而摆脱土地财政的阴影。

虽然房产保有税的征收尚处于讨论阶段，但地方政府的未雨绸缪从某种程度上还是透露了它们要改变长期依赖的“土地财政”的决心。

地方政府：急需用房产税解套

4月初，温州炒房团的组织者张平正忙着转移上海工作处的员工。上海楼市的量价齐降已经打击了张平的信心，他前日刚得到的“内幕消息”则彻底打消了“再撑一阵子”的念头。

张平认识的一个房企老总日前已经接到了有关开征房产税的政策提醒。该房企老总获得的消息是，上海已经形成的初步方案中，上海拟应用现有的房产税概念，扩大征收范围，对房产保有环节征税。家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值0.8%的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，且按时缴纳了房产税的购房者，拟考虑不再重复计税。

现在，房产商已开始酝酿快速消化存量房源，而购房者则因为担心房产保有税的征收而陷入观望，楼市明显的降价趋势，进一步打消了购房者的积极性。

上海率先拟征房产税并不出人意料。截至2009年,上海共有建设用地2860平方公里,根据现有城市规划指标,上海截至2020年的建设用地指标为2981平方公里,也就是说,未来近十年时间内,上海可新增建设用地最多只有121平方公里。在土地增量指标不足情况下,如何开发利用现有建设用地资源成为上海解决土地瓶颈的关键。因此，对房地产持有环节征税，就成了保证地方政府财政收入可持续性的重要选择。“对保有环节征税，能起到打击投资、投机购房的作用，而且能给地方带来源源不断的税收，是切实可行的思路。” 中央财经大学房地产研究所乔志敏说。

乔志敏认为，中国的房价之所以近年猛涨，或屡屡出现报复性反弹，就是因为用了太多的行政手段干预房地产市场，而开征房产税更符合市场经济规律。发达国家对不动产征税由来已久，如美国不动产税占地方财政收入75%左右。但中国的地方财政则过多依赖土地出让金。根据财政部税政司披露的数据，目前房产税在地方财政收入中的比例还非常低。2009年，城镇土地使用税完成920.97亿元，房产税完成803.64亿元，两个税种占地方本级收入的比重仅为5.3%。

但乔志敏认为，因为我国对住房保有环节征税的条件还不成熟，此次上海准备开征房产税，或许是楼市调整阶段的一个尝试。不过，一旦房产税开征有了可效仿的样本，不排除国家向全国推广的可能性。中国房价过高的一个重要原因就是市场存在大量的投资和投机行为。如果征收房地产税，可大大减少市场上的投机行为，让房地产市场恢复居住功能，减少炒作成分。

中国社科院金融所研究员易宪容接受《中国财富》记者采访时，对乔志敏的观点给予了认同。易宪容说，房产税是破除地方政府主要依靠高房价、高地价来获取财政收入和拉升GDP的根本出路。如果房产税能够得以开征，地方政府就可以得到一种大量且稳定的、可自行支配的支柱税源，从而减弱地方政府对土地财政的依赖，遏制地方政府推高地价的冲动。

“开征房产税对地方政府来说是个好消息。”易宪容认为。

“费改税”：知易行难

“政府能不能不收土地出让金了，而是让农民或企业自己去卖地，然后政府去收税？”财政部财政科学研究所副所长王朝才接受《中国财富》记者采访时，提出了相关各界热议的一个话题。

王朝才认为，随着我国土地管理体制改革的推进，政府对土地的管理方式有必要改进。比如，经营上，可以对土地管理实行“费改税”。“费改税”后，“土地出让税”会成为新的税种，必须经国家立法机构正式批准，才具有法律效力。而收费是一种政府行为，随意性大，无法可依，还容易滋生腐败。

而且，市场经济中，政府的主要职能就是服务，而不是直接参与经营。“费改税”后，政府从收费中退出，企业与政府的关系只存在税收关系。惟其如此，才能为企业竞争创造出一个好的环境。

长期从事财税研究的王朝才总结说，房地产开发中，主要包含了租、税、费三个经济范畴。它们的区别很大，但实际操作中，租、税、费体系很混乱，以费代税、以税代租、以税代费、以费挤税、重复计费的现象普遍存在。目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各类规费，虽各地差异较大，但大多数地方的收费项目均多达数十种。

王朝才的说法只是针对绝大多数地方，个别地方的情况甚至远远超出了王朝才的说法。《中国财富》记者从济南一在建项目获知，该项目设计的各种费用超过百种，土地费用、建安工程前期费用、建安工程费用、基础设施配套费、设计费、审批费、测绘费、环评、水利等，五花八门，涉及到十几个部门。

由于政出多门的各种收费往往同各部门、各地区的利益，特别是同有关个人的利益挂上了钩，相关政府部门收费的积极性会越来越高。结果，各种政府收费日益扩展，非财政部门大规模介入财政性分配，使得整个国民收入分配渠道陷于混乱状态，而政府部门收入机制的不规范，又加剧了政府机构膨胀和行政管理费用猛增的势头。

“各种费用的征收成本高，房地产企业要接触的部门又很多，无形之中增加了支出。如果土地出让金和乱七八糟的费用转化成税种，不但能减轻房企的负担，而且能根治土地财政的病根，更有利于土地流转，减少腐败。”王朝才说。

中央财经大学教授李文斌很认同“费改税”的科学性，但他认为，就目前中国的实际情况而言，收费的可行性更高一些。李文斌告诉记者，房地产行业有名的往往就是欠税大户，是每年税务稽查的重点、税务部门公告欠税的 “赖皮”。但奇怪的是，欠税上瘾的地产企业对政府征收的各种费用倒不敢懈怠，因为有的费用不交，根本就开不了工或没法交易。

所以，放到“中国特色”的大背景下，“费改税”还有很大的探讨空间。

暴利税：无稽之谈？

易宪容5月17日发表了一篇名为《暴利效应已经遍布国内楼市每一个角落》的博客，希望对房地产企业开征暴利税，此为地方政府增加财政收入的很有“前途”的税种。

易宪容认为，对地产企业开征暴利税主要有以下几个理由：

第一，2010年的500人富豪榜的标题就是“人人都是‘土’财主”，即上榜的房地产开发商有88位，占比18%，财富总额达到6491亿元，他们的财富一年之内暴增了一倍。不仅财富榜单排名第一的是房地产开发商，而且2010年财富增长超过百亿元的超级富人中，从事房地产业的有9人；财富增长额最多的10位富人中，就有4人的主业是房地产。房地产的暴利，让千军万马、各行各业纷纷杀入房地产，中国经济几乎“房地产化”了。

第二，从2010年第一季度房地产开发与销售的情况来看，中西部房地产开发投资增长近40%。住房销售，东部地区达5539亿元。如果加上重庆与成都，则占全国销售金额的78%，而住房销售面积仅为66%。换言之，房价快速上涨已经不是部分城市了，它已经成了东部地区十分普遍的现象。

第三，房地产的暴利效应已经扩展到三线以下的城市，只不过不同的城市所采取的方式不一样。如果政府对此不加以重视，全面坚决地推出房地产交易所得税、物业税、住房闲置税及房地产暴利税，改变当前房地产市场预期，那么，“新国十条”的房地产调控要达到目标是根本不可能的。

对于易宪容的提议，全国工商联房地产商会会长聂梅生回应说，我国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况。

聂梅生说，房地产行业的高税负已经让房地产开发公司不堪忍受，除了需要缴纳25%的企业所得税外，房地产企业还需要缴纳按销售额的3%～5%征收的营业税。此外，还需要缴纳30%～60%的转让房地产所取得的应纳税增值额的土地增值税。两部分高额的税收，使得房地产行业整体税负高于一般制造业。另外，地产行业还要面对多个部门征收的各种名目的费用。

为使房地产行业的发展回归理性，地产行业不但不适合再增加税种，而且全国工商联还建议把一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收；改革土地招拍挂制度，综合考虑土地竞标者的投标方案，以降低房地产开发企业的成本。