2011年01月21日 11:44
来源：2011年中国地产领袖年会组委会 作者：任志强

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我们今年其中一个报告做的是房地产住宅市场未来发展空间。我们把美国、日本、英国、韩国等等一些国家的城市化率水平和当年他们GDP发展水平按国际元计算，购买力的水平同时并列下来，我们大概和美国差60年，和日本差40年，和韩国差30年左右，按照韩国，人均GDP从4千美元增长到万美元以上发展阶段看，我们到2030年，应该是城市化率最高峰期，此后开始出现城市化率的下降，每年至少1200-1800万人口要解决城市化的问题。所以，我们也觉得这么多年的发展过程中，如果和这些发达国家或者是我们就近的亚洲最快进入发达国家对比来看的话，我们这几年应该是最高峰，2020年应该是最高峰，然后逐步下降，但是实际上我们2020年完不成城市化率，我们要比别人拖后或者是延续多少年，因为我们前几年城市化率水平很低，只有17.9%，因此这几年要加速城市化率，“十二五”也特别提到包括了中小城镇的城市化率，“十二五”以后是非常明确的，因此，我们觉得对这个发展空间还有很长的周期。2030年计算，按当时的城市化率水平，住宅应该达到340亿平方米，如果按现在计算，把现在人口增长、城市化率增长，以及折旧、拆迁、计算利率之后，发现大概要达到4950万平方米的住宅才能满足。

国际基本上房地产业开始从高速增长变成平稳或者下降增长的一个趋势，两个条件，一个是城市化率，一个是城市户均拥有的住房率达到1：1.1，我们现在1：0.78，或者是接近1；台湾大概1980年达到1：1.1，发展过程中同时可以比出来，我们还有较长的发展空间和时间。这是我们对未来住宅发展市场的一个基本判断。所以，11年、12年不管它怎么采取调控措施都不会对房地产市场的基本增长或者是销售的基本增长发生太大的变化，没有办法扭转，供不应求的现象仍然没有办法靠行政手段扭转。

(本文节选自华远地产董事长任志强在以“决策中国地产2011”为主题的2011年(第二届)中国地产领袖年会暨地产同行新春团拜会上的演讲稿。)