政策明禁与灰色现实之悖

□本报记者 卢铮

9月1日，国土资源部一纸《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次叫停各类小产权房。虽然政府几次三番重申小产权房违规，但是小产权房仍然屡建不止；小产权房存在的“灰色现实”，也成为地方利益和中央政策的博弈的集中表现。

城市扩展造就规模化运转

小产权房，是指在农村集体用地、宅基地或农地上建设起来的房屋。由于中国农地不能流转，小产权房买卖一直被视为非法。目前，中国城市居民拥有的小产权房已占到村镇房屋建筑总面积330亿平方米的20%以上。

小产权房的形成有历史原因。分析人士指出，导致小产权房产生的根本原因之一是近20年来中国城市化、工业化的高速进程。大规模的城市扩展造就了中国历史上的村镇规模以最快的速度急剧减少，也直接促进和造就了小产权房问题以规模化的方式不断诞生和运转。

近20年来，有关农村集体土地使用权转让的国家法律非常不完善。在1998年8月修订《土地管理法》和1999年5月国务院发布《严禁炒卖土地的通知》之前，相关法律并没有明确禁止城镇居民购买农民住宅。

但自2007年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台。2007年6月原建设部发出购房风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定，城镇居民购买小产权房没有法律保护。

2007年12月，国务院总理温家宝召开国务院常务办公会研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地问题，明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。通知指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

叫停小产权房“合法化”

2008年起，成都、重庆、北京等地都相继下发文件，以不同方式试探小产权房合法化的工作。2008年1月，获得“城乡统筹综合改革试验区”身份的成都、重庆相继下发文件，以不同方式试探小产权房合法化的工作。2008年6月，北京市政府批转北京市发改委相关文件，提出对于处在北京第一道绿化隔离带区域内的农民就地上楼后，剩余的房屋，可以并入市流转。

实际上，地方政府试图合法化小产权房的做法与2007年10月颁布的《中华人民共和国城乡规划法》有关。《城乡规划法》彻底改变了城乡二元结构的规划制度，进入城乡一体化的规划管理时代。中国600多个城市、1600多个县获得了中国32万个村镇规划的主导权。分析人士指出，这是中国规划史上最大一次放权，也是地方政府主导土地利益调整的最大历史机会。

2008年7月9日，国土资源部将有关小产权房的调查情况上报国务院，并提出相应解决与处置建议。7月15日，国土资源部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但同时明确指出，不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

2009年6月，随着深圳小产权房“转正”消息的传出，小产权房合法化的议题再次出现在舆论中心。2009年6月2日，对于深圳市农村城市化进程中出现的违法建筑，将采取分类处理办法，符合确认产权条件的部分违法建筑可依法核发房地产证。

对此，国土资源部表示，深圳人大处理的是国有土地上的违法建筑，与“小产权房”有本质区别。9月1日国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

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