谢国忠：房地产已经见顶市场将渐进式下滑

2010年11月05日 23:31凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

凤凰网财经讯 2010年11月5日至6日，“首届财新峰会：变革世界的中国策”在北京举行。此次会议以“中国与世界”为主题。凤凰网财经全程进行报道。独立经济学家谢国忠在演讲中称，房地产市场的下滑可能会渐进式的，会分好几年。下面是谢国忠演讲实录：

谢国忠：谢谢。现在应该说在市场上大家对中国大部分还是很乐观的，还是认为持有观点就是房价不会掉的。我过去认为房价是泡沫，但是我从来没有写过什么时候会掉过，前几年写过，可能到2012年，因为房地产是一个比较长周期的市场。在对中国来说现在是市场直播，可以看到美国、欧洲房地产的崩盘，在中国居然还有房价不会掉，这是一件非常惊人的事情，在美国几年前相信这个事情，到了这样，我们还信这些事。我觉得反映了中国对资产价格的一个预期，认为什么东西每天都要涨的心态。但是这种心态是一个力量，这个力量是一个向上的力量，如果其他的没有力量的话，跟它平衡的话，它就会向上。我们看到了中国通胀起来以后，引起了我们的货币政策需要紧缩。虽然美国在作QE2，又增加货币供应量，这对我们影响有多大？中国自己的货币供应量央行是能够控制，比如热钱进来的话，像周行长早上说的所谓造一个池子，把它攒起来，这是发票对冲的概念，还是有一个工具的话是能够控制货币供应量的。第二热钱流进来的时候，也可以加强资本流入的控制，我们看到巴西也在做这个事，韩国也在做这个事，中国本来资本不开放，更有条件做这个事。我认为在美国货币供应量上升的情况下，并不代表中国的或者量也会失控，你如果相信政府的力量，货币供应量是可以得到控制的。

但是背后主要的驱动力就是通胀的问题。中国过去十年，从1996年开始进入通缩经济，其原因是国企改革，引起大量的劳动力过剩，劳动力的过剩引起了一连串的反映就是中国进入了通缩时代。所以，这种情况下，货币大幅度上升也没有引起通胀，而且货币开始走进了土地市场。中国的通缩是一个实体经济的通缩，但在资产市场里面是一个非常通胀型的，而这个通胀是完全反映了货币供应量的上升，十年来中国货币供应量上升10.6倍。如果银行的表外资产的扩张和民间的一些资产扩张，加起来是5倍以上。我们看到土地价格上升是反映了货币供应上升幅度。因为过去没通胀可以放那么多货币，尤其是土地价格的上升。现在有了通胀，所以它对土地市场应该是压制型的。我们用通胀来说的话，对固定市场本身是利好的，因为以前是已经涨起来了，所以现在货币的控制就对他有压制的影响了。

房地产的调整，是由不同的形式的，一般股市的调整都是一下子倒下来，没有慢慢的倒的。中国6000点到1600点，在其他市场也是类似的，但是房地产市场调整的话不一样。香港1998年一年掉了50%，但这是特殊的，美国从2006年房地产见顶到现在掉了大概1/3，这是花了3年多的时间。所以，房地产的调整有可能会渐进的，原来我以为中国现在房地产水平就像股市在5000点一样，我原来以为在年底之前可能会放一放，放一放又会暴，暴涨到6000点的时候，然后就暴跌了。现在政府的政策是压制最后的爆发出来的上升，不让它涨了。所以，形成了市场下滑，形式也会不一样。

我觉得市场的下滑可能会渐进式的，会分好几年。第一个概念，房地产已经见顶了，为什么有这个说法呢？因为我们今年第一年是货币供应量低于GDP增长，今年可能是18%、19%，上半年名义经济涨了24%，下半年慢一些加起来也会有20%多。总的来说，货币是偏紧的。在货币偏紧的情况下，对资产市场就会有影响，特别是房地产市场是一个新房的市场，去年销售14%的GDP，需要很多新的钱。在货币供应量，如果低于GDP供应情况下，没有多余的钱，去把资产价格拖高。这是一个比较容易理解的一个因果关系。所以，为什么只要有通胀，政府坚持把货币的供应量增加的速度低于GDP增加的速度，房地产价格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一样，股市需要的钱很少，股市一年融的钱非常有限，而且股市涨的时候股票卖给你，你再卖给我，不需要很多钱，就自己走上去。所以，对货币环境的敏感性不像房地产这么敏感。

现在如果同意见顶的观点，掉的话不一定是很快，因为我们的利息还是很低的。通胀是比较高，利息比较低，所以大家对房地产的预期还是很正面的。但如果利息上了3个百分点的，观点就会不一样了，暂时还看不到利息快速上升的趋势。明年利息也会慢慢的加，只有到了一个通胀，到了一个危机的感觉，一般的平民开始把银行里的钱拿出来，去买日常用品，囤积了，才会引起利息比较高速的上升。是这样一个关系。我们现在看到的是家庭的储蓄和家庭的借款增加的速度差不多，家庭对银行体系流通没有什么贡献。如果变成负了，家庭要借的钱超过要存款增加了，就是要把钱拿出来买大米、菜油，囤积了，这会引起利息大幅度的上升。这时候，楼市才会有比较明显大幅度的下降，我觉得这可能是两年以后的事。

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