马红漫：取消房贷返点须先破市场潜规则

2010年01月14日 08:14华商报【大中小】【打印】共有评论0条

日前，中国银行业协会下发通知，要求自即日起，银行全面停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。

此前，各地商业银行向房屋中介“返点”已成业内“潜规则”。其实质就是银行为了抢夺房贷客户，而向拥有一定信息资源的中介机构寻租。当前，这一行为被全面规制，凸显有关部门治理房地产市场乱象的指向和决心，有利于二套房贷等房地产调控政策被严格落实。

2009年火爆的楼市催生了遍地开张的房产中介。它们在通过居间服务斩获丰厚佣金的同时，还在与房贷银行的“合作中”赚取大笔返点酬劳。许多购房者在签署了买卖合同后，便被房屋中介“热情”地介绍给某银行办房贷，还美其名曰是一条龙服务。殊不知，中介机构提供所谓的附加服务，完全是受经济利益驱使，因为它将因向银行推荐房贷客户而获得一定比例的返点。据报道，具体返点的高低在各地从千分之八到百分之三不等，随着银行房贷指标进度以及房贷政策松紧等变化而有所涨跌。

应当看到的是，银行与房屋中介这种以房贷客户资源为买卖对象、以“返点”高低为指挥棒的合作模式，给房地产市场的健康发展埋下诸多隐患。为了促使客户在指定银行贷款成功，房屋中介会根据银行规定有针对性地修改客户信息并争取各种优惠，而疲于“跑马圈地”的商业银行往往对中介提供的客户疏于严控。其结果就是，去年大量二套以上房屋贷款都可以享受七折利率、首付两成的优惠政策，至于监管部门规定的利率上浮10%、首付四成如同虚设。其实，在二套及以上套数房屋的购买者中，投机需求占比非常高。二套房贷在事实上的放松无疑鼓励了市场炒房热情，进而成为去年许多地方房价创出历史峰值的重要因素。以此看来，银行业协会对返点模式的全面叫停，封堵了银行以商业贿赂形式扩展业务的途径，倒逼其规范审核房贷，这为落实二套房贷政策创造了良好的环境。

但要强调的是，返点现象说明了中介的强势地位，而在强势地位的背后则是地方政府、金融机构以及房地产业之间的利益纠葛。在楼市火爆时期，一些地方商品房供给稀缺的说法充斥市场，手握房源与客户资源的中介机构成为商业银行竞相争取合作的对象，产生返点等现象自然不足为奇。但追根溯源，返点现象作为地产金融业的体制问题，恰恰是因为各地经济增长对楼市的倚重，以及银行与房地产业之间的利益纠结而来。地方政府往往能够通过房地产市场的繁荣拉动经济增长，而以国有银行为主体的金融市场格局决定了行政因素对贷款行为的干预力。这一客观现状导致在经济低迷之时，银行注重房地产贷款规模不仅仅是商业行为，而且也是地方政策暗含之意。也正是因为这一“潜规则”的存在，才会导致调控部门打击囤地、打击炒楼等政策屡屡在现实执行中遇到阻力。所以，只要银行的运作无法完全独立于地方调控行为，无法完全独立地依照商业规则判断房地产风险，包括弹性执行二套房贷等政策的冲动就不可能消弭，对中介机构的返点也极有可能改头换面再次出现。

中介机构收受银行返点，损害了广大购房者的切身利益，理应被严厉叫停。但是，若想让返点等现象彻底消失，就必须要厘清其间错综复杂的利益纠葛，否则，单纯对违规现象叫停的做法难以触及问题根本。(马红漫经济学博士)