海南房价吹泡泡

李一戈

前两天，有朋友责备我：你为什么不跟我推荐去海南买房？涨了这么多。

其实，我是推荐过的。那时候，海南国际旅游岛还只是停留于概念层面，传说很久了，不见真面目。一般来说，我对投资性购房的意见是不置可否，但那一次被问到海南楼市，我认为值得一赌，可到三亚买房。

在地产江湖混了这么多年，从来没看到、听到过，房价翻番的时间可以这么短。2009年11月下旬，位于三亚市某镇的一个楼盘，当时的价格是每平方米1.1万元。两个月后的2010年1月中旬，有朋友从三亚来，告诉我说，那个楼盘的售价目前是每平方米2.2万-2.6万元。而且，“像你们北京一样，能排到一个号就算中大奖了。”

地产商的心态都是相似的，假如房子像大白菜一样卖，排号的队伍像旧时赈灾一样长，哪个地产商的心脏不会激动得狂跳？心脏狂跳，带动房价也狂跳。一次上涨6000元。有人称之为跳涨，很形象。原来我以为两个月不到，房价就翻番，够神速的了，但看来三亚、海口的房价还在加速度。

如你所知，新年伊始《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的下发，是海南房价暴涨的火箭推动器。海南省省委书记卫留成的讲话，是助燃剂。卫留成宣布，从1月15日起，到《海南国际旅游岛总体规划》获得国家发改委批准前，海南省各地暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。讲话刚落，房价再次飙升。

无须做实证调查，我几乎可以肯定，主要是投资投机者抬升了海南的房价；而且，主要是非海南本岛人。没有他们涌去捧场，地产商能把房子卖出去就不错了，哪里敢大肆涨价？顺便说一句，如果我能够付得起首付，几个月前我也会投资买一套。如今更买不起了，三亚的房价都快追得上北京了。

但是，我必须明确地表明我的意见：海南房地产消费在严重透支，海南房价在吹泡泡。

海南太需要成为一个国际旅游岛了。尤其是三亚，那么好的蓝天、大海、海滩，却只是一个国内旅游城市的规模。然而，国际旅游岛的定位，意味着三亚、海口要成为国际旅游城市。对于房地产来说，旅游更需要的是度假型的酒店、公寓，尤以酒店为主，而非以居住为主的住宅。但目前三亚、海口房价的跳涨，却是以住宅为主。这是不正常的。

投资投机者买了住宅或者说公寓，目的并不是为了他以后来海南度假时居住，而是为了赌房价暴涨后获利卖出。理论上说，去年以前在三亚买了房的投资者，资产翻了一倍甚至更高，但须是在别人接盘以后才可变现。我深深怀疑的是，谁会去接他的下一棒呢？譬如，他1.1万元/平方米买的房子，想以2.6万元/平方米卖给你，如果你接手，可能希望以3万元甚至4万元/平方米的价格沽出。假如没有人接棒，房子砸在你手里，便只有靠租给旅游度假者来获得回报了。

大部分个人投资者，购买的是度假型公寓或可转为度假型公寓的住宅。如果很不巧你被迫成为了出租公寓的持有者，回报期最好设想得遥远一些，譬如30年甚至50年。这个弯转得有些大。我的意思是，现在想去三亚、海口投资购房的人们，最好是要有成为出租公寓房东的心理准备。所谓炒房炒成了房东，是可能的。

我无意将目前的海南房价泡泡，与1992年、1993年的海南房地产热类比。海南省本身和去海南买房的人，均已昔非今比。当年房地产热过后，海口、三亚的房价最高曾跌落80%，10年也没缓过来。但今天，即使房价泡泡破裂，也不会如此惨烈。所谓严重透支，是指今天买房的人，支付的可能是3年甚至5年以后的房价。

正如我从来不会同情迪拜棕榈岛的投资者一样，我也不会担心未来三亚出租公寓房东们的生活。我不能不忧虑的是，三亚和海口还没来得及购房的市民们，房价被暴涨之后，收入不高的他们，怎么才能拥有一套自己的住房？是的，我也听到了北京、上海的无房者，发出了同样的感慨。

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