皮海洲：海南千万别冲动 防范房地产新泡沫

上世纪90年代的地产泡沫曾经让海南付出了十年的时间代价，前车之鉴是否可以抑制海南的再一次冲动

皮海洲

2009年12月31日，国务院公布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(下称“《意见》”)，计划在未来10年，将海南打造成世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。历史又一次赋予海南岛发展的机遇，但接下来的一个多月，海南的冲动令人担忧。

或成冒险家的乐园

海南再一次走进国人的视线是以国际旅游岛的面孔出现的。但和上世纪九十年代的海南一样，贴上了“国际旅游岛”标签的海南，还是让人感受到了房地产泡沫的存在，甚至成了冒险家的乐园。

在《意见》还未发布之前，全国就有逾百家房地产开发企业携资上千亿元进驻海南“跑马圈地”，在从海口到三亚600公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布，其中不乏雅居乐、富力、万科、绿地、华润、中体等知名地产商。一线海景土地资源日益紧俏，房价飞涨。从2009年下半年以来，在全国各地都在高喊房价虚高的同时，海南房价却异军突起，仅仅三、四个月时间，八九千元一平方米的房价就翻了一倍多。

随着《意见》的发布，海南房地产炒作掀起新高潮。全国各地的炒房客云集海南，以至三亚和海口的高级酒店被全部订满。正是这些炒房客使得海南的房价一天一涨。而炒房客这种强大的需求，又再次创造了海南房地产业的一大奇迹：仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。

20年前的泡沫噩梦

其实，对于时下的“海南地产热”人们都有一种似曾相识的感觉。就在这块土地上，上世纪90年代初，就曾上演过一场至今还让很多人心有余悸的房地产泡沫。

当时的海南头顶着一个“经济特区”的光环。这是改革开放以来，历史赋予海南的第一次发展机遇。但遗憾的是，当时的海南并没有找到经济发展的突破口，却把房地产开发作为海南发展的推动力量。结果全国各路资金以及台湾、香港和东南亚外商资金一起大举进入海南。根据统计，当年的海南有上千家房地产公司和50余万地产炒家，通过“击鼓传花”方式将地皮和楼花轮番炒作，导致海南房价在1991～1993年三年间大幅上涨了4倍。而海南的这股地产热，也由点及面，辐射到了广西北海等沿海地带，危及到国家宏观经济的安全。于是，1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南的房地产泡沫瞬间破灭，留下600多栋“烂尾楼”，共计1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。而这次地产泡沫的破灭，让海南省付出了十余年的发展时间作为代价。

所以，面对海南的又一次房地产热，一些关心海南发展的人们不能不表示担心。正如率先建议建设海南国际旅游岛的中国(海南)改革发展研究院院长迟福林所表示的那样，国际旅游岛做好的焦点就在于房地产业能不能稳定持续的发展，如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣，甚至是失败的下场。

海南旅游需要什么

海南国际旅游岛的建设将会推动海南房地产业的发展这是必然的。但这并不意味着海南国际旅游岛的建设需要高价房。实际上，高价房正是妨碍海南国际旅游岛建设的重要因素。

虽然海南国际旅游岛的建设贴上了“国际”标签，但海南的游客主要还是国内游客，目前国内游客占海南全部游客的95%左右。虽然海南国际旅游岛建成后，国外的游客人数会增多，但海南游客以国内游客为主的海南国际旅游岛的建设将会推动海南房地产业的发展这是必然的。但这并不意味着海南国际旅游岛的建设需要高价房。实际上，高价房正是妨碍海南国际旅游岛建设的重要因素。如果海南的房价太高，必然会导致海南的酒店宾馆以及其他各方面的收费大幅提高。而国人的收入水平并不高，很难承受得起海南高价房带来的高消费。三亚五星级酒店预订价格已经平均达到每间每晚4300元，上涨两倍左右，最贵的酒店一晚超过万元。

建设海南国际旅游岛需要的是什么？这个问题，海南方面还是有清醒认识的。海南省旅委副主任陈耀坦言，目前海南旅游相关行业中的外语水平与建设国际旅游岛的目标存在差距。对于三亚之旅，一位英国游客甚至用“住在豪华的监狱里”来形容，因为语言不通，他除了酒店之外无处可去。可见，国外游客也不愿意“住在豪华的监狱里”。

防范房地产新泡沫

虽然海南的历史上有过上世纪90年代房地产泡沫的教训，但这次“海南地产热”的到来，还是让海南方面“始料未及”。

对于《意见》的颁布，海南的领导们显得意气风发。今年1月6日，在国务院新闻办公室召开的发布会上，海南省委书记卫留成、海南省人民政府省长罗保铭在回答媒体方面提问时表示，房地产不会出现疯涨。而1月18日，卫留成做客央视节目时再次表示，海南不会再出现1993年房地产泡沫的情况。

但实际并不象海南领导们所表述的那么乐观。卫留成在1月19日出席海南房地产形势座谈会时就表达了他对房地产市场的忧虑。卫留成坦言，在国务院正式宣布建设海南国际旅游岛近半个月以来，海南呈现出了省委、省政府始料未及的开发建设热潮。大量热钱涌入海南买房买地，引发了公众对海南将重现房地产泡沫的疑虑和担忧。而此前卫留成于1月15日在海南国际旅游岛建设动员大会上表示，“最近一段时间，海南房地产市场好像有些疯狂一样。原来海口的海景房价格才每平方米5000多元，现在都增长了两三倍，一天一个价，有点失去理智。”可见，尽管海南领导者不愿意把时下的“房地产热”与90年代的房地产泡沫相提并论，但对于时下“房地产热”所表现出来的泡沫化倾向，海南的领导者们还是很担心的。

也正是基于这种担心，海南方面不仅从1月15日开始暂停土地出让和审批新土地开发项目，而且海南省国土环境资源厅还出台了调控房地产市场的七项措施，此举堪称是海南房地产业史上最严厉的惩罚手段。但这些措施效果如何，国人正拭目以待。

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