房地产行业：基本面未恶化 三季度业绩值得期待

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供需关系转变,7月份商品房销售价涨量缩。由于上半年楼市热销带来供需关系的转变,供给偏紧带来价格上涨预期,开发商捂盘不卖,7月份各城市出现价涨量跌的格局,我们认为对于开发商来说是将手里剩余的楼盘价值最大化的一个过程,对开发商业绩的提升是好事。当然也不排除价格上涨以后对部分购买者的挤出效应造成销量下降,但如果这种需求的下降是主要原因,房地产市场应该呈现量价齐缩的一个格局。参照搜房网公布的数据,截至2009年7月26日,上海、南京、苏州、杭州、重庆等城市已进入买方市场,去库存化时间在6个月以内。北京、深圳、青岛等城市去库存化时间也降到了8个月以内。虽然6月份全国商品房新开工面积同比增长11.9%,但前六个月新开工面积同比下降10.4%,而商品房销售面积同比增长31.7%,由于房屋的建设周期较长,下半年增加的新供应预计到2010年才有可能进入市场,2009年下半年供应将维持偏紧的格局。由于CPI下半年较难超过4%,货币政策不出现大的调整的可能性比较大,充裕的流动性将继续推高各类资产的价格,我们预计下半年房地产市场将维持七月份量缩价涨的格局。

估值过高,给予中性评级。截至2009年7月29日,房地产行业指数一个月涨幅达11.15%,高出上证综指涨幅(9.77%)1.38个点。房地产行业整体PE达52.31倍,PB达5.26倍,分别排各行业第六和第五位。同历史估值水平相比,已经快达到2007年最高水平。我们认为房地产行业估值已经基本反映了2009年销售业绩,给予中性评级。

投资建议。由于房地产企业大多采取预售方式,销售收入一般在商品房完工通过验收合格后才能够确认,各房地产企业上半年的热销在三季度的业绩中将会有所体现。另外,货币政策不出现大的调整的可能性比较大,充裕的流动性将继续推高各类资产的价格,我们建议投资者逢低吸纳业绩增长快,土地储备多的房地产企业。

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