警惕融资囤地

□本报记者 林喆

近期，房企融资潮再起，IPO、增发、举债等连续上演。表面上看，房企融资用于“囤地”的逻辑似乎并不成立。因为根据相关法律规定，“招拍挂”商业用地必须是企业的自有资金，房企IPO和增发的募集资金不能用于拿地。

不过，有业内人士指出，流动的资金可以置换，而且，滚动开发模式更为土地储备提供了合理性以及扩张的空间。在楼市和股市联动的背景下，房地产热会传导至资本市场，点燃上市房企的“圈钱欲”，进而放大楼市和土地市场的资产泡沫。

今年以来，重点城市房价大幅上涨，主要缘于库存消化后新增供应乏力。显然，房企融资更应指向新房开工率。在半年报中，万科明确表示，将大幅提高今年的新开工计划。其拟重磅增发募资112亿元，也是主要投向14个住宅项目的后续开发建设。

值得注意的是，龙头公司在声称提高开工计划的同时，储地规模也在大幅攀升。监测数据显示，1-7月，万科、保利、中海等30家大型房地产企业新增土地储备逐月放量，新增土地储备建筑面积约2023万平方米，新增土地储备投资额约516亿元。

受土地储备规模扩张的影响，今年上半年，上市房企虽然销售大幅提升，但存货总量不降反升。中报数据显示，截至6月30日，A股房地产企业存货总量与年初基本持平，较去年同期增长近两成；其中，在建产品和拟开发土地较年初明显上升。从整体运营分析，房地产行业的总资产周转率和存货周转率也没有明显加快。

一般情况下，为提高净资产收益率，大多数企业均围绕销售净利率和资产周转率做文章。由于自身开发模式的特殊性以及行业集中度偏低，近几年来，多数房企追求毛利率远胜于追求资产周转率。这意味着维持“高价”成为了地产企业最常用的营销手段。

更重要的是，我国仍处于城市化进程中，土地内涵价值的上涨是确定的趋势。因此，房企融资和扩张土地储备，是一种“战略”考虑，背后有着长期的利益驱动；而提高开工率、加快销售，仅仅是一种中近期策略。在行业景气高涨时如此，在市场低迷时亦是如此。

这种“重储地、轻开工”的模式，可以成为房地产行业调节供求关系、维持理想价格的重要手段，但隐藏的风险也是不言而喻的。助涨的因素往往也是助跌的，如果房价在特定阶段内快速上涨，那么，市场的波动也随之加剧；而资产价格的上涨导致利率上行，大幅透支未来的泡沫也将破裂。从产业发展来看，过于依靠“提价”的增长模式显然类似于“竭泽而渔”，不利于产业的长期健康运行。

因此，政府监管部门对土地利用的监管不能缺位。在增加供地的同时，应有效监测开发商土地利用进度，敦促开发商加快开工以增加当期供给；另外，还应放大保障性住房供给，稳定房价预期，防止房价过快上涨。对于个别上市房企拿股市融资来的钱进行“囤地”的行为，更是要提高警惕，一经发现，要坚决打击。

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