严控房企融资可釜底抽薪

姜 山

上周末，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳发展的通知》，对于房价调控措施进行了详细的部署，其中利用信贷杠杆调控房价被放到了重要位置。而据报道，国土资源部也正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，违规房企将在首发和再融资上遭遇严格限制，这一做法将在很大程度上增加房地产企业的违规成本，从而使中央的一系列房产调控措施能够真正落到实处。

去年全国特别是大中型城市房价过快上涨的动因除了政策扶持、基础货币投放量增加之外，还有一部分则来自于拍卖土地价格的不断走高，致使地价推升房价的现象再度出现。而造成各地“地王”频现的一个重要原因就在于房地产企业不断在境内外上市融资，致使其手中的现金存量大幅增加，从而有能力投入更多的资金在土地市场上进行拼抢。由于土地储备的多寡被投资者视为决定房地产企业估值的最重要内容，因此获得融资和希望上市的房地产企业在土地储备上都不惜血本，不少企业的拿地花费大幅超越当期销售收入，不仅助推了土地市场的泡沫化，增加了城市居民的购房难度，更加大了未来房地产市场进入低迷后企业面临的现金流风险，对经济的平稳增长形成巨大的潜在威胁。在房地产巨大的利润诱惑下，一部分主业并非房地产的国有企业在上市融资后同样重金购地，更进一步加剧了土地市场的泡沫化趋势。

有观点可能认为，严格房企融资审核会使企业的现金流短缺，从而减少房地产商手中的土地存量，对供给有不利影响，从而推升未来的房价，这一点的确是一个值得注意的问题。但我们更应该看到，现在的房地产商手中的闲置土地数量已经十分惊人，囤地而不开发的现象十分严重，在上海去年成交的土地中，住宅性质用地建筑面积为908.96万平米，而全上海目前“批而未用”的住宅用地建筑面积则达到了4356.5万平米，是这一数字的近5倍。虽然其中存在着动迁难度大、政策规划变更等非房地产商可控的因素，但部分房地产商自主性囤地而不利用也是这一现象出现的重要原因，加上以往地方政府对于闲置土地的处理手段并不严厉，罚款金额远远比不上囤地后地价上涨所带来的收益，房地产商囤地更是有恃无恐。严控房企融资审核，配合对于闲置土地的回收和对土地出让金首付比例的限定，加大地产商的违规成本，将会极大的削弱房地产商的囤地动力和能力，是应对高房价的釜底抽薪之举，对于稳定房价有着非常积极的意义。实行“好人举手”的制度，对于严格遵守国家规定的房地产企业才开放融资绿灯，也将会使房地产的政策调控得到更为有效落实。

可以预见的是，在严厉的政策调控下，一部分现金流匮乏、盲目抢地的企业必然将遭遇市场的严惩，但如果因为害怕这些企业影响银行体系的稳定，很快就放弃政策调控，无疑将会重复以前的老路，优胜劣汰的市场规律无法体现，房价快速上涨的现象也就难以得到有效遏制。因此，类似于加强房地产企业融资审核、严打土地囤积、加强保障性住房建设的政策应当常态化、制度化，方能确保这种惠及民生的政策真正起到应有的效果。 (作者系东航金融注册金融分析师)

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