大龙地王被收折射地产乱象

2010年02月03日 09:33金融投资报【大中小】【打印】共有评论0条

2亿保证金打水漂令公司现金流及二级市场股价遭遇“大考”

本报记者靖曦

2月1日，北京市国土资源局的一纸公告，令北京2009年双料“地王”——北京市大龙房地产开发有限公司于去年11月20日以50.5亿元高价拍得的北京顺义区地块，最终落得被收回的下场。不仅如此，大龙地产交纳的2亿元竞买保证金也被全数没收。2月2日，大龙地产开盘就封在跌停板上，盘中虽屡屡打开跌停，但全天机构抛盘汹涌，其每股0.82的优秀业绩加上10送10的高分红，依旧没能拯救其跌破20倍市盈率的尴尬。

打肿脸充胖子大龙是个“标杆”

实际上，早在去年，本报就曾强烈质疑过大龙地产在现金严重不足的情况下争得双料“地王”恐怕消化不良，仅仅几个月之后，大龙地产被本报一语成谶，其因支付力不足的问题终于失去“地王”称号，不仅颜面全无，而且2亿元保证金被没收，等待大龙地产的，将是比这个冬天更难熬的现实。2009年11月20日，起拍价为14.1亿元的北京市顺义区天竺22号地在经历190轮激烈竞价后，被大龙地产子公司北京市大龙房地产开发有限公司以50.5 亿元拍下，折合的楼面地价为29859元/平方米，成为北京市地王。消息传出后，市场哗然。因为尽管大龙地产是北京顺义区的国企，政府背景深厚，但以公司2009年30.07亿元的资产总额、3.39亿元的净利润，要在60日内交出50.5亿元的竞拍额，仿佛天方夜谭。大龙地产最新发布的年报显示，2009年公司完成营业收入17.48亿元，比上年增长1174.08%；但同期公司总资产为30.07亿元，同比下降5.32%。总资产仅为50.5亿元地价款的60%。

失去了2亿元的真金白银，对于大龙地产2010年的开发及销售会产生什么不利影响呢？记者反复联系大龙地产董秘马志方，但其公开电话一直无人接听。而从大龙地产公布的年报来看，截止2009年末，大龙地产的每股现金流为1.96元，总股本和流通盘都为41500万股，因此总的现金流也不过8亿左右，现在突然失去1/4，肯定会对公司2010年的发展前景造成不利影响。

有财务工作者告诉记者，大龙地产被没收的2亿元现金将可能计入公司的坏账，保守估计将对公司业绩造成0.5元的影响。而从长远影响来看，这2亿元现金将肯定对公司发展造成不利影响。

那么，北京的其他房地产上市企业又是如何看待大龙地产这次“人财两失”的事件呢？大龙地产被“杀一儆百”，会不会对北京乃至全国的房地产企业再次敲响警钟？记者联系到北京本土房地产上市企业京能置业、*ST中房和首开股份的董秘或者证券代表，但出乎意料的是，三家本土房地产企业都对大龙地产事件三缄其口，似乎有难言之隐。其中，*ST中房证券代表郭洪洁告诉记者：“大龙地产的事是他们公司自己的问题，和我们公司没有丝毫的关系，我们现在不方便谈论他们公司的事情。”而京能置业董秘朱兆梅也告诉记者：“如果你想了解我们公司的事情，我会很乐于告知，但是大龙地产的事情我们能了解到的也就是媒体上披露的情况，不方便对他们公司做出评价。”首开股份一位不愿意透露姓名的工作人员告诉记者：“北京的房地产价格现在确实有下跌的趋势，但至于是不是大龙地产这次事件造成的，现在我们不好说。但可以肯定的一点是，政府现在对天价拿地和高房价是非常反感的，大龙地产也正好是撞在了风口浪尖上。”

而在被暂停土地交易资格后，大龙地产1月27日公告再次宣布成立一家子房地产公司，注册资本3000万元，用于开发、销售自行开发的商品房，有业内人士分析，大龙地产此举是为今后再次拿地提前做好准备，一旦大龙房地产开发有限公司失去拿地资格，则还可以凭借其他子公司拿地。

中邮“坐庄”被拖累恐提前出逃

作为两市现已公布年报或公布年报预告中净利润增长幅度最大的上市公司，大龙地产凭借暴增142倍的净利润、高送转的分红预案(拟每10股转增10股)，其逆势走强的股价表现在近期颓势尽现的地产板块中一度异常突出。但近期公司却在“地王”事件中备受质疑，股价也因此连遭重挫。从1月20日开始，大龙地产的股价从22.6元飞流直下三千尺，到昨日收盘，仅剩下15.4元，跌幅超过30%。

2007年和2008年，前身为ST宁窖的大龙地产业绩差强人意，2007年全年每股收益0.12元，2008年仅仅为0.01元，2009年前三季度都为亏损，四季度一举扭亏为盈，每股收益达到了0.82元，而且，依靠同比增长14256%的数据瞬间成为两市的业绩增幅冠军。但是，虽然每股收益达到了0.82元，和不少龙头房地产公司相比，大龙地产的收益仍显得“微不足道”，在这样的背景下，大龙地产却意外受到中邮基金的“青眼有加”。截止2009年12月31日，中邮基金名下的三家基金共增仓2000余万股，算上本轮的大跌，中邮基金光增仓部分账面浮亏已经超过亿元。之前，中邮基金的投资总监彭旭对媒体表示：“大龙地产(在竞拍款项上)这么大的资金缺口怎么解决，我们也派人去看了，基本上没有问题，具体的事项他们还在想办法，我相信他们能处理好。”话音未落，大龙地产已经成了强弩之末，不知道面对着这短期内上亿元的浮亏，中邮基金是否还能镇定自若。1月30日，彭旭在接受其他媒体采访时还表示：“大幅减持大龙地产这个事儿不是我们干的，我们从来不砸盘。虽然今年政策对地产影响大，也造成了股市的波动，但我们对地产板并不悲观。”

根据中邮的持仓情况，2009年年底，优良的业绩和“10转增10”的分红方案出台有可能是为中邮顺利出局埋下的伏笔，因为TOPVIEW相关数据显示，近几个交易日大肆抛售的都是机构席位。截止到2009年12月31日大龙地产公开的数据中，前十大股东席位中有7家基金，一家银行，其中4家基金为2009年四季度新进。其中，2月2日的跌停成了机构们夺路狂奔的真人秀，盘中屡次出现几千手的大卖单。从龙虎榜来看，2月2日卖出的前四家席位都是机构席位，四家机构总共卖出1亿8千多万元的筹码，按照15.4元的跌停价计算，四家机构席位一共卖出了1168余万股，而持有这么多股数的，除了中邮，华商基金也极有可能是抛售人选。

但是，连续的跌停让中邮顺利出局仅剩下一个梦想，从目前的盘面情况看，在跌停尚难打开的局面下，中邮要想顺利出货难上加难。

让人感兴趣的是，2月2日在机构夺路狂奔的同时，不少大买单也频频现身大龙地产的买卖席位上，根据当日龙虎榜显示，参与的大部分是游资营业部和大户，其中，爱建证券宁波石板巷营业部和安信证券嘉兴中山东路营业部成为净买入超千万。这些勇敢抄底的游资究竟是看好大龙地产的超跌反弹还是“10转增10”的美好前景，记者不得而知，但不少机构已经提前打出预防针——“大龙地产很有可能连续跌停。”

收地略显蹊跷可能另有隐情

有接近内幕的消息人士认为：“大龙地产在出道前就是顺义区的房地产企业，和当地政府有深厚渊源，这次的天价拿地事件或许就是当地的房管局和大龙地产联合起来推高房地产价格的一出闹剧。但他们没有想到的是，政府现在对土地出让金态度的强硬让大龙地产赔了夫人又折兵，目前大龙地产处在一个进退维艰的地位上。”

而根据市场消息，已经被收回的顺义地块不出意外的话将会被再次拍卖。

蹊跷的是，根据记者调查所得，大龙地产在拿地的同时公告，此地块除去先期2亿元的保证金，余款只需要在2010年5月之前全部付清就可以。大龙地产应在30日内，缴纳20%的地价款，即约10亿元(除其他费用)，而地价款的80%最迟不得迟于180天内交清。即2010年5月20日前，大龙地产将交清40.4亿人币。但就因为没有及时签订合同而没收其资格一事略显蹊跷。之前拍卖地块被收回皆是因为合同到期房地产公司无法按时支付拍卖余款所致，像大龙地产这样中途被“红牌”罚下的尚属首次。

而且，在本次的公告中，只提及了前期交纳的2亿元保证金，在30日应交纳的10亿元拍卖款却只字未提，如果大龙地产连10亿元“首付款”都拿不出来，应该早就被红牌罚出场了才对，如果这笔款项已经交纳，为什么在公告中没有表明去向？而现金流只有8亿元的大龙地产如何一次性拿出10亿元，资金来源也颇耐人寻味。

有消息灵通人士猜测：“这就好比是中国足球打假一样，大龙地产一定是触及了某条敏感线，或者是内幕关联交易被察觉，又或者是内里暗藏某种不为人知的利益联系，引发了相关部门的强烈不满，这样才被红牌罚下的。虽然12月份房地产企业拿地的热情依然高涨，但政府的这一举动无疑从源头为高房价泼了一盆冷水。”

光大证券房地产业分析师表示，政府收回地块的行为表明新一轮洗牌的开始。意在抑制已经过热的土地炒作，对国有企业天价拿地进行抑制。在2010年1月，北京住宅供应用地仅673034平方米，相比12月供应的2333608平方米，锐减了71.2%。而住宅类的楼面价则明显飙升，1月的楼面均价达到了每平方米13305.4元，相比12月的每平方米9508.7元，上涨了40%。而不少土地均是被财大气粗的国有企业拿走，所开发的房地产也水涨船高。大龙地产作为本次天价拿地的牺牲品，从一个侧面反映出了政府对于抑制高房价的决心。

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