2009年12月08日 11:29凤凰网财经【大 中 小】 【打印】 共有评论0条

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长江证券 苏雪晶

事件描述：

12月5日至7日，中央经济工作会议在北京召开。会议与房地产政策有关的主要内容如下：.会议提出了明年要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。.会议提出要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。

事件点评：

第一，调供给仍是主基调

虽然市场先前对地产调控思路有种种猜测，但中央经济工作会议的权威性无庸质疑，调整供给仍将作为未来很长一段时间中央对地产的调控思路。我们也在多次报告中为大家列举了08年以来地产优惠政策，根据本次会议思路，未来退出的政策更多会发生在税收到期优惠上，而市场真正最为敏感的还是买房送户口和全面严格执行2套房政策。

第二，城市化继续成为明年地产的核心话题

会议提出要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。

农业转移人口就业与落户也就必然要求这些进入城市的农业转移人口有住房。目前我国城镇化率为45.68%，据预测我国将在2035年城市化率达到70%，届时从农村转移至城市人口平均每年将达到2500万左右，如果按照小康标准即人均居住面积35平米计算的话，光满足新增城市人口的居住面积每年将达到八亿五千万平米，合建筑面积超过十亿平米。目前我们商品房销售面积(1-10月份)为6.6亿平米，预计全年超过8亿平米，因此未来由城市化带来的新增需求将是非常强劲的。

通过会议精神来看，重点是推进中小城市的城镇化进城，从这点来看，二三线城市受益更大，由此带来的房地产需求也就更大。这同时也符合我们年度策略提出的二线省会城市投资机会的问题，详细请见我们的《大都市区化—中国房地产演进之路》。

其实本次中央经济工作会议关于城市化问题的提出，并不偶然。早在今年5月底国务院批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，关于进城务工人员子女就学、推荐农村集团建设用地改革、探索统筹城乡的就业和社会保障政策体系、研究制定中小城市户口户籍限制等。我们并不认为，本次会议对该问题有了重大突破，但城市化对明年地产影响无疑是在加强的。

第三，会议不改变地产股短期震荡局面

我们在上个月关于《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》的点评中，特别提出我们不认为政策利空打压会给行业带来根本性调整。但市场近期也正因为对未来地产政策变化的预期，给地产股整体估值进行压制。正如我们11月月度策略提出的观点，未来行业整体估值重心下移是难以避免的事情。99年以来A股PE均值33，房地产板块PE均值为44.57，房地产估值溢价率为35%；07年房地产板块PE比全部A股PE均值为1.69，07年最高曾经达到2.09。目前房地产板块的整体PE(2009年度预测值)为30.78，全部A股(2009年度预测值)为24.43，比值为1.26，已经低于历史平均水平，正好符合我们对估值预期的判断。从另外的角度说，股价比每股预收账款，2009年三季度比2006年三季度下降了很多，由此看来09、10年的业绩确定性远远超过06、07年的水平。

从短期而言，一线地产蓝筹企业估值具备较大优势，风格轮换再所难免。在本次中央经济工作会议最为受益企业，应符合城市化投资思路比较明显的企业，例如城投类公司和国有建筑类转型企业。

值得提醒的是，本次会议并没有特别涉及房地产行业目前面临主要问题(房价、地价等)，但并不代表未来将对地产行业关键性问题保持回避态度，这一点对我们短期投资地产股影响相对较大。

相关专题：

2009年中央经济工作会议

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