温总明确表态一类股或面临抄底良机(2)

2010年11月18日 08:30中国证券网【大中小】【打印】共有评论0条

任志强：关于房地产市场的三个“不可能”

“中国的房地产短期内不可能崩盘，房价短期内不可能下跌，房产税改革也不可能在全国大面积推行。” 北京市华远集团总裁任志强2010年11月16日在第九届中国金融市场年会上表示。

任志强表示，中国的房地产市场销售受到政策调控的影响，但影响不大。

任志强引用了央行三季度针对22个城市的一项调查结果说明，20岁到30岁之间人口的高峰期，就是结婚生子的高峰期，下一个高峰期会在2015年出现，可能一年有接近两千万家庭重新组合。这个刚性需求不会因为政策的调控而受太大的影响，仍然会维持一个较高的、可持续的增长过程。

而从中国经济发展的基本面来看，任志强认为，改革开放以来，中国的政策基本上是经济增长大于10%的时候通常会采取抑制过热的措施，而低于10%或者8%的时候，大部分会采取刺激经济增长的措施。所以，只要经济增速大于10%，就一定会采取措施来抑制房地产。

对于未来的房价走势，他认为，房产税改革长期不会抑制房价，“不会大涨也不会大跌是政府最希望看到的结果。”“中国的房地产短期内不可能崩盘，崩盘要土地价格先崩盘，而政府会努力维持土地价格。”在任志强看来，中国房地产崩盘有两个关键因素：第一，中国城市化率水平很低，要到城市化率65%，才可能谈崩盘问题。第二，现在中国的住房富余量不足。他预计未来二三十年都不太可能触发这两个关键。

而目前的情况恰恰是，房地产开发商的资金是充裕的。“去年每个月房地产企业获得1600亿的贷款，今年平均每月1800亿。”任志强称。而据任志强进一步分析，尽管银行因为贷款额度、存贷差管理等原因，会对房地产行业的贷款进行季度或月度调整，但没有一个银行会明确说自己不贷款给房企了，房企的融资渠道没有收紧。

在以往的房地产调控政策中，信贷政策的效果往往立竿见影。被称为“史上最严调控”政策“国十条”即证实了这一点。据“链家地产”市场研究部统计，4月后半月成交量迅速下跌，环比上半月下跌34.4%。随后一段时间市场成交量逐级下降，在5月下旬跌入最低点，半月成交2256套，比调控前半月成交量下跌70.1%。随后6、7月份，链家市场出现触底反弹，成交有所上升，并在9月上半月创出新政后半月成交最高点。

随后，9月底，二次调控政策出台，各部门也继续对房地产进行调控，确保新房供应量，同时加快保障性住房和经济性适用房建设，抑制房价上涨势头，逐步减少国民经济对房地产发展的依赖。据“链家地产”市场研究部统计，10月上半月成交有所下降，环比下跌28.8%。

对于未来一阶段房地产市场的调控政策，任志强表示，“目前所要担心的还是通胀压力和输入性通胀。”他认为，如果明年还有很高的通胀压力，抑制房地产的投资过热和抑制增长过快可能还是宏观调控的主要目标。

对于征收房产税的问题，天则经济研究所经济学家张曙光教授认为，房产税肯定要出台，但是明年是否能够出台还是比较怀疑的，因为各方面的准备和研究都还没有到位。他提出质疑，房产税面临推出面临的一个很重要的问题是，“政策出台以后谁来管，是归于中央，省里，还是基层，谁来征税？”

据相关媒体报道，由中国房地产业协会副会长朱中一牵头起草完成的《全国房地产业发展“十二五”规划(建议稿)》中，针对“十二五”期间的房地产业发展定位、方向及目标等原则性问题，提出了许多不同以往的建议。其中，对于开征房产税问题，该建议稿明确表态：“赞同开征房产持有环节税。”但前提是“不要给大多数老百姓造成压力”，因而要设定合理的税收豁免范围。同时，还要鼓励“把多余的房子吐出来”，同时降低交易税，以盘活闲置房。而至少在未来两年里，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作，2011年和2012年两年内全国保障性住房建成量将达到1300万套。

此前，任志强曾表示，房产税是合法的，但是不合理的。在第九届中国金融年会上，任志强进一步表示，房产税在个别地区试点可行，全国大面积推行不可能。从试点到推广，“这个时间长短可以参照燃油税，从试点到推广大概花了17年。”

任志强分析，中国要想解决房地产发展的根本性问题，不能仅靠出台房产税，必须解决城市化中的大量需求问题，这可能是一个将会长期存在的矛盾。(经济观察网)

四大行并未暂停房地产开发贷款但明显收紧

工、农、中、建四大银行新闻处相关人士15日向中国证券报记者表示，并未暂停开发贷。中国证券报记者调查发现，目前商业银行对房地产开发贷款已明显收紧。

昨日有报道称，由于开发贷额度已用完，四大国有银行在10月底已停止了新增开发贷款审批。农行人士表示，银行常规的贷款节奏是上半年基本完成新增的额度，下半年进行存量置换，这是正常节奏，并没有行政叫停。目前存量置换要视企业的贷款到期情况而定，但空间并不大。

建行相关负责人表示，该行并未停止新增开发贷款。今年以来建行一直对房地产开发贷款采取较为审慎的态度，开发贷投放也是稳中有升，但是增长较为缓慢。

工行相关人士介绍，截至今年三季度末，该行开发贷余额较年中已减少了80多亿，预计四季度会继续减少，但是完全叫停是不可能的。

8月底，农行曾给各分行下发通知要求暂停开发贷发放。但农行随即表态开发贷只是暂停8月24日至31日一周，并仅限于农行自身调整。其他三大行也纷纷辟谣表示开发贷正常发放。

前述报道中援引工行人士的话称，四大行背负更多配合调控的任务，要想再贷款只能等明年的信贷指标了。不过，某国有大行高层对此表示，若停止房地产开发贷款，将会减少房地产供应量，反而会推高房价，因此该行会支持房地产开发贷款。

中国证券报记者调查发现，目前商业银行房地产开发贷款确实已明显收紧。某银行人士指出，虽然银行并未公开停止对开发商贷款，但是实际情况和停贷并无太大差别。银行信贷审批部门“火眼金睛”，只要是开发贷，一般都会压下来。

据了解，虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件，但是银行在授信规模上卡得非常严。总行将房地产行业风险系数调高，这样导致对企业的评级下降，想做一些新增贷款非常难。

而且现在房贷审批已经上收到总行，总行目前对项目贷款分为禁止类、优先支持类以及谨慎控制类，对房地产开发贷态度就是“谨慎控制”。“现在限制条件非常多，如果‘四证’不全，或者资本金没有到位，申请贷款时一点戏都没有。”某银行信贷部门人士透露。