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温总明确表态一类股或面临抄底良机(3)

2010年11月18日 08:30中国证券网【大中小】【打印】共有评论0条

房地产业：政策预期压制进一步提升估值优势荐7股

新房成交情况

一线城市成交下降。北京成交22.6万平米,环比下降27%;上海成交32.9万平米,环比下降5%;深圳成交4.2万平米,环比下降15%。三市去化周期分别为7.2、3和6.3个月。

二、三线成交量上升城市有8个,占比35%。成交量上升幅度最大的是徐州、宁波和重庆,幅度分别为209%、100%和27%。成交量下降幅度居前的城市是温州、合肥和苏州,幅度分别为-45%、-39%和-27%。

二手房成交情况

北京成交31.7万平米,环比上升1%;天津成交12.7万平米,环比上升4%;深圳成交19.4万平米,环比上升16%;杭州成交2.6万平米,环比下降5%。

均价方面,天津、深圳分别上升2%和下降3%,杭州均价与上周持平。

土地市场

北京本周推出5宗38万平米,成交2宗8万平米;上海无推出无成交;深圳推出并成交1宗4万平米。

本周土地推出量较高的是沈阳和成都,分别推出9宗43万平米和5宗21万平米;成交方面天津和成都最为活跃,分别成交19宗107万平米和6宗40万平米。

新开工环比微降

10月份商品房新开工1.23亿平方米,同比增长51%,环比下降15.8%。

1-10月新开工累计增速62%,较1-9月下降1个百分点。新开工环比下降不代表开发商对市场预期发生转变,实际上04年至09年间,10月份开工数据环比均呈下降特征。从我们目前了解的情况看,主要上市公司对11、12月开工计划也未有下调。

投资策略

目前市场表现为成交略有下滑,开发商延迟推盘,房价滞涨未呈现下降趋势,供给和需求两个层面均持观望态度。

虽然近期通胀上升连锁带来货币政策调整的预期会抑制地产股估值水平,但货币政策调整也有利于行业回归理性并理顺投资逻辑,并且近期板块相对市场的走弱也提升了估值优势,地产股从长期投资角度已值得买入。继续推荐前期销售情况良好的万科、保利,以及北京地产股华业地产、北京城建、冠城大通、首开股份、金融街。(国金证券曹旭特)

房产业：销量小幅下滑逐渐进入冬季淡季荐11股

本周一手房销量整体环比下降4%,其中一线城市下降8%、二线下降3%。其中惠州、重庆、武汉环比上升55%、25%、14%,剩余各城市环比下降幅度并不大,基本降幅20%以内。惠州销量环比明显上升,可能与深圳严厉限购导致部分需求外溢有关。由于限购及其他调控政策导致的需求被动往周边城市转移的现象具一定代表性。

本周整体同比下降26%,其中一线城市下降34%,二线下降22%。本周一二线城市只有武汉、成都同比仍上升,其余均下降,南京、杭州、深圳本周的同比数据均下降50%以上。从年初至今的累积同比来看,武汉、重庆、成都表现最好,同比下降幅度在15%以内。

本周二手房销量与上周基本持平,同比下降39%。其中杭州环比下降26%,北京、武汉略降,深圳、天津等环比略升。

房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整,目前基本尚无优惠促销。本周环比下降1%,其中一线城市下降6%,二线上升5%。一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为42%。

整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升27%,去化时间由12个月下滑至6个月。

本周我们实地调研了部分三四线城市,目前销售情况还不错,比十一调控前略低或差不多,整体影响程度较小,这些城市的政府相关机关、开发商均表示政策在目前的销售情况中已经较为充分地反映。不过后续由于季节性的因素导致销量环比下降仍是较为可能的。

因政策风险释放后估值企稳,地产板块估值具有投资吸引力。A股主流开发商估值10年PE14倍左右,11年10倍,年初均价下RNAV折价14%。一线地产10年PE14倍,RNAV折价23%;二线地产10年PE16倍,RNAV折价81%。出租类10年20倍,RNAV折价16%。

目前各城市的信贷严控等政策的效果逐渐显现,反映在目前下挫的交易量中。预计二三套信贷及限购政策的作用大部分已经反映,但进入传统的冬季房市淡季预计对后续销量将有一定影响。同时,随着较大供应量的局面持续,单盘销售压力会加大。

维持行业中性评级。因地产股10年估值便宜,具有一定投资吸引力,维持标配建议。

个股选择逻辑侧重10年销售好,预售房款业绩保障性强;未来行业销量下滑时更愿意降价促量的一二线龙头公司。如:万科A、保利地产、首开股份、荣盛发展、招商地产等。深天健、建发股份、冠城大通、京投银泰、中弘地产、滨江集团等二线地产业绩锁定性强。