万科的中年危机

2011年08月12日 16:53
来源：21世纪经济报道 作者：张晓玲 陶杏芳

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张晓玲 陶杏芳

调控并没有阻碍万科高增长的步伐。8月9日万科(000002.SZ)发布中报显示，上半年万科共实现销售额656.5亿，同比增长78.6%，实现净利润30亿。同时，万科预收账款达到创纪录的近1200亿元，提前锁定2011年业绩。

但亮丽的业绩和财务报表之下，万科并非高枕无忧。其净负债率相比2010年底有小幅上升，三项费用大幅增长，而年内连续多名副总裁的离职，以及近2000亿的广义存货，都使万科不能对下半年的形势稍有懈怠。

万科总裁郁亮称，相信中央对房地产的调控是坚决的，万科能做的就是要“像个农民”，把“一亩三分地”做好。

预收账款首超千亿

中报显示，上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

相比市占率的提高，万科另一组数字更惊人：截至报告期末，万科合并报表范围内共有1022万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1187亿元。

华泰证券表示，“普通住宅+高周转”是万科市占率创历史新高的本质原因。2011年上半年，公司销售金额占全国商品房销售额的比例为2.67%，创公司成立以来的销售市占率新高。

根据民生证券分析师肖肖、赵若琼的测算，万科的预收账款与上述数据稍有出入：万科上半年竣工结算相对平稳，使得公司的预收账款首次突破1000亿元，达1070.7亿元；但其期末预收和中期营收合计1270.62亿元，是去年全年营业收入的2.51倍，较高的预收账款确保了未来两年业绩的稳定增长。

上半年万科竣工面积及结算面积异于往年。今年1-6月公司完成竣工面积107万平米，仅占全年计划竣工面积729万平米的14.7%；今年上半年卖了656亿，只结算了157亿。

对此，管理层解释，这跟装修房比例上升有关系，因为装修房拉长了结算周期；另一方面，全年四个季度结算分布不均匀，今年结算资源集中于四季度。随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。

相比同业，万科上半年业绩增长并非最出色。中国海外(00688.HK)中报显示，中海上半年实现销售522.3亿港元，同比增长85.9%，增幅超过万科；另外，恒大地产、碧桂园在上半年的业绩增幅也大于万科。