土地储备或“过关” SOHO中国在港招股即将启动

SOHO中国高级副总裁许洋昨日向记者透露，目前包括董事长潘石屹和总裁张欣在内公司的高管均在香港，就SOHO中国在港上市的事宜，同相关各方磋商与协调。他表示，现在还不便透露过多上市的细节，但公司招股即将启动。这是SOHO中国高管首次正面回应公司赴港上市的问题。

9月6日，SOHO中国通过了香港联合交易所的上市聆讯。据市场消息，SOHO中国暂定于9月21日-27日公开招股，10月8日上市，集资额最多将达70亿元人民币。

土地储备或“过关”

房地产公司在香港上市，土地储备是一项硬指标。其实SOHO中国很早就开始谋划海外上市，但因种种原因而迟至今日得以“成行”，很大程度上是因为受这一条件约束。潘石屹曾戏称SOHO中国是“三无公司”——无债务、无土地储备、无固定资产。

长期以来，SOHO中国以单个项目的开发和营销引人瞩目，并不进行大规模的土地储备，这种模式不大符合海外投资者的胃口。海外投资者判断房地产公司投资前景的最重要依据，是土地储备或者长期物业。

因此今年以来，SOHO中国的拿地步伐明显加快。3月，SOHO中国高调宣布，以土地转让的方式，从首创置地手中获得北京闹市区三里屯南街的一个地块，规划建筑面积63万平方米，转让价格35亿元。业内人士普遍认为，SOHO此次斥巨资增加土地储备，就是为香港上市做准备。

据香港媒体报道，SOHO中国已经介入前门大街改造项目，并已取得其中30多块土地中的20多块土地证。据了解，前门改造是北京市规模最大的旧城改造项目，主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划占地面积22.4万平方米，规划建筑面积40.2万平方米，预计将于2008年奥运会前完工。

对于如何介入前门项目以及介入有多深，目前SOHO还没有权威的说法。不过据消息人士介绍，SOHO中国介入的方式，是通过控股负责前门商业街改造项目的北京天街置业发展有限公司。资料显示，由潘石屹担任法人的北京丹石投资管理有限公司，于今年3月27日以1.44亿元的代价入股北京天街置业，持股比例为49%，成为第一大股东。而丹石投资于今年3月12日刚刚成立，注册资本2000万元，显然是一个为入股天街置业而专门设立的壳公司。

上市以解资金之渴

此次SOHO中国计划发售25%股份，预计筹资约10亿美元，约合70多亿元人民币，而此前计划筹资40多亿元人民币。业内认为，向来存款丰厚的SOHO中国，在北京大手笔拿地后，已经开始面临资金之渴。

据接近潘石屹的人介绍，SOHO中国现在的资金将主要投向前门项目，该项目也正是公司股票“能卖个好价钱”的主要支撑。

知情人士介绍：“整个前门项目，政府的拆迁成本大概是50亿元。”按照这种说法，SOHO中国吃下这个项目光是付出的地价款就应该不会少于50亿元，后期的投资也应在50亿元左右，SOHO中国在这个项目上的总投资将超过100亿元。而天街公司总经理田耕证实：“改造工程涉及到水、电、气以及道路等多项市政工程，这些工程当中投资最少的一项都要超过2亿元。”因此，前门项目显然已经不是SOHO中国靠数十亿元存款所能承担的。

今年6月，SOHO中国在再次传出通过香港联交所上市聆讯的消息后，将上市日期推后。有消息称，推迟上市的原因是承销商的定价未达到潘石屹的心理预期。不过目前，SOHO中国已获得7名基石投资者认购，包括九仓（0004.HK）、嘉里集团、华人置业（0127.HK）、中信泰富（0267.HK）、渣打集团（2888.HK）、中银投资、新加坡政府投资机构GIC等，认购资金达23亿港元。

资料显示，SOHO中国的绝大部分地产项目都集中于北京CBD核心区域，至今累计开发面积已超过155万平方米。

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