二套房从严认定 调控升级或“错杀”改善型

每经记者 张敏 发自北京

出人意料地，由三部委制定的二套房认定标准并未“照顾”改善性需求。

6月4日，住建部、央行、银监会联合发文，规定二套房认定“既认房又认贷”。尽管一线城市成交量大幅下跌，近期的调控政策仍没有出现松动迹象。

来自北京市房地产交易管理网的数据显示，6月第一周 (5月31日~6月6日)，北京仅成交商品住宅595套，自4月30日北京出台“京版国十条”以来持续下滑。相比5月首周的1430套，下跌幅度达到58.4%。

同时，近期北京市新开盘项目的定价已有松动现象。根据《每日经济新闻》记者的了解，6月4日，位于朝阳北路上的“首开东都汇”项目开盘报价为19800元/平方米，大幅低于周边在售楼盘。

调控效果不如预期?

按照这份名为 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(以下简称《通知》)的文件规定，已贷款购买过一套住房，又申请贷款购买住房的，将执行二套差别化住房信贷政策，即首付5成，利率1.1倍。同时，如果购房者已有购房记录，即使首次申请利用贷款购买的住房，也将被视为“二套房”。

此前，包括中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一、住建部政策研究中心副主任王珏林在内的权威人士都曾向《每日经济新闻》记者表示，二套房在认定中应“照顾”到改善性需求。

朱中一认为，改善性需求数量庞大，且对扩大内需、拉动经济的作用十分明显，应该予以支持。因此，不少业内人士认为，此次《通知》可能对改善型需求也有一定抑制效应。

北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，这一系列严厉政策的出台说明，当前市场的变化并未达到政府预期的调控效果。尽管成交量跌幅明显，但多数城市的房价并未得到调整，调控效果还需要进一步显现。由于近期可能不再有重磅的调控措施出台，未来市场将进入博弈阶段，至于政策是否调整，主要取决于开发商能否主动降价。

开发商称政策过严

按照阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲的理解，这一时期应为“僵持阶段”。他向《每日经济新闻》记者表示，根据市场的变化，开发商和政府都有可能率先打破僵局。尽管房企遭遇“政策寒冬”，但开发商不会像2008年那样悲观，因为多数房企的资金十分充裕。

范小冲还认为，房地产在宏观经济中仍占有重要地位，目前的政策略显严厉。对于北京市出台的“同一家庭限购一套商品房”措施，他认为对市场影响较大。

事实上，很多业内人士认为，尽管政策力度前所未有，但仍可能遭遇执行难，其中包括刚出台的二套房认定标准。某商业银行的个贷部负责人向记者表示，在很多地方，房屋登记信息不全，且无法相互查询，成为这一标准难以执行的主要原因。对此，三部委规定，数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

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