潘石屹：不看好中国的住宅市场

潘石屹：我们不看好中国的住宅市场

2004年，SOHO中国宣布从住宅地产转向商业地产。当时潘石屹身边的很多朋友不理解，这起因乃是前一年的6月中，央行发布的史称“121号文件”的房地产信贷通知，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定，潘石屹敏感地发现，这次调控主要针对的是住宅，而商业地产可能会是一个机会。潘石屹的想法很简单，就是要避开宏观调控，因为住宅市场非常政治化，受限制的可能比较大。潘石屹回忆，当年的建设部部长曾多次因住宅房价骂过他。因此，按照他的预计，只要是住宅，政府就不断会出台政策进行干预。

潘石屹：我想跟你说这几个意思，第一个呢，我们不看好中国的住宅市场，今天不看好，过去的几年时间不看好，我们不光是口头这样说，而且这样做了，就没有在住宅市场上面，再加大投入。因为这个东西就是说你不能够离开一些基本的指标，像住宅的资金回报率已经是非常低的了，可是我们还是看好像北京、上海这些一线城市的商业地产，商业地产就包括写字楼、商铺这样的商业地产，这个是我们的一个基本判断，你看我们就集中在北京和上海，我们觉得北京和上海，就是办公楼这样的一个价位是一个合适的，最起码还有一个5%甚至6%的租金回报率，而住宅的租金回报率只有1%了。

潘石屹：第二个呢过去几年时间，在宽松的货币政策下，使这个房价猛涨这个东西，我们觉得很难再维系下去，而且呢就是所有的人都把这个弦绷得太紧，开发商，尤其一些中小型的开发商，他通过银行的信托、第三方理财，各种各样的金融产品，他取得的资金的成本是非常高的，如果是金融跟房地产联合在一起，风险可能出现的就是这些银行贷款之外的这些金融产品的风险，是比较大的。

凤凰财经：我采访过一个做财富管理的国内的龙头企业，他说因为他们是比较坚守做那些优质公司，哪怕这个发信托的利率比较低一点，大概也就5%6%这样子吧，他是坚持做这一类，比如万科这类好的公司，但是他知道他的很多同行，他们发的产品利率是非常高的

潘石屹：非常高，抵押的资产质量又不好。

凤凰财经：这个泡沫一定会破的对吧。

潘石屹：而且这个量很大，就是这种信托、第三方理财量很大。 

凤凰财经：你觉得这个泡沫什么时候会破？

潘石屹：我觉得就是中国呢，再不实行过宽松的货币政策了，一定会挤破的，挤破的话，我们觉得就会，就是用不了多长时间。

凤凰财经：半年？三个月？

潘石屹：这种事情我不敢跟你说，我上一次说了一个大概三个月吧，结果就给我来了一个百日剧变，搞得铺天盖地的，所以对媒体说话尽管是好朋友，还是特别小心。

凤凰财经：但说回到商业这一块，即便是商业地产，其实这个泡沫也是比较大的，尤其在一些三四线城市，甚至包括一些二线城市，修了大量的商业，其实是没有那么多租户的是吗？

潘石屹：对，所以呢，我刚才跟你说，就是因为你这个办公楼的服务，这东西还是要有白领，你到一些省会城市去都没有白领了，除了中国农业银行，中国电信的员工，就是机关干部了，这个东西是没有办公楼的需求的。

所以我们看好的还是北京和上海的商业地产，二线城市的，不要说三四线城市了，就连好多二线城市我们都不看好。

凤凰财经：那你觉得商业地产这一块，现在泡沫的状况怎么样？什么时候会破呢这个泡沫？

潘石屹：我觉得这个泡沫的话，一般都是开发商自己承担，还没有变成一个社会的泡沫。