继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又有新动作。近日，北京市住建委同市发改委、财政局、规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，《办法》于8月3日正式面向社会公开征求意见。
这意味着北京自住房在推行了3年多后，即将被共有产权住房全面取代。北京也成为继上海、江苏淮安等之后，出台有关共有产权住房文件的城市。
《办法》的出台将对北京以及“大首都圈”产生什么影响？为此，凤凰网产业新城对话中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。
倪鹏飞表示：《办法》的出台，意味着保障房逐步进入共有产权阶段。他认为，不仅是保障房，所有的住房都可以也应该在产权结构上有一个清晰的界定。
凤凰网产业新城：什么是共有产权房？产权共有的意义何在？
倪鹏飞： 实际上，自住房、经济适用房、安置房等具有保障性的个人或家庭购买的都具有共有产权性质，它们在土地、基础设施和配套建设上都受到了政府的优惠，购房的价格差额部分实际上就是政府的补贴。这个补贴就是的政府的投入和产权，只是过去共有产权这个概念还不清晰。
明确共有产权有利于产权所有者持有、交易、管理、处置和收益分配，也有利于资源合理配置、资产自由流动和住房价值实现。从创新的角度看，就是将产权工具引入住房保障领域，一方面，坚持政府对保障对象购房的保障，但政府的保障不完全是无偿赠与，而是将保障以份额的形式清晰地量化在保障房的产权结构中。另一方面，将保障家庭的购房支出占比也量化在产权结构中，充分挖掘被保障人的支付能力，同时提升了被保障家庭支付能力。与此同时，还可以根据未来保障家庭支付能力等的变化，对政府与家庭的产权结构进行调整，比方说一些个人或者家庭在收入有限的时候，可以持有少部分产权，将来随着经济实力的增强，就可以逐渐增加产权。从而更加公正、便利、灵活、多样地解决保障家庭的“住有所居”问题。
也就是说住房体系可以从产权的角度进行分类，一是商品房体系，独有产权和共有产权。二是保障房体系，家庭（个人）独有产权、共有产权和完全政府产权。政府提供无偿补贴资助、但明确不拥有产权的保障房，为家庭独有产权。而政府或社会机构提供投资、补贴或资助并明确拥有部分产权的保障房，为政府或者机构与保障家庭共有产权。完全由政府或社会机构独家持有，由保障家庭租赁的住房。
共有产权房的实施有6个原则：支持民生原则，着力让利于保障家庭。政府适度投入原则，要考虑政府财政能力，政府投入形式主要应以土地使用权出让优惠和税费减免为主。套利、寻租空间最小化原则。在保证其支持民生属性的前提下，使针对政府投入部分的投资投机基本无利可图、寻租难以实施。避免公共资产流失原则。降低政府监管成本原则，应通过事先科学合理的责权利划分，尽可能降低政府的监管成本。分配公平原则，共有产权住房准入与分配应做到公开、公平，并接受社会和群众监督。
凤凰网产业新城：北京为什么要在自主型商品房的基础上推出共有产权住房？
倪鹏飞： 较原来的自主型商品房，共有产权住房有两大作用意义。
第一，保障房的产权得到明确。过去，保障房是由政府投入资金或者提供税收优惠。在产权的界定上不清晰，仅规定保障房是“不完全产权”，而且保障房的转让条件也不明确，弹性较大。
《办法》的出台，意味着保障房的产权结构即将逐步变得清晰。政府投入的方式，以及之后房屋交易、转让、处置的利益分配也更加明确。这对购房者和政府交易或者持有、使用保障房都是有利的。其实，不仅是保障房，所有的住房都应该在产权结构上应该有一个清晰的界定。
第二，有利于解决居民，特别是低收入居民住房问题。有很多居民购置首套房的时候遇到的困难都是暂时的，有了共有产权，政府就能够根据实际情况与他们确立相关的产权关系，等到他们未来有能力了，政府再将产权的一部分或者全部让渡给他们，这样政府就能够根据他们的收入状况逐步解决住房问题。
除此之外，共有产权住房还利于建立长效机制、构建住房多层次供给体系。这个长效制体现在两方面。
一是抑制投机和投资。明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则，能有效堵塞保障性住房的寻租及套利空间。
二是促进住房保障体系，确保人民住有所居。以产权为纽带，正确处理住房保障制度建设中政府与被保障家庭的关系、政府与市场的关系。充分利用市场机制的作用，提升政府保障性资金投入的利用效率，同时在分散金融风险的前提下，提高家庭购房支付能力，支持国民“居者有其屋”梦想的实现。
