执行三套房首付五成投资性房贷仍紧中有松

2010年04月13日 09:56上海青年报【大中小】【打印】共有评论0条

一句“银行有权不给炒楼放贷”上周末从银监会主席刘明康口中传出后，很快在银行业、房地产业甚至是广大购房者群体中“激起千层浪”。记者昨日走访沪上多家银行后发现，部分银行从今年开始明显减少对投资性房贷的审批数量，尤其对第三套房贷执行首付五成以上的标准。但是银行在严控投资性房贷并非“铁板一块”，仍然不乏“紧中有松”的情况。

虽然银监会已经澄清刘明康只是在会上表示北京有部分银行已经自主审慎地将二套及以上住房的首付比例提高到60%。但记者昨日采访了解到，上海其实在严控投资性房贷上悄悄“领先一步”，建行等多家商业银行从今年初开始就已对第三套房贷执行首付超过五成的标准。

“原来二套房贷是一个很笼统的概念，将客户申请的第二套房贷甚至是第三、第四套都计算在内。”一家国有控股大银行的房贷业务负责人吴先生对记者表示，监管部门近期提出的指导意见中包括银行要细化房贷到具体第几套，并且制定对应的不同首付和利率。例如，投资客申请的第四套房贷原来可以“蒙混”成二套房贷，但在新的界定标准出台后首付和利率都要高于第二套房贷。

据银行业内人士吴先生透露，该行已经在进一步细化多套房贷的首付和利率标准，初步拟定等待总行同意的标准是：第二套房贷执行首付四成和利率上浮10%；第三套房贷执行首付五成和利率上浮20%；第四套房贷执行首付六成和利率上浮30%；原则上对申请第五套房贷及以上的客户不同意审批。

记者随后了解到，另外两家股份制银行也在重新调整房贷标准，这已经是今年以来的第三次调整了。其中一家股份制银行的个贷业务高级经理李先生对记者表示：“今年以来投资性房贷的审批通过数量相比去年明显减少。基本上每次监管部门一发话，房贷标准又要紧一紧，对首付和利率标准越抠越细。”

但是记者在浦东张杨路上的中原地产和太平洋等多家房产中介咨询时，相关业务员却表示很可能是因为最近房产成交再度火爆，房价又要上涨的迹象使监管部门再次对外“放话”。虽然收紧投资性房贷的说法一直不断，但是中介方面表示仍然可以收费形式尽量帮客户搞定相对优惠的贷款标准。

焦点1

谁来界定贷款炒房？

一家中资商业银行的零售银行部负责人陈先生表示，监管部门主要负责制定原则性的房贷标准。例如，银监会要求对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不低于40%，贷款利率严格按照风险定价。同时，银行业金融机构应增加风险意识，可以提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

但界定贷款炒房主要由商业银行在放贷过程中根据实际情况完成，目前银行在房贷审批时主要参考央行的征信系统来确定客户的贷款历史记录，同时还会从房产交易中心了解准备贷款购买的住房总价、面积和地理位置等因素来综合确定是否属于贷款炒房。

焦点2

自住和投资如何区别？

银行业内人士陈先生解释，贷款买房一般分为自住和投资这两类，投资类买房即通常所说的“炒房”。目前，银行业内普遍将首套房贷视作满足自住需求；如果家庭人均住房面积低于平均水平33.4平方米，那么第二套房贷可以作为改善性住房需求，不满足以上条件的二套房贷则算作投资买房；而从第三套房贷开始则肯定算作贷款炒房行为。

但是不少商业银行的相关人士在接受采访时表示，各家银行会根据既往贷款申请频率以及额度等情况列出一份“特别关注名单”，并且在银行之间互相交流。例如：客户在两年时间内房贷次数超过2次并且有提前还款的情况，或者贷款超过300万购买豪宅都可能会被银行的风控人员认定是贷款炒房行为。

焦点3

收紧贷款炒房是否有漏洞？

银行业内人士陈先生坦言，眼下要做到完全收紧贷款炒房那肯定不可能。收紧贷款炒房不仅是银行和客户之间的问题，通常还涉及开发商和房产中介。例如，开发商可以派人冒充购房者贷款买房，这相当于虚假贷款；另外房产中介普遍和银行信贷员之间有私下关系，投资客可以付出一定“好处费”，以换取银行方面的相关人员在审批时有意放宽标准，这种猫腻也很难完全杜绝。

记者徐可奇