“新四条”重在遏制房价过快上涨

短短四天之内，为遏制房价过快上涨，国务院两次打出重拳。

14日国务院常务会议明确贷款购买二套房首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率。17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，重拳进一步加力，其政策要点是：对购买首套自住房且套型面积在90平方米以上的家庭(含借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付比例不得低于30%；对购买二套住房家庭，首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍；对购买第三套及以上住房的，首付比例和贷款利率应大幅度提高。房价过高地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。授权地方政府可根据本地情况采取在一定期限内限定购房套数之临时性措施。

今年1月7日，也是为遏制房价过快上涨，政府曾下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容共四条，由国务院办公厅发布，其中的看点是明确“二套房贷款首付不低于40%”。由于各地炒房客脉准了政府受“卖地财政”拖累不敢对楼市下狠手，非但不思收敛炒房行为，反而在大中城市持续上演一幕幕“刀口舔血”的炒房大戏，导致政府面临的舆论压力进一步加剧。无独有偶，17日下发的“通知”也为四条，但语气趋于严厉，调控力度加码，发文机构则由国务院办公厅升格为国务院本级。可以看到，“新国四条”之震慑力明显大于“老国四条”。舆论普遍认为，“新国四条”乃近几年最严厉的调控政策，甚至有舆论视之为十年来楼市调控政策之“最”。就此，对高房价积怨已久的中低收入欲购自住房或改善性住房者，表达了谨慎的乐观。

“新国四条”能起到多大震慑力？不妨以申购二套房贷为例算两笔账。“老账”：目前银行5年以上贷款基准利率5.94%，申办期限为20年二套房贷100万元，按之前规定的8.5折贷款利率计，该客户每月须还本息6626.66元，20年利息总额590397.45元。“新账”：若实际利率按基准利率1.1倍执行，该客户每月须还本息7475.76元，20年利息总额为794182.79元。“新”“老”对比，该客户每月须多还本息849.1元，20年累计新增额外利息负担20.37万元。假如再与目前多数银行二套房贷利率实际打7折作比较，则“利率新政”一旦实施，二套房贷实际利率上涨57%，该客户每月偿还本息须增至8804.76元，每月将再多还1329元，20年累计利息910397.45万元，相较于“旧政”，光利息一项就须多支出32万元。

相对于此次较严厉的、可操作性较强的利率“新政”，“新国四条”之另外三条虽说也有新表述，但总体规定比较原则，其操作性如何，有待于部委出台实施细则及实际执行能否真正落地。

牵住操作性最强的利率“新政”之牛耳，人们大致可判断“新国四条”的政策主旨，重点不在于直接打压甚至挤破多年形成的楼市大“泡泡”，而旨在遏制近乎于“顶风作案”般愈演愈甚的投机性和投资性炒房。

作此判断的逻辑合理性主要有两点。第一，此时若重新翻阅今年两会政府工作报告关于房价的阐述，即会顿悟，中央政府此番调控楼市再出重拳，其主旨不在于直接挤“泡泡”，而是立足于“遏制房价过快上涨”；第二，如果利率“新政”能落实哪怕一半，各地已呈白热化的顶风炒楼之风，当能在一定程度上有所遏制。假如数月之后，房价仍难被“新政”压住，当不排除中央政府将有更加严厉的新政出台。

钱塘人(上海 财经专栏作家)

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