业内预测本轮楼市调整将持续一年以上

2010年04月20日 11:00北京商报【大中小】【打印】共有评论0条

业内预测本轮楼市调整将持续一年以上

业内预测本轮楼市调整将持续一年以上（来源：北京商报）

疯涨房价逼出“杀招”。二套房贷首付不得低于50%、暂停对第三套及以上住房贷款等楼市新政策，被业界称之为“史上最严厉新政”。在楼市调控新政发布的短短5天时间，北京房地产市场发生了惊天巨变。“日均签约280套，环比下挫19.31%。”这是北京楼市销售的最新数据。

暴涨一年之久的通州某楼盘率先降价3000元/平方米成为各大媒体头条；购房人故意违约退房；房价舆论预期迅速从以往认为房价上涨空间无限转为楼市不可避免将下行；而昨日，资本市场对楼市新政反应更为强烈，地产、银行板块暴跌，上证综指急挫150点，满盘皆绿。

商品房成交日签约量骤降

开发商躲降价推迟项目入市

接连出台的严厉新政给楼市带来的冲击在商品房成交量上表现最为明显。

继之前一周出现了成交量7周以来的首次回落之后，受新政影响，上周商品房住宅期房成交日签约量骤降19.31%。

北京房地产交易管理网数据显示，上周(4月12日-18日)期房、现房成交总量呈现环比下滑趋势，共减少了315套，降幅达11.39%；不仅周签约量下降，日签约量下降也非常明显。搜房网数据显示，上周商品房住宅期房签约1962套数，日均签约280套，环比前一统计周期347套下挫19.31%。

尽管购房者表现出明显观望，但值得注意的是，开发商对于未来房价预判却有不同的看法。

通州纯新盘K2·清水湾开盘当天，就推出了全款购房减少3000元/平方米的活动。

不过，业内人士认为，对于前期概念炒得过热的通州区域，个别项目出现价格松动，尚处于正常的市场行为。

事实上，记者调查发现，就新房市场而言，由于开发商控制供应量和推盘节奏，并未出现价格的明显降温迹象，上周开盘项目基本都是按照政策出台前的既定价格推出的。

“当下开发商的资金流动性普遍比较充裕，短期内尚具备支撑高房价的能力，而不少计划在4月中下旬入市的项目，在浓重的观望情绪和强势的政策打压下，市场预期出现下挫，纷纷推迟至五六月份入市。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，面对调控新政，开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。

某大型开发商副总裁对记者表示，目前新政出来时间尚短，开发商还在相互观望之中，短时间之内，新房市场不会有太大的价格反应。

二手房周成交创年内新高

高房价区域调整不可避免

对比普通商品房市场成交下降，二手房市场在近几日表现则更为戏剧性。新政出台第二天，北京二手房网签立即下降，但随之而来的是大量购房者为赶政策末班车而出现的成交单周过万。

北京中原三级市场研究部数据显示，4月15日，北京新建住宅及存量住宅交易量环比前一日出现明显下浮。新建住宅网签交易量环比下浮75.98%和存量住宅环比下浮10.98%。

但陆续出台的一周内，二手房成交却出现大幅上升。北京房地产交易管理网数据显示，上周(4月12日-18日)二手房成交继续走高，累计成交套数破万，达10459套，日均成交量高达1494套，刷新了今年来北京二手房单周成交量最高纪录。其中住宅成交套数为9904套，成交面积为87.76万平方米，较之前一周分别上涨了56.3%和55.3%，与去年同期相比上涨幅度更是达86.7%、88.5%。周末两天成交量更是一反以往周末的疲软态势，上周六、日成交为894套、756套。

“由于‘二套房五成首付’实施在即，去年底购房者集中‘赶签’的情况又在二手房楼市重演。大量购房者为规避新政纷纷‘赶签’，造成了上周京城二手楼市单周成交量破万套的今年单周最高纪录，但这个纪录或将保持很长一段时间。”业内人士分析认为。

尽管成交量大幅上升，但是退房率也逐渐上升。特别是首次出现了购房人退房的现象。

北京中原三级市场研究部统计数据显示，在这几天购房纠纷中因为购房人违约出现退房的比例达到了总纠纷比例的七成，而在之前占比不足二成。楼市很可能因为系列政策出现明显的由卖方市场转向买方市场。

此外，值得关注的是，二手房价格下跌态势则已经在房价过高地区开始表现出来，尤其是此前领涨的通州、望京、亦庄等区域。

北京中原三级市场研究部报告称，从4月14日-19日通州抽样调查显示，80%的房主表示不再涨价，更是有50%的房主已经表示愿意降价。如总价165万元的项目，业主主动降价5万-10万元，希望可以早日成交。

昨日，链家地产通州店毛先生致电记者称，目前通州二手房已经出现65平方米总价90万元的房子。而此前，通州二手房几乎难以找到低于百万的房源。

北京中原三级市场研究部数据显示，通州市场价格已经出现明显的触顶迹象。房价在上周末已经下调2%-3%。该市场研究部预测，通州、亦庄、望京等区域房价预计将下跌20%以上。

不过，“除了此前房价被过度爆炒的区域外，北京其他区域的买卖双方博弈现象依旧明显，价格虽未明显回落，但交易量开始走低”。北京中原三级市场研究部张大伟表示。

一线城市房价上升行情终结

楼市拐点论再度出现

对于此轮新政，业界普遍给予了成交量和房价将不可避免下行的预判，关于楼市拐点说法再次出现。

上海中原地产昨日最新报告称，中国的房地产新政出台后，今年诸如上海、北京等一线楼市的上升行情基本可宣告结束，政策抑制需求打压楼市之后结果，将引发楼市“寒冬”的快速到来。

该报告称，今年的房地产市场行情基本告以终结，明年的市场会否转暖也有待相应的税收政策是否会出台，预计本轮调整周期将会超过2007年那波行情。

中经联盟秘书长陈云峰认为，此次严厉调控让楼市将遭遇“冰冻寒”。他认为，此次调控将对楼市有三大影响。第一，直接降温楼市，大大影响买房人心理预期。买房人或将出现观望，持币待购现象再现楼市；第二，楼市销售量将大降50%或更多。包括二手房，挂牌者将增加，一手房开发商面临市场压力；第三，价格拐点有望在开发商促销后出现。

一位不愿透露姓名的某大型开发商副总裁认为，此轮新政调控并未结束，后续应该还会有政策出台。从此次政府决心和导向性来看，此轮新政调控周期可能会持续一年，而楼市也将不可避免坚持下行趋势。

事实上，随着楼市新政接连出台，越来越多的业内人士认为，楼市将不可避免出现拐点。不过，业内人士普遍认为，此轮新政对楼市冲击最大的是在房价过高的一线城市投资客们。

上海中原地产研究咨询部高级经理马冀指出，从此次房地产政策的内容看，主要是为了抑制跨区域或跨国性的投资购房，一定程度上将有效抑制大规模短线“炒房”行为，并且避免海外“热钱”的不断流入。

SOHO董事长潘石屹认为，“新国十条”的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大，还有未来土地市场中的土地价格。

“被动”接受快速反应

银行信贷将以价补量

根据“新国十条”精神，各商业银行做出快速反应。除部分银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款外，几乎所有银行都将二套房贷款成数及利率提高到标准水平。

“我们觉得对银行来说绝不是利空，应该是个中性偏利好的消息。”对此，招行北京某支行信贷人士表示。

之所以是中性偏利好，是因为在严格的贷款指标面前，银行原先的“看人下菜碟儿”环节被省略。“以前很多银行优质客户在贷款时，总是以自己在本行存款多少、信用记录多么优秀来向银行要‘政策’，对他们来说，二套房贷款首付比例最多不能超过三成、利率还要打8.5折，一度要到7折，为了保住客源，银行往往会屈从。”在接受记者采访时，一位股份制商业银行信贷部经理表示，在他看来，在今年全年信贷增量已经锁定为7.5万亿元以及“新国十条”的背景下，银行放贷将“以价补量”。

公开数据显示，截至2009年末，12家上市银行(暂缺北京银行、中信银行数据)对房地产行业贷款余额达到1.66万亿元，较上一年增3271.6亿元。其中，在个人住房贷款中，12家上市银行个人住房贷款余额接近3.62万亿元，较上一年增加1.10万亿元。而在信贷高增长背后，银行并未全部实现利润盆满钵溢，以上市银行年报为例，多数银行在大量放贷后不得不面对资本金不足的难题。业内人士认为，如果能够实现以价补量，银行业将逐渐走出融资困局。

另据中金公司昨日发布的一份研究报告认为，房贷新政的出台，将首先对供给弹性更大的存量房市场(即二手房)带来冲击，随着三季度新房市场供应量的释放，房价应该可以得到平抑。

地产、银行板块全线暴跌

高压政策或对股市长期利空

受“新国十条”政策调控影响，昨日地产板块全线暴跌。

昨日早盘，地产板块即全线杀跌，地产个股纷纷大幅跳空低开，万科A、保利地产、陆家嘴等地产板块的龙头个股开盘即跌破所有的均线支撑位，破位跳空低开低走，此后一路走低。截至收盘，地产板块的惨跌令人触目惊心：包括华侨城、招商地产和中粮地产等在内的25只个股齐刷刷地跌在跌停板上，包办当日35只跌停股的一大半。此外，112只地产股中，有70只个股跌幅达到了7%以上。龙头股方面，万科A跌8.19%，保利地产跌9.28%，华侨城、招商地产和泛海建设等个股则干脆封上了跌停板。

地产板块的全线暴跌重症也明显传染到了相关行业板块，昨日收盘，银行、信托、钢铁等板块也全线暴跌，上述板块同地产板块一道纷纷领跌A股市场。当日，上证综指暴跌150点直接洞穿3000点，收报2980.30点，跌幅达到了4.79%；深证成指跌幅更是达到了6.22%，昨日沪深两市的这一跌幅，也纷纷创下了今年以来两市最大的单日跌幅。

就昨日房地产板块的表现，北京弘酬投资研究总监孙燕军认为，房地产调控政策释放出强烈的从紧信号，造成地产板块全线暴跌。

大同证券策略分析师李学颖也表示，“本源肯定是地产政策”。在李学颖看来，房地产作为支柱产业，它的波及面相当大，一旦地产行业稍有动向，就会影响到上下游的很多相关行业，因此地产股一跌，很容易引起银行股为首的金融股震荡，进而影响整个股市动荡。

不过，众多分析人士看来，昨日资本市场的暴跌可能仅仅只是一个信号，地产高压政策恐将成为一个阶段性的阴影，对资本市场形成长期的利空。

受房地产政策调控影响，地产股昨日带领股指暴跌，投资者担心这种政策影响会不会导致股指继续下行进行第二次探底。

“房地产政策的消极影响会有一定的持续性，而且这种消极影响很可能会持续至整个上半年。”北京合聚投资总经理李泽刚认为，接下来A股市场路向何方，关键是要看政府后续的房地产调控政策。他预计，接下来半年的时间里，政府可能会一直对地产政策保持高压状态。

孙燕军认为，目前政府对房地产的调控政策消极影响会否持续，将由房价来决定，如果未来房价稳定回落，那么政策可能会有所舒缓，但如果房价继续高涨，那么未来调控手段还将会更严厉。