京沪穗房贷调查：二套房首付必须5成

2010年04月26日 10:04理财周报【大中小】【打印】共有评论0条

张莉施维邹婷尹娜

房贷彻底调查：二套房一刀切必须五成，三套房广州东亚恒生宽松，北京工行六成，上海不商量

4月17日，“对房价过高地区可暂停发放第三套房贷”的条文一出，业内一片哗然。这是管理层继4月11日房贷紧收警钟敲响之后的七天之内的第四次调整房地产政策。

在所有银行二套房贷首付五成、利率上浮10%时，您是不是也在找寻，哪些银行三套房已经停贷，哪些银行的首套房还在闲庭信步地走在时代的前沿？面对调控风暴，各家银行又在如何落实？4月19日至4月23日，理财周报记者兵分三路，实地走访广深、沪杭和北京地区的银行网点，为您奉上各家银行新规施行的最新资讯。

广深地区，工行建行直接拒绝了三套房贷业务，外资行中也只有东亚和恒生表示“万事好商量”。

沪杭地区，四大国有行起了表率，没有一家欣然接受三套房贷的业务。上海地区没有一家银行表示接受三套房贷，杭州也仅有渣打、招行在政策紧缩的情况下一如既往。

首都北京，建行、光大三套房业务已经全面停止，工行针对多套房客户的新的政策，即将出台统一的新标准，现在执行的是首付六成，利率上浮20%。

广深：三套房贷广州东亚恒生宽松，花旗深做穗停

理财周报记者通过走访广州12家银行发现，已有农行、中行、建行、民生和汇丰停掉三套房贷。首套房按揭贷款能够做到三成首付、七折利率优惠的仅剩建行、汇丰、恒生和渣打4家银行，其中部分要求购房面积90平方米以下。

“第三套房贷我们肯定不做了，绝对不可能跟国家政策对着干的嘛。”建设银行广州五羊支行章行长明确表示，“现在二套房已经很严格了，只要征信系统查到你或家人有贷款买过房，就肯定算二套房的了，那最多就只能贷五成，利率要上浮10%。其实大行里头，我们不算最紧的了，隔壁的中行，基本上所有的房贷都停了。”

问及一套房的优惠情况，章行长说，“首付三成，利率七折，这是最优惠的了。首付五成我们年初就不做了，今年信贷比较紧，要办的话尽量月底过来，因为月初放款容易一些。现在跟过去一年的额度给你自由使用不同，分行每个月下放额度，月初相对宽松一些。”

理财周报记者再以购房者身份来到中行广州五羊支行，大堂经理听到是要办房贷，态度冷淡。“现在就算你是第一套房，我也没法儿回复你到底按什么政策来执行，现在变化太快了，等明确的规定出来之前可能都得观望。”

据透露，中行不仅对新客户如此，对已经受理业务但没有放款的老客户也相当严苛：要求所有材料重新审核，按照国务院最近的规定执行。记者从民生银行广州分行了解到，该行也已经暂停了第三套房贷的发放。

比较而言，农行五羊支行对房贷客户相对热情，她听到说是想办一套房贷，希望首付和利率越低越好之后，惋惜地说，“你怎么不早几天过来？！就昨天，4月20号，我们才接到要收紧的新规定：首套房首付40%，利率下浮30%；首付20%，利率下浮15%；首付30%-40%之间，利率下浮20%。第二套房首付肯定要50%以上，利率上浮10%；三套房贷最近很难申请了，基本不做了。”

在所有广州的外资行中，汇丰银行一直是房贷政策最严格的一家。该行中信支行卓越理财中心客户经理梁小姐表示，“三套房没得说，肯定不做了，我们行从来都是绝对紧跟政策的；二套房首付50%，利率上浮10%。一套房90平方米以下，可以办到首付30%、利率七折的优惠；但90平方米以上就只能是八折利率。”

理财周报记者走访发现，在广州即便与当下最“爽快”的中资银行相比，东亚、渣打、恒生等外资银行的房贷也更宽松。

“我今天有个客户想做第四套房贷款，请示了下分行领导，明确说可以做。”东亚银行北京路支行林先生告诉理财周报记者，“我们行的房贷政策现在还比较宽松，一套到五套都可以做。一套房90平米以下，首付两成，以上三成；利率一般都只能做到8.5折，只有在我们行有20万元以上资产或者能介绍业务或客户过来的客户，才能申请到8折利率，要分行副行长批的。”

“二套房首付五成，利率上浮10%；三套房首付五成，利率上浮25%，四五套首付和利率都更严一些。”林经理说，“现在处于一个混乱的时期，外资银行在房贷整体控制方面，会适度放松一些。”

无独有偶，恒生银行五羊支行的客户经理韦小姐也表示，“现在中资行房贷收得很紧，最近蛮多客户过来我们这边贷款的。”她说，恒生银行一套房利率还有七折，首付要三成；二套首付五成，利率上浮10%；三套房首付51%，利率上浮15%。

渣打银行广州林和支行的个贷经理何小姐告诉理财周报记者的一二套房情况与恒生银行一样。不过，如果到渣打做三套房贷款，首付要到60%，利率也是上浮15%。

何小姐提醒说，“现在处于房贷政策变化期，买二手房时最好跟中介提前商量好，在合同里加入条款规定，如果承诺的房贷与最后审批的情况不吻合，合同自动失效。”

在深圳，中资行中，建行、工行、兴业银行等都已停止三套房贷业务，平安则表示，名义上不会放贷，若与该行关系比较好的优质客户，可以宽松到首付5成，利率上浮10%-15%的优惠政策。

对于首套房，目前能爽快答应房贷业务的外资行，深圳也只有花旗、汇丰、永亨和东亚4家银行。其中花旗、东亚及永亨银行首套房贷可以首付两成，利率下浮15%，但也有明显的条款限制不许提前还款。若在贷款一年内完成全额还款，将罚3%利息，2年内还款完成，将罚2%利息，2年以上还清则被罚一个月的利息。

俗语说，上有政策，下有对策。针对日益缩紧的房贷政策，不仅银行想尽办法实现利益最大化，连房产公司也为购房者费尽心机。在深圳，平安银行相关负责人表示可以使用转按揭的方式变相的减少首付款。例如现购买100万的，首付30万贷款70万。如果该房上涨至120万，先通过担保公司将房本从该银行赎回后，再找另一家银行重新按揭，这时以120万的房价重新贷款，并按消费贷款来操作，这样可以贷出84万，首付36万通过这样的方式就可以周转出8万的现金。

深圳某房地产评估公司建议，购买第三套房的人士可以与其无购房史的亲属一起购买，使其亲属成为主贷人，但在设定权益时，主贷人可以设定为1%，而实际购买人占有99%的权益。通过这种方式可以绕过第三套房的政策，享受相对优惠的房贷政策。

沪杭：三套房沪上银行全拒，杭州招行渣打仍可贷

理财周报记者经过调查发现，无论是上海还是杭州，对于二套房贷款，各行均严格按照国务院政策要求，规定贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于二套房的划定，尽管二套房贷实施细则尚未公布，但各银行均开始采取“新老划断”方式严格执行房贷新规。“14日之前签订房贷合同的，按照老政策执行；14日之后的，执行房贷新政。”交行衡山路支行的相关人士称。

对于三套房贷款，沪上的四大行明确回应说“暂不做处理”，尽管工行上海肇嘉浜路支行的相关负责人安慰道：“由于内部文件还未正式下发，可以帮忙一试，成功与否就不知道了”。

而宁波银行、江苏银行等部分城商行已经暂时停止接受第三套房贷的申请，房贷政策向来比较优惠的南京银行上海分行表示，目前三套房贷在该行已经停止办理，以后可能会在国务院规定的对第三套房的贷款利率上进一步上浮15%-20%，首付比例一定超于五成，不过具体的详情谁也说不准。杭州银行上海分行、上海银行徐汇支行相关人士透露，即便第三套房贷首付成数高于五成，在其银行估计也很难被审批。

外资行中，南商和恒生明确表示严格执行国家规定暂停三套房贷，东亚和花旗等也模棱两可各执一词，观望甚于回应。渣打表示细则正在研究，但表示定会大幅度提高贷款首付款比例和贷款利率。华侨银行更是回应说，4月20日之前如果是以家庭为单位的第三次贷款，只要出具一张假的离婚证书，就可以帮其以二套房贷来处理，眼下就不好说了。

在杭州，上海银行杭州分行、中信银行平海支行、工行钱江支行、恒生杭州分行等异口同声回绝了三套房贷业务的办理。杭州银行高新支行也接到口头通知，三套房首付6成，利率上浮30%，但是具体办理还要执行严格规定。只有渣打杭州分行和招行高新支行大有商量的余地。

“三套房首付要6成，利率要上浮20%”，渣打杭州分行房贷业务相关负责人告诉理财周报记者，“不过我们不做萧山区和太偏离钱塘江的房子，另外，70平米以下的也拒不接受”。

该负责人还表示，该行一套房贷仍可享受首付四成，利率七折的优惠政策，如果以贷款100万还款期限30年来计算，使用活利贷，不管是一套房还是二套房，30年总利息约55万元，相比普通住房节省近60万元，对于二套房更加适用，除了成功办理该项业务后一次性收取1000元手续费外，最多可节省60%的利息。

对于首套房，杭州各大银行仍然敞开大门迎接各位潜质客户。上海银行杭州分行予以首付四成，利率可以在7.5折-8.5折之间浮动。招商银行高新支行也应承首付四成，利率下浮10%-20%之间。只有渣打，如果征信系统优良、能提供3个月内工资明细和其他符合该行要求的一定数额资产的VIP客户仍可以享受到七折的利率优惠。

在上海，对于首套房贷款，首付比例一般都在三成至四成徘徊，由于国务院通知中并未对首套房的贷款利率作出限制，各行的操作层面并不统一。

四大国有行中，首套房贷政策没太大变化，依然灵活地根据贷款人的优质级别、工资状况和还款能力，利率维持在7.5-8.5折。外资行中，渣打回应说90平方米以下首套房执行2成首付，90平方米以上首套房执行3成首付，利率根据客户资质和银行风险评估定价。

北京：工行多套房贷款首付60%，利率1.2倍，建行、光大第三套房不让做

工行北京分行人士对记者表示，工行目前的标准是，如果之前已经购买两套房以及以上，属于多套房客户，针对多套房客户的新的政策马上就会有统一的标准出台，现在执行的是首付六成，利率1.2倍。

该人士说：“不用说多套房，现在第二套房贷款，所有的银行也都统一标准了，也就是首付五成，利率1.1倍。这些都是严格执行的。”

该人士还表示，如果之前有多套房，目前只有做房屋抵押贷款可以有基准利率，但是在首付方面仍旧是40%，并且贷款金额只能是抵押房产的70%，只是在利率方面可以按基准利率。

“如果您现在能马上办下来的话，比如您是我们行的优质客户，还能给您在利率上打个九折，再过段时间新政策下来了可能就不一定了。”

该人士表示，优质客户是指在机关、团体、医院、学校工作的人士，或者之前在工行的金融资产达到100万以上的，也或者此前在工行贷过款，并且还款记录良好的人士。

记者又咨询光大银行，光大银行北京分行人士表示，第三套还是多套房的认定标准是以家庭为标准，目前不发放第三套房的贷款。光大银行目前第二套房也是严格执行首付50%，利率为基准利率。

而建行北京分行人士也表示，第三套房贷目前不做了，而第三套还是多套房的是以家庭为单位。关于建行的第二套房房贷，该人士对记者说：“现在不管哪家银行都会严格执行国家政策，二套房首付50%，利率上浮10%，也就是1.1倍，不能低于这个利率。”

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