中行“加息”威力胜于央行

2010年04月28日 02:51中国证券报－中证网【大中小】【打印】共有评论0条

□本报记者李良

央行加息的靴子虽迟迟未落，中国银行对存量房贷“加息”的猛然一刀，却显然有异曲同工之妙。而且，这一刀斩下的伤口之深，或在将来出乎人们的预料；其对房地产行业的重击，则无异于雪上加霜。

从中国银行上周末公布的方案来看，此次存量房贷的调整是针对全体房贷客户，调整利率则紧跟国务院房产新政的要求，尤其是对第二套房贷以及第三套及以上房贷进行了大幅度的上调。在调整以后，贷款期限超过5年的首套房贷款利率将上升至5.049%，第二套房则上升至6.534%，第三套房及以上则上升至7.128%。考虑在去年的疯狂购房潮中，银行贷款尺度大幅宽松，二套房甚至不少三套以上房的贷款利率也能享受利率7折优惠(4.158%)，则中国银行此次对存量房贷的调整等于给三类客户分别加息了89个基点、237.6个基点和297个基点。按照央行习惯上每次加息27个基点来计算，则等于给这三类客户分别加息约3次、9次和11次。

这种加息幅度，购房者能否承受？若以20年期100万元房贷计算，在中国银行的此轮超常规“加息”之后，三类存量房客户的月供将分别增加约483元、1330元、1686元。对于首套房且贷款额相对不高的自住客而言，这种月供的增加额尚在可承受范围之内，但对于拥有多套房屋，青睐豪宅并喜欢大量使用杠杆的投资客来说，这种月供的增加幅度有可能是致命一击。

举个例子，某投资客在上海拥有四套房产，单套购入总价均在300万元以上，而且均采用了3成首付，采用300万元的最低线，以20年贷款期限计算，其月供总共需增加约10894元。而按照上海目前的租赁行情，这部分月供的增加额是无法通过增加租金的方式来消化的。

很显然，如果仅从政策角度考虑，中国银行此次对存量房贷的率先“加息”，起到了精准打击的效果。如果中国银行的政策得以在银行业普遍推广，那无论是对投资客的继续投资还是过往炒作，都将大幅度提高投资成本，有效遏制炒房行为。对于许多受过往政策效果影响而对此次房产新政前景心存疑虑的人们来说，中国银行的此番举动则无异于再度传递了政府重击房地产业过热炒作的决心。而对于房地产商来说，中国银行的行为则需要引起他们的高度警惕，毕竟房地产业是一个资金高度敏感的行业，银行的态度将直接决定这个行业近期的表现。

不过，目前银行业内对中国银行的举动褒贬不一。尽管从政策导向而言，中国银行此举符合政府调控的方向，但如果落实到经营层面，中国银行的行为则显然有些大胆。毕竟，这是一次对客户忠诚度的严峻考验，一旦合同约定的利率保有期限到了，而其他银行并未采取同样的存量房贷政策，那很容易出现客户大量流失的局面，从而对其业绩造成重大影响。因此，有业内人士猜测，中国银行对存量房贷利率的调整有可能得到监管层的授意，未来很有可能在监管层的推动下，整个银行业都开始调整存量房贷利率。毕竟，这不仅是对国务院房产新政的呼应，而且有助于增厚银行业的利润。