房贷组合拳重击炒房者

面对不断上涨的房价，国务院推出了一系列的政策“组合拳”收紧房贷。

文/吴昊

二套房甚至多套房贷款政策进一步收紧后，对于现阶段正准备投资买房或者已经炒房的人群来说，更多的是一种心理冲击，待形成一定恐慌后会进而出手释放房源，有利于加大房源的供应量。

4月17日，国务院发出了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，这一政策直指投资炒房人群。

政策打击炒房人心理

进入四月份，国务院推出一系列政策“组合拳”，几乎每一拳都重重地打击在投资炒房的“命脉”上。尤其是继二套房贷款首付50%，利率严控1.1倍之后，国务院再次强调暂停发放购买第三套及以上住房贷款，更是突破了“历史性”最为严厉的政策。

不过目前贷款购买三套甚至以上的借款人还是占少数比例的，约占到总贷款人群的8%左右。主要是因为继2009年下半年银监会重申二套房贷政策后，北京商业银行陆续收紧房贷“闸门”，已有过贷款记录的借款人不会选择轻易“犯险”。

二套房甚至多套房贷款政策进一步收紧后，对于现阶段正准备投资买房或者已经炒房的人群来说，更多的是一种心理冲击，待形成一定恐慌后会进而出手释放房源，有利于加大房源的供应量。同时，普通购买人群高涨的购买热情也会逐渐冷却下来，从而达到平抑北京房价的走势，稳定房地产市场乃至房地产金融市场健康发展的目的。

新政实施时间未明确

此次收紧首套、二套贷款只是国务院出台的指导性调控政策，对于后续政策将如何实施，新政实施时间点及细则如何确定，还需以央行及银监会的政策文件为准，这期间市场还有一定的缓冲和消化时间。

从新政下发后次日的市场反应来看，已批贷客户未现恐慌过户的现象但也有明显加紧办理的迹象。这主要是因为政策实施节点未确定，所以短期内对市场不会造成太大影响，预计政策的效力期显现出来后，有可能呈现出交易的阶段性高峰。

二套房相关政策回顾一览表：

近年来二套房政策调整回顾

政策名称实施日期关键词主要内容

《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007.9.279.27政策对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》2007.12.119.27补充通知《补充通知》重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

《国办发布关于促进房地产市场健康发展的意见》2008.12.20二套房政策放宽对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

《贯彻<国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见>的实施意见》2009.1.23地方性二套房政策放宽加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

《北京二套房贷利率不再强调1.1倍》2009.4.9确认人均居住面积标准明确了改善型住房概念，即根据北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限，来认定改善型住房需求。对于购买非改善型住房的贷款人，要求贷款首付比例至少四成，但是房贷利率不再要求上浮10%，而由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》2009.6.19二套房审核从严坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》2010.1.7国十一条加大差别化信贷政策执行力度。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

《促进北京市房地产市场平稳健康发展实施意见》2010.2.21京版十一条从2010年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例。

国务院常务会议2010.4.17二套房首付调至50%对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

首付提高 月供降低

就此次从严后的二套房新政来看，以总价120万评估价为100万的房产为例，新旧政策对比，借款人要多支付10万元首付，由于贷款额降低，借款人每月可少还541.14元，总还款利息节省29874.02元。

(吴昊 伟嘉安捷企划主管)

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