夏斌：稳健发展房地产市场需要三个关键性政策

2010年04月25日 13:17凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

图文：国务院发展研究中心金融所所长夏斌

国务院发展研究中心金融所所长夏斌(来源：凤凰网财经)

凤凰网财经讯 2010年4月25日，第六届中国金融（专家）年会在北京举行，本次年会的主题是全球低碳经济革命与中国碳金融之路。凤凰网财经对本次会议进行全程直播。国务院发展研究中心金融所所长夏斌在会上表示，要稳健发展中国的房地产市场三个比较关键性的配套政策。以下为夏斌演讲实录。

讨论金融和经济形势，不光是中国在讨论，世界各国也在关注。当前关注中国经济，上次谈了楼市，我是搞金融和宏观经济，为什么要谈这个事呢？我认为研究分析中国的经济，特别是下半年的经济，楼市的问题，不仅仅是在座或者各种投资者对于房价走势的关心较多，其中可能是中国楼市与地方融资平台可能是中国今年经济保持稳定发展中的最大的因素。所以，我愿意谈这个问题。这个问题很重要。

首先想说的是，对于房地产市场的问题，我还是愿意劝各位，分析房地产市场，不要用分析股票市场那样的方法来分析房地产市场。什么意思？首先我想讲的第一个观点，也就是我去年一直反复跟媒体宣传的，反思这几十年的房地产发展，中国房地产市场正确的调控政策是什么？把房地产变为资产市场，变为资产市场助长了宏观经济的波动，增加了政府宏观调控的难度，在这方面没有必要学英国和法国，应该学德国模式，我认为中国的房地产市场的调控方向，就是应该把它变成以消费者为主导的市场。比如支柱产业，是否就不能调控，钢铁行业是支柱产业，支柱行业有发展度的问题。有人说为什么中国人的房子买的人根本挡不住，因为中国的东方文化、家庭一代一代的传下去，要房子，和西方不一样，是文化决定的还是制度决定的？我认为制度决定文化。在同一个文化下，英、美把房子作为投资，愿意买房。德国不愿意买房，也是一个文化，为什么不愿意买房，还是制度决定的。又有人说刚性需求，今后上海房价有多高，把上海的房价和现在香港比、纽约比是否早着呢？我说这些观点所谓的刚性需求是把长期问题和短期问题混合在一块儿，我相信随着中国的经济崛起和人民收入水平的提高，中国的房价随着农村人口越来越减少、城镇化的加快，房价会处于稳定增长的趋势，但不会像某一个时期的飞涨。有关飞涨，就要调控，因为调控需求就会下来。

还有人对于首付的问题，跨区消费的问题，跨区消费有一个度，美国的次贷危机一定要给我们一个教训，我始终认为，我们在银行首付比例、首付利率的问题，从去年来我一直强调，不应该作为商业银行径向竞争的东西，政府应该统一规定，这是宏观调控的政策。那么怎么定呢？我们也不能把首付问题像加息减息和提高存款准备金作为短期宏观调控政策来看待，我们应该鼓励消费和扩大内需是中国经济当前的主旋律，我们支持老百姓跨区消费、提前消费，这是对的。大家跨区消费同样有一个度，这个度在哪里？政府完全可以根据中国经济五年、十年、十五年、二十年增长的预测，根据增长预期同时判断中国人均可支配收入增长的幅度，由此倒过来推首付是多少。我们在根上要认识到政治制度在法律法规层面的东西，而不是商业银行加息减息这样短期的政策，应该把这个制度定下来。

在这种情况下，房地产市场如何调控呢？因此对于投资投机的打击，就是让投资投机赚不到钱，所谓的刚性需求，就少了。投资投机的需求下来了，现在有政策在出，比如首付、税收，甚至拿了房子以后再出售，赚不了什么钱了，你就不买了。你不买了，房价就下来了。房价下来了，需求下来了，对土地的需求就下来了。土地的需求下来了，地价就下来了，这些都相应的。但是地价下来了，地方政府怎么办？我们知道全国平均统计财政收入占30%左右，有的省市高的占50%，因此土地收入下来了，地方政府搞投资的资金怎么办？同样这个问题，我在去年同有关领导阐述观点，包括4万亿在内的，包括地方的融资平台项目，只要是能赚钱的、有盈利的项目，政府不要渔民整理，中国是高储蓄的国家，为什么不让它投实体经济，政府又没有钱，为什么不停地发债，就让老百姓来投就行了，怎么投进来涉及到金融体制和金融制度的完善，推进金融改革，这是另外一回事。

如果真的把房地产问题解决，接下来的问题，就是大家知道的利益方的融资问题，或者说利益方的财政体制问题，怎么解决？这个问题不解决，照样这条路投资投机方会把矛盾暴露出来，这是我讲的第一点，我们正面讲应该发展公平交易的市场，而且要政策到位，才能有利于发展。中国经济基础不扎实，很脆弱，这些问题不仅是房地产的问题，是土地政策的问题和地方财政的问题等，因此解决这些问题不是临时一个政策能调过来的，应该花两到三年的时间慢慢让市场走上稳定的消费品的市场，但是有一些信号，政府可以提前出来，告诉投资者我们的方向是什么，同时告诉境外投资者不要来炒我的房地产。这是我讲的个人的观点。

第二，面对当前的房地产政策，方向是对的，拼命的增大社会保障房和低收入房的土地供应、资金供应，要求各省政府负责任。从这两个政策可以看出，慢慢的要扶持到以消费品为主的市场，这是我的解读。我认为应该这样。第二，现在政策慢慢往这方面走，就是要培养出以消费品为主导的房地产市场，不能学美国和英国，应该学德国。这是我讲的第二个观点。

第三个观点，同时我认为要解决房地产的稳健发展的问题，它的核心的配套政策不仅仅是现在，首付比例提高，贷款比例的问题，这是技术问题，在座的都知道这一轮房地产价格的飞涨和过多的流动性有关系，所以要从根上想清办法，把过于的流动性撤回来，而中央银行在今年适度宽松的货币政策的同时加强灵活性，比如提高央行票据等，实际上已经在慢慢的收，而且我认为今年要想尽办法，要坚守住贷款额度。我们要注重实体效果，看看美国比我们走得还过的。

第一，房地产过快上涨，要把基本性的政策坚守住。在这个问题中间，除了贷款之外，要密切监视我们守住贷款规模，是为了确保实体经济的稳定发展，而不是让市场泡沫的放大。这个坚守住了，我们绕过银行的表外理财产品，我认为监管部门同样要进行合并，统一监管，心中有数。在中国改革开放30年的历史上，我们在80年代，我们有过很多的教训，把贷款规模抑制住了。对于监管部门来说，要关注75000亿贷款规模控制之下的交易。

第二，我们把投资投机需求压下来的同时，中央强调了政府保障房的资金供应，从原则上都已经明确了。但是这件事是涉及到中国的房地产市场在调控中间能不能确保中国经济特别是在后下半年稳定发展的关键位置。我们争取这个时间，各级政府应该想尽办法把社会保障房、把低收入群体的房子投资能否到位，土地供应能否到位，这是很关键性的因素。否则的话，可能在调控房地产市场中间，我们前两年曾经出现过的一些教训又会出现。这是我讲的核心政策第二个。

第三，在调控房地产市场中间，各级政府关于它的财税体制的改革应该抓紧进行。政府在有关投资项目上，应该抓紧国退民进。包括基础设施和公共事业的建设，能社会搞的，只要是赚钱的，就让老百姓去投，政府主动退出，政府应该减轻各种各样融资平台的压力，政府应该减少一些发债。因为我们在座的都知道，中国地方政府的融资平台的状况以及这一轮融资之外的和地方政府有关的债务情况，实际上很多是不清晰的。我的意思是说，我们在这方面，政府在项目问题上、投资问题上应该慢慢退出。除了关系到重大的战略工程，政府必须参股之外，其他的政府就要退出来。

这是我讲的要稳健发展中国的房地产市场三个比较关键性的配套政策。一个是货币，一个是财税的体制和改革，一个是保障性住房要加快速度。

第四，在调控中间是今年最大的变数，在调控当中要关注地方融资平台的风险和中国宏观经济后三个基本稳定发展。从房地产市场同时要关注这个，因为在座的都知道，我们去年经济的恢复，出口是负，消费者增长很快，但主要是投资，投资主要是以18亿为核心的，然后银行96000亿的贷款配套，表现在地方融资平台。

如果房地产市场在调控中间需求下来，地价下来，而我们的地方政府搞的一些项目或者融资平台的一些合同的设计，原来就设想好的这个项目是三年，项目的资金来源这个地方拿一块、那个地方拿一块，其中有一块是土地买卖收入。项目搞了一年，资金还没有到位，可能一下子资金就断了，地方政府怎么办？前面的贷款怎么办？所以我说的就是今年最大的变数，不是货币政策，实际上在动态过程中最不容易把握住的是地方融资平台和房屋展示平台这两个问题。基于这种状况，我个人认为：第一，我们要抓紧把地方融资平台彻底搞清楚。我知道各地方政府很难，哪些放，哪些不放。但尽快要把地方融资平台彻底搞清楚。

第二，在调控中间最后统计的结果会有风险暴露。因此，作为政府部门，地方融资平台在处理上一定要分类处置，实事求是。它不会全是坏的，不会全是风险。第三，现在各银行都把这一两年给地方的打包贷款分开，一笔一笔的在查和分析质量责任的问题，在今天的场合，我只是想说，有关部门要坚持实事求是的原则。是不良率就是不良率，是坏的就是坏的。考虑经济周期的因素，坚持实事求是的原则。第四，最近紧锣密鼓地出台了一系列房地产政策，有些政策有关的各个部委是联合出来的，我个人认为要保持中国经济稳定的发展，特别是现在一季度是10.9%的增长，担心经济过热。要保持中国经济2012年稳定发展，房地产市场和融资平台是很大的变数，很多事情是看不清的。所以，各个部门在出台有关房地产政策过程中间，更应该下点苦功夫，好好的算一算各项政策的综合效应，最后对GDP的增长和GDP的稳定、对银行贷款的一些影响问题，到底会是怎样的度，各部门可能要下点苦功夫和笨功夫才可以看到这项政策出台的真正的宏观效率和与这个部门的政策和另外那个部门政策合在一块儿可能是个怎样的整体效应，这一点自己也在机关工作，我担心和最怕的就是各个部门出政策对总体的效应心中底数不够。

我的发言到此结束，谢谢大家。