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经济结构调整与地产定位论坛实录

2010年04月10日 22:43凤凰网财经【大中小】【打印】共有评论0条

凤凰网财经讯博鳌亚洲论坛2010年年会4月9-11日在海南举行，凤凰网财经全程进行报道，以下为经济结构调整与地产定位论坛实录：

主持人：中国商业地产联盟秘书长王永平

讨论嘉宾：建设部政策研究中心主任陈淮

SOHO中国有限公司董事长潘石屹

香港瑞安集团主席罗康瑞

中国房地产学会副会长陈国强

建设部政策研究中心主任陈淮

SOHO中国有限公司董事长潘石屹

香港瑞安集团主席罗康瑞

中国房地产学会副会长陈国强陈哲

按照会议主题设计，要放在亚洲背景下讲经济结构调整与房地产定位，但是今天嘉宾构成来看，好像没有其他嘉宾构成。说起来也是房地产的房地产能够说得热闹。这两天我们相关的报道都非常多，今天新华网有一篇评论说博鳌里面的地产成为了口号大篇，热度远远超过绿色、复苏、金融等相关话题。所以我想这也是主办单位把我们放在最后的原因，怕干扰主题了。

我们开篇先给各位嘉宾有3-5分钟时间，就主题先做一个自由发言。然后做深入讨论。我们先从潘总说起。

陈淮：我想是一个空调很足，但是很仍然很热的房地产。

王永平：下面我们让潘总谈谈。

潘石屹：请陈主任吃饭还是5年前吃过一次饭，咱们也没有拉拢腐蚀干部。谈房地产这两天一路都在谈，从上飞机到空中小姐到张亚勤碰到我，然后张亚勤又跟媒体说了，媒体又追着问我，我觉得房地产跟房价确实是热点问题，我也说不清楚。我就谈一点我的观察。

每年的1、2月份房地产成交量都比较低，过去5年时间都是这样，房价基本上不涨，因为人们等着开两会。结果每一次两会一开，好像方向总是反着，就是说得跟市场上的反映是不一样的。过去5年时间比较久远了，就不说了。咱们说2010年，2010年两会给市场的信号，第一个就是我们总理说房价上涨过快，我们要遏制房价，我小的时候也受过蜗居的滋味。然后紧接着建设部部长就出来说了，原话说中国房价还有20年上涨的压力。陈主任，是这样吗？

陈淮：原话是中国20年房价上涨的压力仍然很大。

潘石屹：有区别吗？

陈淮：几年前建设部说过，土地、金融、财政、投资都不在建设部手里，第二天媒体报道是建设部：房地产调控没有什么手段。

潘石屹：做普通商品房住房只剩下30%，在中国建房子不缺人、钢材、水泥，就缺地。未来供应的地要是少了，给市场的信号是房价还要涨。所以3月14号两会结束了，3月15号一下出了好几个地王。出完地王后，网友不干了，说两会白开了吗？咱们得重开。紧接着出了这么多地王怎么办呢？实际上背后就是土地少了，钱太多了，应该从土地着手。结果政府一着急，一个月时间不供应土地了。如果一个月不供应粮食会是什么局面？如果一个月不供应酱油是什么局面？任志强举了一个例子相当于憋尿，会把身体憋坏。谢谢！

陈国强：有关房地产的信息非常多，意见非常繁杂。我们对于每一个消费者，每一个投资者可能对房地产的感受跟收到这个短信一样，有正面，有可以往左理解的信息，也可以往右理解的信息，刚才陈主任特别提到两会期间姜部长说过一些意见，另外还有一句话，姜部长说当前中国房地产上涨压力非常大，但是政府调控房价的决心更大。所以我想对于房价的探讨正向我们陈主任刚才所说，无论是我们消费者还是开发商，可能都有这样的困惑，当然今天这个机会，我们有这样一个交流，对一些问题可以认识的更清楚。后面还是请其他嘉宾把这个主题开题，是不是由陈主任或者罗总给大家破题。

陈淮：我刚才其实说的很明白，空调开得很大，这是第一层，但是人很多，还很热，谢谢！

王永平：我们请罗总。

罗康瑞：很多人说是不是我们城市地产有泡沫，但是我不相信有泡沫。首先我们经济高速增长，个人收入提高很快，这个是很重要的支撑。另外我们土地很不够，虽然我们是960万平方公里，但是我们又是13亿人口。这些大的城市基本上土地都不够。另外一个原因，现在我们把容积率压的很低，住宅是2.5，香港是8、9倍，办公楼是15倍。另外城镇化进程，每年我们增加1个百分点，1000万多人要进城，这个需求怎么满足呢？

还有更重要一点，我们没有过份依赖融资，买房子的人是自己去购买，不像次贷，你没有收入还可以买房子。我们国家没有这样，没有泡沫。但是我担心，大家都谈论房价太多，由行政手段把房价打下去，变成没有泡沫也打破了，这是我的担心。刚才我下午去参加一个论坛，他说北京房价太高，我觉得我们不要想房价高与不高，其实我们最重要是我们城市是不是能够有这个增值的能力跟创值的能力。多么贵，你过去在伦敦跟纽约大家还是要去。你要是没有这个能力的城市，你送给人家也不来的。这个是我自己的一些想法。我每次买了土地后，我回去公司，总是有一些同事说买的太贵了。我自己总是充满信心。当然这个时间不容易买的最便宜，但是我总是相信我们国家这样发展，我不会买错的，我可能是买贵了一点。所以买房子也是一样，不会错的，只是你这个时间能不能抓好。谢谢！

王永平：看来罗总对中国房地产的信心还是比较足的，什么时候买房都可以赚，只是赚多赚少而已，尤其是买瑞安的房子大概有这个效果。王石也觉得把容积率提高一些，既保护耕地，总面积没有受影响情况下，可以解决土地供应量短缺问题。不知道这个观点潘总是否认可？

潘石屹：提高容积率好像是国土资源部说集约使用土地是不是就是使用提高容积率的意思？我就只能理解成这样了。刚才罗总谈房地产泡沫，现场有一个经济学家没有来吧？有一个经济学家从我认识他的时候，谢国忠过来了吗？我今天看到他了。因为我从认识他，从读他的文章，他就说房地产有泡沫。说了5、6年了，现在说的他不相信了，我倒是相信了。我想如果他要是在的话，我们跟他谈一谈。谢谢！

王永平：陈所长，你信吗？你信潘总还是信谢国忠？

陈国强：我这两年不准备买房子，所以我就谁都不信。

陈国强：我想今天我们分论坛的主题是和地产定位相关，我先抛个砖，先谈两句跟产业定位相关的。大家谈到产业定位容易理解成产业被规划、被定为出来。房地产这个行业正像前两年冯仑写的一本书《野蛮生长》，是靠内生力量逐步成长起来的。当然用我们官方正式说法，是国民经济重要支柱产业。也有一个更形象，但是很夸张的说法，就是房地产绑架中国经济。我想关于房地产之所以能够成为支柱产业，后面陈主任，其他嘉宾都会有更清晰，更深入的论述。我个人理解房地产作为支柱产业，可能是中国发展，中国社会经济发展到特定阶段，是一个特定阶段的特定的现象。中国房改是98年，中国城市化率，我印象97年中国城市化率是到了30%，城市化率和房地产有非常密切的关系。30%城市化率意味着城市化进程进入一个加速发展阶段。所以中国的房改和中国城市化进程进入快速发展阶段可以说是同步的。从30%的城市化率到70%、75%这样一个过程，我想是我们城市化快速发展的阶段，同时也是房地产行业作为一个产业快速成长的黄金时期。所以我个人对于所谓房地产作为支柱产业从我们如果，取倒数到未来2030年，从2000年到2030年这样一个区间，可能或许是我们房地产产业作为一个支柱型的产业它快速发展的区间。过了这个阶段，中国城市化进程如果到了70%以上初步完成了，我想房地产支柱产业地位可能会回归到一个普通的产业地位。我想它的支柱产业地位形成既和我们中国城市化进程相适中，也和中国进入工业化高速发展期，中国消费进入新的消费阶段。可能大家都还有清晰的记忆，上次亚洲金融危机之后，中央政府提出要加速培育新的经济增长点，当时提出两大产业，住宅产业、汽车产业，我想在亚洲金融危机这样一个特定外部环境下，适时的和中国城市化进入快速发展的时间，我想刚好处于一个历史性的巧合，处于同步，启动中国的住宅产业，推动了房地产进入一个快速的发展区间。

陈国强：我们可以几个方向性的转型：首先从住宅产业观察。住宅供应模式，从我们住房保障政策落实，尤其是今年国土部提出70%住宅用地要确保供应保障房和普通商品房。我想这项政策如果持续加以落实，未来我们中国住宅产业住房供应模式和过去我们长期看到的以商品房为主或者商品房占主体地位的格局会演变成为二元化或者双轨制多层次这样一种供应模式，我想这个可能从房地产自身来看就是房地产行业自身重要的结构转型。从市场重心角度观察，我想随着城市化进程加速推进，特别是随着去年中央经济工作会议提出未来中国城市化重心要更多转向中小城市、二三线城市，我想随着中国城市化区域重心的转型，实际上它会影响到我们房地产行业，特别是住宅产业未来它的增量空间会相应更多的转移到二、三线城市，中小城市，北、上、广、深这些过去楼市重要的风向标，可能会更多的让位于我们大量的中西部城市、二三线城市。我想从市场重心这样一个变化来看，未来市场的增量空间可能更明显的会转移到二三线城市、中小城市。

从自身产业形态观察，过去谈到房地产很自然会联想起住宅产业。住宅产业可以说在过去是一枝独秀，未来随着行业升级发展，商业地产，像我们罗总、潘总，潘总现在已经非常明确提出了。我把其他的内容先暂时不展开了，让其他嘉宾先结合这个主题先做其他的意见的阐述。