陈国强：物业税要走立法程序 短期内出不来

凤凰网财经讯 博鳌亚洲论坛2010年年会4月9-11日在海南举行，凤凰网财经全程进行报道。

中国房地产学会副会长陈国强在“凤凰网·博鳌一席谈”中表示，物业税要走立法程序，就出台时间上来说，可能短期内出不来。

下面是对话实录：

凤凰网财经：陈老师，您刚才说是需要具体进行监管，你能说一些怎么样进行更严格的监管？

陈国强：比方说，他家庭收入状况改善了，他不符合租住廉租房或者公共租赁房的条件，当然公共租赁房情况更特殊了，他应该退出了，他应该自己去市场上买商品房，或者去再买经济适用房，是这样。所以如果长期政府持有，产权是政府还有一个退出机制，这个也是将来需要监管的，或者需要长期运营管理里边的一个环节了。

凤凰网财经：刚才潘总说到一个租售比的问题，你怎么看待现在咱们大陆这边租售比已经非常高的问题？

陈国强：我觉得现在从投资的角度，租金回报可能是一个方面，但是可能他们更多的看中是市场增值的机会，因为租金的收益可能是他所忽略的部分。他最主要是通过资产房价的上涨获得投资的收益，从房价增值，市场增值这个角度，因为租金的收入高低，可能对他不会产生大的影响，更多的是从房价上涨，从当中获得资产增值的收益。

凤凰网财经：您觉得现在海南房价目前的合理因素和背后推动的因素怎么样？

陈国强：我想最后一轮的快速上涨还是很简单，还在和国际旅游岛的规划获批应该是有一定的关系，当然过去大家对海南这种资源的特殊性，独一无二的海岸线资源愣是不足。

今年随着大家收入提高，休闲旅游需求在急剧升温。另外，富有阶层他们对于这种资源型地产的投资需求也同样和过去相比有很大的增长。我想这些因素可能导致国内的楼市在去年短期出现暴涨，幅度非常大，成交量也有非常快速的提升，多方面因素。当然，可能有投资过多的问题，有泡沫的问题，但是下一步将来怎么来消化，政府怎么来引导，或者通过什么样的措施来化解这些泡沫，可能是需要面对的问题。

凤凰网财经：对于现在高，还是不高，您怎么看呢？

陈国强：高不高当然是相对的，对于不同收入人群来说，它的判断完全是不一样的。年薪100万的，年薪10万的，我想普通的工薪阶层对于房价的高低判断不可能是一样的。我想这个可能是要因人而异，站在什么样的一个立场，或者是你自身的收入状况，支付能力，可能跟这些都有关系了，所以不能说我认为高，房价一定是高，但是，在别人眼里单价3万或者总价500万以上，他可能没认为什么高不高。因为他的收入状况，他的财富状况不一样，这都是相对的概念。

凤凰网财经：所谓的泡沫问题呢？

陈国强：泡沫不泡沫，实际上，国际上或者这个行业里面都有一些具体的测量手段，衡量一个市场或者一个区域房价是不是有泡沫的成份，我们大家都知道房价收入比，租屋租售比，包括其他的空置率等等，经济增长的状况和普通家庭收入增长的情况，它对应关系怎么样等等，应该还是有一些科学的手段，或者说一些测量的尺度办法。

当然，我们也不能简单的把国外的一些测量的指标，简单的引入，衡量我们市场是不是有泡沫，因为我们目前中国的楼市和国外比，实际上很多方面缺乏可比性，我们是一个快速成长的市场。国外实际上是一个很成熟的，很稳定的市场，无论是租金也好，房价的这种互动不明显，没有特别的外力因素波动不明显。

当然，我们国内动辄就是年增长10%，甚至百分之几十，这样的增幅，所以跟国外的成熟市场，觉得很多东西不能够简单的套用，还是要注意一些更深入，更具体的分析，处在不同的阶段。

凤凰网财经：有的人认为，房子租和售其实不一样的，租带给您仅是它的使用价值，但是售，你买下来？

陈国强：它有投资功能。

凤凰网财经：另外，就是其他的心理满足的需求，比如说，中国人自己讲什么丈母娘需求，这方面的价值肯定更会在房价价格上体现，您怎么看这种观点？

陈国强：我认为是对的，是这样。不同的人，就跟你用什么样的角度来衡量，实际上也是跟不同的人特定的需求有关系。今年听完一个是居无定所，很多年轻人追求自由，不一定要房子给捆住了。你有限的资金积累就只在一套房产上面，每个月要背很重的按揭压力，我觉得不一定是一个很好的选择。租房也有租房的好处，你可能就没有财务压力，也可以保持更多的这种自由的空间有更充裕的消费能力。

我觉得都是可以选择的，不一定被一套房子给绑住了，工作也不敢轻易丢，丢了工作。

凤凰网财经：也不敢创业。

陈国强：原来在上海工作，可能北京有工作机会，不敢轻易动。我觉得这个都是对自己造成很大的约束，实际上带来的很多制约因素，也不一定是最佳的或者唯一的选择。用租赁方式来解决自己住房问题，完全是一个可选的方案。对于年轻人来说，工作时间不长的这些年轻人，我觉得完成可以把这个作为一个基本的方式。国外有很多时间不长，他根本不会考虑买房子，他可能工作八年、十年，事业有一定的基础了。资金的积累也有一定的条件，他才考虑买房子，这方面也需要我们做很多引导。

凤凰网财经：土地出让这块，目前70%接着下要做保障性住房，30%商品房。有的人提出来用30%做商品房，商品房会更稀缺了，就推动它价格上涨，您怎么看这个问题？

陈国强：这个问题刚才我没有说，我实际上对这个问题持保留意见。因为本身山西开了这样的用地计划，实际上它是在总量基本不变的前提下做结构上的调整。我觉得更好的方式应该总量也增加，结构上做一些倾向性切割。我想可能对于市场的供求关系不会造成太大的扭曲，否则你总量不变，而不是把70%的比例，划给保障房和普通房，剩下来的市场房，特别是高端的项目，它的市场需求性就更明显了。

开发商就更有理由把价格往上调，我觉得这个是一个很简单的道理，所以简单化的用山西开的这种方式来供地，可能会恶化原有的这些市场的供求矛盾。特别是对高端市场来说，很大一部分会扭曲正常的市场关系，助推房价，我觉得这个可能是很显而易见的结果。

凤凰网财经：陈老师，我有一个问题，我们关注物业税，其实我们说的物业税现在已经上升到国务院要决策的层面上了，您对这方面有什么意见？

陈国强：等待它最后是怎么样的一个方式来处理物业税的问题。因为本身它要走立法程序，所以时间上来说，可能短期内出不来，但是至少对大家的心理上，市场预期上会产生一定影响。

凤凰网财经：压抑。

陈国强：所以未来这种投资性的需求，会有一定的抑制效果，但是，个人来说不一定实施。

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