张宏伟：房地产调控的不只是需方 还应有供方

在此次调控措施出台之前，房市政策是比较软的，未对市场形成真正的打击。这一轮的调控，也并未出尽“狠招”，还有许多可用的“法宝”并未祭起。比如，在控制房地产业的资金链方面，包括银行放贷、开发商项目开发自有资金比例规定，等等，都还没到最严的时候。

地产市场包括供需两方面，据我观察，这一轮的政策较多的是打压需求，控制投资、投机客买房，针对供方尤其是开发商的政策却手段较软，当然也有所涉及，比如通过增加居住用地供应总量，增加买地首付比例，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应等方法，增加住房有效供给，但总体来说，对供方的调控还不够。

新政之下，短期市场出现了波动，但市场仍处于高位运行，供需关系也并未改变，供应依然短缺。而住房的投资需求、自住需求虽经遏制，仍然比较强劲，此时应该从供方着手，想法把价格往下打一打。我们看到，从去年年底至今，一些旨在增加供应的政策，比如打击捂盘囤地的政策几乎未见成效，今年一季度，从供应量到成交量双双位于5年来的新低。如果成交量被明显遏制，供应量却未见提升，后面房价跌的可能性也就相对较小。

目前，开发商的资金链相对比较宽松。设法让银行、开发商的资金链都紧张起来，会有利于市场预期的下滑。前几年，对开发商项目开发自有资金比例曾有过从严的规定，要达到35%，但2009年初，受金融危机影响，又默许其回调至20%。这一轮调控并未提及上调开发商的项目开发自有资金比例，而一旦上调，开发商在资金回拢上肯定会加快速度，市场供应就会赶上。此外，还可考虑加息，并提高银行贷款成本等手段，综合考虑土地市场、一手房市场、二手房市场，在产业链的每个环节上都加以控制，自会有利于市场的调温。当然，从宏观经济的角度考虑，可能加息的时机还未到，一旦加息，房地产会降一点温。

这一轮的调控，究竟效果如何，还需要观望一下。此前的一些调控措施，一开始市场有所反应，但过了两三个月，却并不是之前想象的那样。对开发商来说，看到调控之下市场未来的紧张预期，应顺势而为，不要逆势而动。在价格的高点卖出房子，回拢资金，去开发更多其他的项目，对自己也是一件好事。

房地产业

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