房地产边缘化前兆：社科院称大规模城市化行将结束(2)

2010年05月21日 23:06经济观察报【大中小】【打印】共有评论0条

没有永远的支柱产业

在刘霞辉看来，城市化加速度的过程，必然会在最近几年结束，而增速递减的信号已经出现。

“目前中东部地区，城市化率已经非常高了，东部地区达到70%左右；中部有的地区也达到约50%，在这些区域，大量的人口移动已经实现，接下来，主要进城人口将集中在中西部地区，如江西、安徽、云南、贵州、四川、甘肃等。随着农村人口总量的减少，土地富余，人口进城的动力也在减弱。”刘霞辉说。

他认为，从地域、人口总量、移入人口的构成来讲，城市化递减的信号已经开始慢慢出现。“当然现在没有递减，还在增加，但是整个强度肯定是一步一步变弱。中国城市化加速的过程，在近几年肯定是要结束的。”刘霞辉表示，中国经济同样不能一直维持10%左右的增长率，5年之内，潜在经济增长会降到8%左右，到时候，经济增长可能就是7%-8%，甚至更低。

3月29日，国家发展改革委公布的数据显示，2009年，中国统计口径的城镇人口达到6.22亿人，城镇化率为46.6%。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，以目前的城市化水平，中国正处于城市化加速时期。“城市化率处于30%-70%之间时，城市化进入加速阶段，目前中国城市化率是46.6%，整体上正是处于加速推进的阶段。未来城市化的提升，不是平均的，但是会以略高于1%的速度提升，未来20年，中国城市化率基本上会保持这样一个速度。”陈表示。

实际上，陈国强的看法与社科院的区别在于，社科院提出了增速的“拐点”。社科院的测算结果同样证明，接下来20年是城市化高速增长阶段。但2013年的增速最高点，至少明确了一个问题，中国城市化不可能一直加速增长下去，并且在几年之内很快就会出现“拐点”。

中国住宅产业从起步开始，就与城市化进程捆绑在一起。“1997年左右，中国城市化率刚刚实现30%的水平，进入加速期，而住房改革正好同步进行，中国住宅产业的起步、加速，是伴随着城市化而进行，这是一个特定阶段的特殊现象。”陈国强表示，“随着城市化的不断提升，住宅产业的地位可能会被淡化，成为一个普通的产业。住宅产业不可能永远扮演支柱产业的角色。”

阳光100置业集团常务副总经理范小冲认为，中国的现状是城市化落后于工业化，随着城乡一体化、社保改革等措施的执行，接下来，城市化提速是必然的趋势。

宏观经济蓝皮书也承认了这一点：我国城市化相对滞后，城市化水平对促进产业结构升级，促进服务业的发展，并形成聚集效应的作用还不够明显，因而城市化水平对第三产业就业的影响能力也较弱，城市化率仍低于工业占GDP比重。

住房和城乡建设部政策研究室主任陈淮则认为：把工业化强调到城市化之前这个错误不能再继续下去了，就是到今天，我们总结过去60年，甚至改革开放以来的过去30年，中国发展的最主要缺陷之一，仍然是城市化滞后于工业化。城市化和以城市方式为代表的扩大消费需求，才是未来20年和到2015年的5-6年时间中国经济发展的关键。

基于对城市化的信心，即使是在目前严厉的调控面前，地产企业对于未来20年的乐观估计，并没有发生改变。

“政府现在敢于调控，是因为有城市化的底气。”金科集团副总裁李战洪表示，“中国城市化率目前处在46.67%，距离‘平缓成熟阶段’的70%还有近23%的空间，按每年增加1.5%计算，中国地产至少还有16年的好时光。”

李战洪认为，中小城市的房地产市场会发展起来，大量的地产企业开始进军中小城市，也是顺势而为。“去年，‘北上广深’住宅销售总面积是4700多万平方米，而成都和重庆的销售面积就有4400万平方米，二、三线城市有巨大的住房购买力，自住性比例比较大，市场也更健康。”李表示。

“尽管到2013年，城市化增长率的最高点过去了，但接下来的降幅是比较小的。”刘霞辉表示，未来20年，城市化率的增长都不会结束，未来一个阶段，房价还是会在比较高的水平运行。

《新财富》杂志5月14日发布“2010新财富500富人榜”，万达集团董事长王健林以401.1亿元的财富列于榜首，在500人中，有88位来自地产业，占上榜富豪人数的17.6%；其财富总额达6490.8亿元，占500富豪财富总额的22.5%，地产业成为财富集中度最高的行业。

“未来20年，中国地产行业还会有新的富豪出现。”刘霞辉说，“但是你可以看看，最大的房地产企业出现在哪些地区，最早是美国，然后是日本，接着是香港，现在是在中国。但是20年以后呢？可能就是在印度了。那时候万科还会是最大的地产商吗？”

刘霞辉认为，20年后城市化增长开始停滞，必然会给地产业带来巨大的转折。

“金融业、消费类的连锁业等，在以后的发展中，最有可能出大富豪；甚至包括农业，以后必然是要走工业化路线的，无论是在产、供、销环节，都有可能产出富豪。”刘霞辉说，房地产业以后必然是要转型的，最可能向金融类行业转型。