17重点城市楼市销量均降近6成

《投资者报》分析员 杨秀红

在房地产信贷收紧政策威力尚存之时，第二波地产调控政策——税收政策开始跟上。

近期国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》)，《通知》中对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣都做了详细的说明，大大缩小了开发商的避税空间。华泰证券分析师张弛飞认为，本次通知表明了国税总局要求从严征收的决心。

此外，近期，国务院发布了《国务院批转发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，其中提到“逐步推进房产税改革”。

这是中央政府层面近期首次对房产税问题进行的公开表态，虽措辞比较温和，但表明房产税的推进是大势所趋，政府对房地产的态度没有转折性变化。而随着上海、重庆等传闻中的地方房产税征收细则“靴子落地”，新一轮的房地产税收冲击波将逐渐上演。

事实上，此前推出的“新国十条“已经对房地产市场造成了较大的冲击。其调控的核心内容主要是以信贷政策为主，包括建立考核问责机制、贷款首付比例和利率大幅度提高、暂停发放购买第三套及以上住房贷款等。

该政策推出后，中央各部委及地方迅速响应，影响明显，房地产市场销量出现萎缩。据国信证券统计，在新政出台后的一个月内，17 个重点城市周销量平均下降幅度高达57.3%。

对于国税总局税收《通知》的影响，张弛飞认为，如果从严征收土地增值税，对于开发商的收益和现金流都有比较大的负面影响，这一事件对于地产股偏空，但实际影响程度取决于各地能否真正严格执行。

国都证券分析师邹文军也认为，此前土地增值税实行四级超率累进税率，但未严格执行。土地增值税仅按很低比例预征，楼盘交付使用后再核定，房价的巨大涨幅使得实际缴付土地增值税，明显低于按累进税率要求所应支付的税款。如果以后严格执行土地增值税，对房地产企业的盈利将产生重大影响。

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