开征房产税不宜与房价下跌直接挂钩

强化房地产调控，有必要推出房产税，因为房产税将提高住房的持有成本，这不仅可以有效抑制房地产投资和投机，而且还将增加地方政府财政收入及促进公共住房体系建设，但不能期望通过出台房产税来遏制高房价。

最近一段时期，国内关于房产税的讨论愈演愈烈。支持者认为，房产税的推出可以抑制房地产投机，从而有助于遏制不断飙升的高房价；反对者则认为，以往中国实施的多次房地产调控表明，行政性调控政策与措施的推出，最终结果往往可能是无法遏制住房价的上涨，反倒可能推高房地产的交易成本，并促使房价继续上涨。但笔者认为，我们最好不要从控制房价的角度来讨论是否要出台房产税。

这是因为，征收房产税仅涉及房地产的持有成本，这可能会对房价产生短期的影响。需要注意的是，构成国内房价上涨的基础，主要是中国强劲的经济增长、快速城镇化进程等因素引发对城市房地产的巨大需求。从这个角度分析，把房产税作为控制房价的一种政策手段，对房产税的调控效应寄予厚望，或许会让我们有所失望。

在讨论房产税之前，首先需要讨论的问题是，有没有必要引进房产税？从目前来看，对有没有必要引进房产税，这个答案是明确和肯定的，中国需要引进房产税。

因为，房产税可以提高房地产投资或投机的持有成本，从而有效打击房地产投机行为，并有利于提高住房的潜在供应量。在中国的房地产市场中，有个奇怪现象值得注意，很多人买了房，既不装修也不出租，买房的唯一目的是等待未来住房的增值。一旦征收房产税，估计这部分“闲置房”将可能被迫推向二级市场，这将促进存量住房的增加尤其是租房市场的供应量增加。

所以，出台房产税将不仅有助于提高住房的持有成本，而且还将可以增加存量住房的供应，并促使更多的投资者不再局限于将其主要资产放在房地产投资这个篮子里，寻求投资工具的多元化，对国内金融业的未来发展未尝不是一件好事。

其次是征收房产税对地方财政及房地产市场会产生怎样的影响？从财税的意义上来讲，开征房产税能为政府特别是地方政府提供稳定的税收来源，这与土地出让金等地方政府财政收入的不稳定性相比，房产税方面的收入更具有可预测性，也有利于财政体系的稳健发展。

更重要的是，如果针对二套及以上住房征收房产税，这将有助于区分住房的“居住”与“投资”属性。具体来说，二套及以上住房将被认定为“投资”，政府可以通过税收手段来约束这样的投资或投机行为。同时，目前各级政府正在致力于经济适用房和廉租房等公共住房体系建设，还为公共住房提供一定的政府补贴。这样，对房地产投资或投机市场进行“征税”，对另一个房地产居住市场却予以“补贴”，由此可将国内房地产市场清晰地区分为由商品房市场和公共住房市场组成的两个市场体系。这样的市场体系划分，不仅有利于政策的分别实施，而且还有利于不同群体能寻找其合适的栖身之所。

再次是一旦征收房产税，这将带来怎样的预期政策效果呢？在此，我们不妨来预测一下未来可能的房产税收入规模。假定只有在二套房及以上住房中才可能征收房产税，且税率初步约定为0.8%，税基则为住房的即期市场价格。如果假设市场上有20%的业主拥有二套房及以上住房，那么中国每年将获得房产税收入约1200亿人民币。与此相比，每年中国的财政收入约为6万亿元，卖地收入可达到1.5万亿，个人所得税约为2500亿元。据此比较分析显示，估计房产税收入为每年地方政府土地拍卖收入的8%，约为个人所得税收入的一半左右。并且，这部分收入还可建造3000万平米的政策性住房。

上面分析显示，开征房产税不仅有必要而且还很重要。但遗憾的是，目前有关房产税的讨论似乎更关注这一政策对房价下跌的直接影响上，这在很大程度上制约了广大居民对推出房产税对市场影响的预期。但是，一旦出台房产税，如果房价“不跌反涨”，那么房产税的这一税收政策工具将面临很大的压力，市场也可能会质疑是否还有必要继续推行房产税。

不过，笔者认为，当前我们最需要做的事情是如何正确引导市场对房产税的合理预期，要进一步研究房产税对房地产市场、地方财政收入等方面究竟会产生怎样的影响，同时还要积极推进公共住房体系的建设步伐，以此来有效解决中国房地产市场中已经出现的不均衡发展格局。

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