房地产泡沫并非全国同步产生

房地产市场的警钟已经敲响，但是泡沫并不是全国同步的。

赵鑫｜文

自2009年3月中国房地产市场触底回升以来，供给量和销售量均呈现显著增长，供需两旺的形势极大地刺激了地产价格的飞涨。根据国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格4474元/平方米，同比增长25.1%，为2001年以来最高水平。故此，2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。“新国十条”的发布无疑是给我国目前房价过快上涨踩了一脚刹车，这次刹车及时且十分坚决。不过，坚决的同时要想避免“一棍子打死”，就要了解房地产发展布局。

房地产发展模式型

影响房地产走势的因素众多，包括政治、政策、经济、人口、供求关系、价格等等，但最为基本的内部因素是供求关系和价格，其他外部因素通过内部因素来影响市场走势。因此，分析房地产市场走势，最为直接的就是从内因出发，即对市场供求关系格进行分析。

毫无疑问，支撑我国房地产市场发展的最重要因素是高速的城市化进程。伴随着城市化进程产生了大量新增住宅需求，从而导致了房地产市场的供需变化，依照城市化率增速可以判断我国新增住宅需求量的变化曲线。以新增需求及供给的走向趋势，可将我国房地产市场发展分为3个阶段，即：新增供应量远不能满足市场需求(第一阶段)；新增供应量大于新增需求量，但供应存量尚低于需求存量的阶段(第二阶段)；供应存量已完全满足需求量(第三阶段)。

房地产泡沫产生的原理：依照模型判断，在由第二阶段进入第三阶段时期，此时尚且表现为供不应求的现象。在资本的驱动下，住房价格偏离住房价值，而新增供应量已远大于新增需求量。进一步发展的结果便是泡沫滋生强度越大(第二阶段结束时期新增供给量-新增需求量)，未来产生泡沫的危险程度越高。

炒房现象的危机所在。炒房或者投资性购房对房地产市场影响的结果并不是提高了房地产市场的需求，而是在一定程度上降低了房地产的供应量。由于投资性购房的出现导致市场增加实际供应量，待到泡沫滋生时，从而增大泡沫滋生强度。

我国房地产发展阶段布局

由我国各城市地产发展阶段发现，各地区的城市化率发展极不平衡，同时各地区所处房地产发展阶段也差别较大，不同地区在2009年住宅均价的涨幅也体现出了较大的差异性，增长最快的上海是增长最慢的青海的22.8倍，增长次快的甘肃是增长次慢的辽宁的3.7倍。结合各地房价、供应量来看，整体上我国房地产发展呈现一种两头高中间低的布局，东西部地区的城市地产发展相对靠前，中部地区所处阶段相对靠后。由2010年数据来看，一季度我国东部完成房地产开发投资4164.1亿元，同比增长35.1%，增幅22.8%；西部地区完成投资1247.6亿元，增幅21.1%；中部地区完成投资1182.8 亿元，同比增长28.2%，增幅仅3.6%。供需比例失衡状况严重的地区集中在几个典型区域，尤其以江浙沪地带、珠江三角洲、成渝区域、京津地区和内蒙古的部分地区尤为显著，且泡沫滋生严重，是地产市场供需结构走向失衡的信号，应当加大措施处理。

一般认为处于第一阶段和第二阶段的地区供需结构是比较健康的，部分中西部地区属于这类范畴。但是由于资本流动可能导致部分城市快速由第二阶段跃升至第三阶段，例如厦门、长沙、合肥等地区，对于这类城市应当保持警惕。

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