以日本地产泡沫历史为鉴

本报评论员郭 凯

国家统计局10日公布的数据显示， 2010年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，二手住宅销售价格同比上涨了9.2%。诸如万科、保利这样的地产公司，在5月份里也拿下了12块土地。显然，在当前价格稳固，且经过政策密集调控后，认为房地产泡沫调控政策可能半途而废的大有人在。

关于调控的分歧，很大程度上在于，市场认为中国可能无法承受起类似2008到2009年的房地产价格调整，尤其是受欧洲债务危机影响而发生的外部动荡的背景下。对于这个问题，日本央行近期的一份报告，把中国现阶段的房地产泡沫和经济状况与上世纪日本60年代后期到70年代前期的地产泡沫，以及80年代后期到90年代的泡沫作了比较，得出了中国当前的地产泡沫和经济胜似日本70年代泡沫和经济的结论。无论是在经济发展水平和过去十年的经济发展速度，还是整体的人口城市化比例抑或国民和企业负债程度，中国当前的状况都更像日本的1970年代。

1970年代日本也出现了地价和房价迅速上升、出现泡沫化的问题，并且在当时第一次石油危机的影响下，日本的宏观经济出现了负增长。但是由于日本经济当时仍然具备相当高的增长潜力，以及继续城市化和国民负债率相对健康等因素下，经过外部冲击后的宏观经济自然恢复上涨，地产价格不久后也重拾升势。

据日本央行报告判断，鉴于当前中国经济和1970年代日本的众多相似性，如果中国经济经过一次新的房地产泡沫深度调整，比如类似2008年在外部环境打击下的回调，中国同样有能力实现日本在调整之后的经济增长恢复，这里面也包括调整之后房价再次稳步上升。但是，日本在1980年代后期的房地产泡沫，则是在没有生产力增长支撑、国民城市化水平已经非常高的情况下，由货币效应催生的投资泡沫，它在1990年代破裂之后，泡沫本身和国民经济遭遇的水退和回调之身，让日本国民10多年都生活在其阴影之中。

确实，中国在经历了2008年市场泡沫调整后，2009年到2010年至今，在货币超发效应下涌现出新的地产投资泡沫，但整体中国经济具备的从快速增长走向稳步增长的潜力，以及继续城市化的动力，让中国可能再现“日本1970年代”的质素。那么，中国当前需要自信的面对房地产泡沫的调整，并且保持政策的连贯性，将市场泡沫挤压至合理水平，然后房地产市场和中国经济也就可以重新走上稳定增长。同时，根据货币催生型的房地产泡沫灾难的警示，中国更需防止货币效应。

对于当前中国和1970年代日本的不同之处，日本央行的报告着重告诫，中国地方政府在财政制度压力下，共同做大土地和地产泡沫的现象，在日本的当时是没有的。这意味着中国未来的地产泡沫程度，也许会继续加深，并且甚于日本当年。日本央行的研究人员认为，由于中国经济的稳定增长对全球的经济影响非常大，所以外界会对中国政府接下来的地产政策谨慎关注。而对于中国政府体系而言，只要中央政府有实质的决心、摆脱利益集团的干扰，房价泡沫会被挤下来，中国经济也会走上稳步上升轨道。

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