楼市调控之后如何突围

像戒毒一样戒掉房地产依赖症之后，我们必须通过全面改革寻找新的增长点。

文/赵晓，北京科技大学管理学院教授

金融危机前五年，中国经济年均高速增长超过10%，主要得益于三大力量。一是中国人口的滚滚红利，劳动力丰富且“价廉物美”支撑“世界工厂”地位一路上冲，年轻人买房置业消费狂潮支撑消费不断增长；二是美国房地产金融泡沫导致的消费泡沫对中国出口的拉动；三是中国房地产的疯狂对经济的强力拉动。

然而，“三大动力”的衰减乃至丧失也正同时发生于中国，使得中国经济面临三十年未见之大变局，搞不好中国经济不仅可能出现二次触底，还可能陷于长期低速增长，从而辉煌不再。

一是金融危机后，美国的泡沫破灭、市场萧条从而导致中国出口狂跌，而今后一段时间即便恢复性反弹也很难像过去那样高速增长，如此出口的发动机将风光不再。这一点显而易见。

二是人口红利也正步入尾声，中国业已进入初步老龄化的时期，劳动力的国际竞争力正在成为过去。事实上，相比于越南等地，中国的劳动力已经越来越谈不上“价廉物美”。目前，90年后新劳工已开始登台亮相，但其工作态度远不及60、70年代，甚至比不上80后，而各种要求和毛病无疑比前辈们多得多。人口红利还未完全消失但正在快速消失，如近年来小学和中学招生招不到人就是一个信号，人口负债时代将逐渐来临。这不仅意味着中国制造已经面临挑战，红火的消费也将逐渐面临挑战。

第三当然就是房地产，过去这些年房地产行业犹如鸦片，中国房地产的泡沫成为经济的强力驱动，几令中国人疯狂，也几令中国经济也疯狂。然而，“天下没有不散的宴席”，近期，因为楼市问题日益政治化，成为动摇民众对于政府公信力信心的最大挑战，政府不得不断然调控。楼市的严厉调控再加货币与金融的收缩宛如铁腕一击，终于遏止了2010年可能继续上演的楼市疯狂，一线城市楼市交易量雪崩式地下降，楼价未来亦势必出现回调，中国政府正被迫走上“戒毒”的道路。

当前，楼市调控中各方面的博弈并未停止。开发商左顾右盼，期望出现奇迹；投机资本则伺机进入商业地产和二三线城市继续兴风作浪；买楼者则不相信楼市将真正进入平稳格局而只是抱短暂的观望态度；地方政府的楼市调控政策犹抱琵琶半遮面；银行开始测算楼价下降的承受能力；中央政府则显然密切观察市场表现及各方面的反应……

许多人预期，中国的楼市还将反弹，正如太阳必将升起。然而，中国房地产问题已经政治化，成为中国社会与政治不和谐的关键因素，这意味着政府已没有退路，也没有选择，甚至容不得商量和犹豫。中国政府再也不可能像过去那样依赖房地产来支撑经济增长，中国政府必须痛下决心像戒毒一样“quit(戒)”掉对房地产的依赖。因此，本轮楼市的铁腕调控只能算是万里长征走了第一步，接下来，政府应该尽最大的努力避免重演以往“调控一放松”的怪圈。

如何防止楼市再度反弹甚至是报复性反弹，如何巩固楼市调控来之不易的成果，特别重要的是，如何避免中国经济因“三大动力”消失而步入增长的黄昏呢？笔者以为，中国政府必须有极大的改革的紧迫感，趁着中国经济正从金融危机的衰退走向反弹的宝贵机会，从楼市调控走向全面改革，以改革来稳固房地产调控成果，并通过改革寻找到新的增长点，从而取代对房地产的依赖，实现中国经济的再次腾飞。

改革意味着利益分配边界的调整。很显然的是，政府必须重建各方面的利益关系。首先，要痛下决心让住房回归居住本质，为此要坚决抑制炒房行为，同时大力发展住房保障，让老百姓的购买力从住房上释放出来。其次，必须重建中央和地方的财权与事权关系，楼市调控的重拳出击是不够的，中央政府还必须给土地财政型的地方政府解套，为此要考虑启动地方发债权，更重要的是，在农村土地的流转以及耕地调剂等方面寻求突破，使得级差地租得以按市场方式重新配置，由此既平抑房价又增加百姓收入，从中设法寻找到新的经济增长点和纳税点。再次，要坚决中止“国进民退”的倒行逆施现象，让财富从垄断领域更多地进入到一般竞争性领域，并通过改革塑造新的增长点，既引领民间资本的新的流向，又为中国新一轮的发展创造机会。-

［编辑 胡 浩］

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