野村证券中国首席经济学家：中国房价泡沫触目惊心(2)

对经济的影响有多大？

如果房价如我们预期的那样经历一次短暂的深度回调，实体经济和银行系统因此受到的负面影响应该不大。

首先，这对银行贷款质量的冲击有限。

如果全国平均房价如我们预期下跌20%，房价也只是回到2009年中期的水平。这表示仅仅2009年下半年和2010年上半年间发放的贷款(在1.5万亿元左右)存在风险，这些贷款仅占2010年一季度银行贷款总额的3.5%。在中国，按揭贷款至少必须支付20%首付，因此20%的房价跌幅应该不会对放贷机构造成很大困扰。只有在部分房价跌幅超过20%的城市，银行才可能遭遇按揭贷款不良贷款增长的问题。但即使房价跌幅超过20%或甚至达到30%，只要借款人有稳定的收入来支付每月的还款，潜在的不良贷款问题不见得会真的出现。

其次，考虑到中央政府已经承诺今年要增加建设保障性住房，而且地方政府敦促开发商加快住房投资建设，我们认为房地产投资不太可能在2010年或2011年出现急剧下滑。事实上，如果房地产市场真如我们预期的那样，在明年下半年企稳回升的话，开发商没有理由在今年下半年或2011年大肆削减投资。相反，他们更应继续投资甚至增加投资，为2011年下半年的房地产复苏做好准备。退一步说，即使房地产投资真的大幅缩减，中国的固定资产投资增长也仍将保持强劲，因为后续项目的投资额已经非常庞大(今年5月份已达到29万亿元)。因此如果房地产投资减弱，这其实有助于降低今年投资过热的风险。

再次，购房行为的减少会降低与住房相关的消费活动(例如对家具、家居装潢材料和家电的购买)，但我们觉得其影响有限。近期房地产市场泡沫的出现主要是投机与投资需求的结果，这类购房者大部分本来就不会装修新房或购买家电。另一方面，房地产泡沫的膨胀降低了自住客的购买力，挤出了实际需求以及相关的消费活动。如果房价下跌10%~20%，这反而能够提高这些人群的购买力，从而促进他们买房以及与住房相关的消费。

(作者系野村证券中国首席经济学家)

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