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钟伟：房地产未绑架中国经济《蜗居》扭曲现实胡说八道(4)

2010年01月19日 10:03长江商报【大中小】【打印】共有评论0条

房地产是推动经济新一轮增长的主线

2009年，确实存在着部分一线城市房价上涨过快的问题，但由此便判断全国房地产行业已经出现泡沫的结论是不准确的，至少在我看来，无法得出结论。

长江商报：从“央企凶猛”这一现象是否能够表明，中国的国民经济从结构上来说，确实是存在一些问题？

钟伟：“央企凶猛”不能说明国民经济有问题。我觉得，这恰恰反映一个现实——“城市化”问题被忽略了。

现阶段，社会谈论更多的是增加农民收入，与此同时，制造业也要升级转型。其实，这两个概念在上述行业领域中谈，是很难有答案的。

从将来的趋势上看，农民是渐渐地向城市迁徙的，他们将成为市民，这个过程实际上就是“城镇化”、“城市化”。在东南沿海有部分城市群的可以演变为“城镇化”，在西北地区可能只能“城市化”了。

从房地产行业角度出发，“城市化”是一个大洋里漂浮的冰山，冰山顶层即房地产，但是还有90%在水面以下，那就是“城市化”。

由于房地产行业涉及到从土地出让到商品房出售的环节，所以大家才责骂商品房价格，但实际上，这只是“城市化”进程的一个现象而已。

很明显，现阶段不少群众对商品房的选择实际上显示出，他们对于城市能够吸纳的人和城市发展水平是不满意的。

长江商报：1997年以来，房地产在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。那么，这十多年的格局重整，房地产还能否继续作为新一轮中国经济增长点呢？

钟伟：毫无疑问，房地产绝对能成为推动中国经济新一轮增长点的主题和主线。

长江商报：现阶段房地产市场究竟有没有泡沫？

钟伟：2009年，确实存在着部分一线城市房价上涨过快的问题，但由此便判断全国房地产行业已经出现泡沫的结论是不准确的，至少在我看来，无法得出结论。

其实，有三个因素对房地产市场的影响非常重要。即“货币化”、“城市化”和“人口化”。“货币化”是央行货币发行速度极快，钱不值钱；“城市化”是有助于提升需求的；“工业化”创造的是供给。“城市化”创造的是需求。而关于“人口化”的结论是，在2025-2027年进入顶峰，是14.8-15亿人。

这三种因素意味着，未来10年，商品房不用看价格，城市中心地段商品房都可以买入、再买入。

2009年，全国房地产销售面积是8亿平米，销售金额3.6万亿，同比08年面积增长50%，金额增长80%，是近年来最好的一年。预计2010年销售面积接近8亿，均价略微回落，销售总额在3.3万亿左右。预计2010年对房地产而言，是仅次于2009年、但比2007年好的景气年份。2010年，我认为整个市场会有相对温和调整，但房地产对其他行业的拉动作用是持平略有回落。

长江商报：面对新政策频出，在您看来，未来开发商格局是否会重整？会有哪些变化？

钟伟：未来的房地产行业一定会变得更加金融化、专业化和全国化。

在我看来，未来中小开发商的地位很有可能会逐渐下降。与此同时，房地产企业越来越像一个金融企业，且会越来越像一个专业细分的能够提供好产品的企业。

现在靠一块地，靠一个营销就能活下来的房地产企业现在正在逐渐减少。这也是未来的一个大的趋势。

长江商报：能否以一句话总结您今天访谈内容的主要观点？

钟伟：过去30年在中国发生的事，后30年仍会再发生；过去10年在中国房地产业发生的事，未来10年也会继续上演。