揭秘炒房团利益链：开发商主动勾结房价上涨是其次(6)

2010年03月01日 02:37第一财经日报【大中小】【打印】共有评论0条

炒房团怎样组织运作？

炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。

对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。

对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。

最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。

在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建安费用作为转钱通道，参与的建安公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。

炒房资金已经足以影响市场

经过多年的积累，炒房团积累了很大的利润，其足迹也已经遍布全国。

笔者在和房地产业界高端人士的沟通中了解到，目前热点地区50%以上的楼盘都活跃着炒房团的身影，全国的平均数字约为三分之一。炒房团参与的楼盘一般是购买控制15%到30%的房子，所以保守估计，炒房团在楼市中的市场份额应当在5%~10%，这也意味着市场上存在3000亿元的炒楼操盘资金。

2009年全国住宅销售均价上涨了约1000元/平方米，涨幅约为三分之一，炒房团关注的热点地区和豪宅涨幅更高，涨幅一般在一倍左右。因此以3000亿元的总量粗略计算，炒房团能够得到的利润应当在1000亿~1500亿元。考虑到炒房团近10年的积累(尤其是2002年以来的大展拳脚)，目前积累已经达到数千亿元的规模。

这些游资更多以现金的形式存在并分散到个人，因此难以监管控制，但他们的行动却有严密的组织。2009年底中国市场流通货币M0为3.8万亿元，现金游资已经在M0中占有巨大的比例，即使对于M1也是大约5%的水平，足以影响整个市场。此外，2009年全年房地产开发投资3.6万亿元，全年土地出让总价款1.59万亿元，巨额游资已经是房地产市场中不可忽视的力量。

这样的资本力量不受控制，房地产的问题就不是政策上的简单调控可以解决的。在市场经济中，资本就是决定性的力量。

炒房游资是投机的，但也是政策催生的，这样的情况需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏导。合理的政策应当堵死炒房资金确定的利润空间，这一目标可以通过信贷政策，即信贷管制的放松和缓解融资缺口来达到。

从房地产价格以及房地产开发过程来说，土地成本不可少、建安成本不可少、政府税收不可少，房价可以下降的部分，其实就是炒房团的利润，这些利润是可以也应该出让给购房者老百姓的。