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海南楼市疯狂背后存在理性逻辑(3)

2010年02月08日 13:47商界【大中小】【打印】共有评论0条

海南，特别是三亚已经成了一块超级火爆的热土。五年前有人在三亚投资5亿元建起了一家高级酒店，5年后的今天，建同样一家酒店，所需投资额至少翻了一番。

人们终于明白，阳光和沙滩才是这个热带岛屿的核心资产。

记者一路采访，来到了有“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛，这个人工岛同时也是国际邮轮的停靠地。即使在迪拜危机已经爆发之后，凤凰岛总经理陈璐仍然不讳言，“凤凰岛灵感来自迪拜”，其房价已涨到3万～5万元一平方米！

但是，以旅游拉动房地产，这样的发展路径，海南毕竟与迪拜相似。记者不得不质疑，三亚，或者说是海南的这一轮房价疯涨，究竟是不是泡沫？破灭的那一天会不会来临？

记者的疑问，在一系列采访中渐渐明晰，而到了2010年1月，基本释疑：海南看似非理性的疯狂，其实隐藏着一条极为理性的逻辑链条。

中篇：热岛逻辑

海南的富人现象

2010年1月6号上午，国务院新闻办公室举行专场新闻发布会，宣布海南国际旅游岛规划纲要获得中央批准，海南国际旅游岛的建设将正式拉开序幕。

海南房价爆涨的逻辑链条，于是渐渐清晰起来。

首先，海南是中国唯一的民众可正常往返的热带海岛，其热带海景在全中国独一无二，四季只有春夏气候，其旅游资源的价值与夏威夷、巴厘岛不相上下。在这种具有高度稀缺性的地方做房地产，必然与休闲度假相结合，价格必然定位于针对富人的高端市场。

随着2004年前后旅游热在全国兴起，随着内地前往海南三亚的游客猛增，海南政府也在2005年开始将旅游业作为海南的发展重心，政府着力当推手，将旅游与房地产相结合，做大做热，推向高端，然后通过媒体向岛内和全国宣传，吸引中国的富人来买房。

这样做的背后，还有另一个更深层次的原因。

上个世纪90年代初，海南房地产第一次以疯狂的面目出现在世人面前：

两万多家房地产公司从银行贷款炒批文，泡沫破灭之后，800多亿元的坏账致使海南经济十多年一蹶不振，遍地是狼藉的“半拉罐子”(烂尾楼)，1995年，三亚最低的房价仅仅只有每平方米400元。

痛定思痛，这一次海南政府想得非常清楚，为了避免再次出现泡沫破裂，让海南经济真正站起来，这一轮房地产发展就不能支持人们从银行按揭来买房。因为这事实上是把风险转嫁给了银行，一有市场波动或上次那样的宏观调控，银行和海南都受不了。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林是创建国际旅游岛的倡导者之一，他曾理智地提醒：“我们1993年有了一个房地产的泡沫，造成海南发展重大历史性的失误，这样一个教训的负面影响依然存在，国际旅游岛是一篇大文章，国家战略，一定要做大，它是一篇好文章，只能做好，不能做砸。做砸了的焦点、中心点就在于房地产业能不能够稳定、有序地发展，如果疯炒一阵房地产，造成房地产新一轮泡沫的话，这国际旅游岛就要大打折扣，甚至是一个失败的格局。”

那么什么样的人抗风险能力强？可以一次性付款的的人，富人。根据国际通行理论，一个国家和地区的富人群体会占到5%左右。这5%对中国而言是什么概念？6500万～7000万人！这是一个庞大无比的目标消费群。富人拥有的资源极为丰富宠大，对海南的未来，富人出入的海南自然比穷人出入的海南更有前景。

更重要的是，吸引和集聚富人，会将泡沫的风险降至最低。

根据本刊的采访，在海南买房的，95%是外地人，在疯狂的市场驱动下，开发商基本不愿意再接受按揭购房，于是85%以上是一次性付款。许多楼盘，图纸刚出来，还没有预售许可证，就开始被疯抢。

在我们采访的所有楼盘的售楼处，都只有寥寥几个销售人员。原因很简单，来到这里的购房者60%以上都是直接下单，根本不需要经过激烈的来回讨价还价。甚至有相当一部分购房者，根本就没有经过认真考察，直接飞来海南就付钱订房。

同时我们看到进入海南特别是三亚的开发商，大多是国内知名企业，大楼盘大企业，风险承受能力也很强。

那么，用什么样的方法能吸引富人聚集海南？

中国唯一的热带海滩，顶级的酒店，中国前20强房地产企业开发的精品楼盘，再加上不断推高的房价……

物以稀为贵，拥有独占资源的海南，像样的楼盘基本已经卖光，开发商卖的其实不是房子，卖的其实是全中国唯一的热带海景。

海南正在成为中国唯一的高端房地产的集中市场。

热岛推手

海南是一个很特殊的省份，它唯一的比较优势就是旅游资源。但蛰伏多年，为什么突然在2009年爆发？其中的推手是谁？

循着国际旅游岛规划的审批，我们发现了这一完美方案的线索。